亞城經紀人講「搶房，修房，租房」的親身經歷 (1)

這兩年來在亞特蘭大買投資房的人越來越多！買家不僅僅只有當地人，「亞特蘭大」這個在美國南方的最大的城市 的名字，以適宜的氣候，相對便宜的房價。。。引起了美國各地和美國國外的人們的關注！近幾年，吸引了不少外 地投資的買家。我自己就做成了不少外州和國外來買房的生意，有意思的是，他（她）們都沒見過我，也沒有看到 過房子，就這麼成交了！

以下就是一個加拿大華人買投資房的經歷，經過買家同意，寫出來和大家分享。

一）買20萬以下的投資房。

加拿大華人「楊光」先生去年下半年聯繫到我，想在亞特蘭大買一棟20萬以下的獨立房，現金買賣。「楊」先生 沒有來過亞特蘭大，也和我素昧平生！托我買房？自覺責任重大！
20萬以下，買哪兒好呢？

1） Location， Location， Location

首先要確定買房的位置，定下來買哪個地段的房？

客戶如果買新一些的房，對於以後的善後工作會相對容易一些，尤其是新房，建築商會有保修。
房子新一點的，就得走遠一些。有些遠一點新房，賣的也很好，租的也不錯。從去年下半年開始的幾 個

新區：
例如新崛起的小鎮「Buford」，由於「Mill Creek」高中的名氣和20萬左右的新房房價，招來不少的買家。可是對於我來講, 85號公路的120號出口，下去還要繞幾英里，有一點不敢「下手」。。。
還有Dacula 小鎮新房的價錢也很吸引人，17萬到20萬的房價1800平方英尺到2400平方英尺，房子的間距也很好！ 位於高速公路316的北部，不算太差的區，2-3里路就有社區大學（4年制的），周遭還有不少工廠。但是由於附近的收入不是太高，租金會低一些。。。還是 不敢「下手」。
Lawrenceville 小鎮，整個地區的房價相對便宜一些，學校中上等，也是一個選擇？可是這個區有一些走下坡，學區的名次有下滑 的趨勢。。。

要不然就買擁有最好學區的Alpharetta 小鎮？那可是個高收入區，租金高！但是房價相對要高很多，20萬以下的獨立房？難找，即使找到了也是房齡高 ，可能有整理，維修等等問題！這對於身在外地的買家來講，是個挑戰！對我來說也是一個挑戰！外地的買家過完 戶，房子出了什麼問題，只能找你幫忙維護什麼的，房子年份長，很多東西老化，要修理，更換。。 。

斟酌來回多次，最後我們還是定到了Alpharetta 小鎮，「楊」先生在網上看到這個區的資料，不管是學區還是當地的收入和公司分布都是上上等，那就這麼定了！ Alpharetta 小鎮！

2） Multiple Offers

2015年12月11號， Alpharetta 上市了一棟2124多平方英尺的獨立房，1988年建房，3房，2個全衛，佔地面積0.34英畝，要價18 萬5千。

在Alpharetta 小鎮，Chattahoochee高中，在市場上，20萬以下的獨立房很難見到，2千多平方英尺，還不到1 00美金一平方尺，聽著還不錯，怕坐失良機，立即約見！

可是當時怎麼也找不到經紀人，只有直接衝過去了！

運氣還不錯，正好有人在看房！等前面那個經紀人鎖好門，我立即跟進，麻利地打開放鑰匙的盒子，拿出鑰匙，開 門走了進去！

哇！屋裡一片狼藉! 衣服扔一地，門前樓梯上貼了個很明顯的紙條，寫著「Please Remove Your Shoes」，還讓我脫鞋？真有他的！就這個髒亂的程度，我還真怕髒了我的襪子！！！

這是個兩層樓，3個卧室的房，一進門，有一小片6X6的瓷磚裝飾的地面，磚縫裡積滿了灰績。抬頭看，是個帶 璧爐躍層高廳的Family Room，天花板是那種叫「popcorn」的完成，不是光面的那種，一個長柄的吊扇吊著中央，吊扇上沒有 燈，天花板上有一排射燈，是在一根鐵條是鑲嵌著幾個小燈的那種；

天花板上有很多的水跡，在空調的出風口下端有一條幾尺長，線條型的流過水的痕迹；

一樓除了廚房都是地毯，地毯延著牆邊都是黑的，不知是臟還是進了水的水跡？

從一樓走過客廳，就是正餐廳，接著是通向後院的雙門，門邊的地毯有很大一片被水浸泡的水跡，門很難打開，門 框下部的木框基本上已經腐爛。

勉強把門打開，看到的是一個和房屋大致一樣寬的陽台（deck大概有10X25？）陽台基本上是建築在地面 上，木條很多都已經腐爛。

從後門進來，右拐是廚房，破舊的30寸高的橡木（Oak）木櫃，有些還缺了抽屜門。爐子很臟，很舊，打了一 下火，有些眼不怎麼靈，肯定要換一個新的煤氣爐了。洗碗機看上去也不怎麼樣。打開水池下面的柜子，查看了一 下食物粉碎機，把開關打開，沒什麼動靜，估價要換新的了。

廚房地面是看上去有木紋的假木板地（Laminate），號稱複合地板？這種地板很耐磨，但是怕水，而且腳 感不好，踩上去硬硬的，我本人不喜歡用這種材料用在容易潮濕的地方，是不是應該換成塑料地面？邊走邊啄嚰著 可能需要的開銷。。。

從廚房出來穿過正餐廳，左拐正對著一個衛生間，衛生間的兩側是兩個卧室。衛生間里只有一個洗臉盆，是那種人 造大理石的材料(Culture Mable)，盆內已經出現裂縫。地上是那種小小的瓷磚地面（馬賽克)，固定的不穩的馬桶，（馬桶一定要換 掉！當時就放進預算了。）馬桶夾在淋浴（下面是澡盆的那種）和洗臉盆的中間。澡盆子很臟，不過四壁倒是用瓷 磚砌起來的，磚縫裡有黑黑的水垢（mold）。。。

樓下的兩個卧室很大，地毯很臟，牆紙破落。。。（這是人住的地方？真能湊合！）。

上了二樓，樓梯在一進門處，樓梯上鋪著地毯，一路上去，上面只有一個很大的卧室，可能是主卧？主卧的衛生間 有兩個洗臉盆（Double Vanities），也是人造大理石（Culture Mable）雖然沒有什麼裂紋，但看上去有很重的歲月痕迹！淋浴和澡盆是分開的，淋浴的尺寸不小，淋浴頭也 不知哪兒去了，淋浴的地面也是那種小磁磚鋪的底，磚縫裡臟，黑，不由的讓我很擔心！如果清不幹凈，重做整個 淋浴，那就開銷大了！

下樓到車庫去看了一下，車庫門要換，暖氣爐看上去和房子同齡，慶幸的是熱水器還比較年輕。
來的院外，圍著房子轉了一圈，房頂看上去還很新，估計那些天花板上的水跡可能是換房頂之前的事 故？

周圍的樹太多!一些樹枝已經凌駕在房頂上，水槽已被堵滿，（砍樹又是一筆預算！）

看看空調，也是比較老了！（換空調暖氣？）

外牆需要刷漆，很多地方有不少的朽木（也要花錢！）。

這麼一轉，心裡的預算有了，里外刷漆，換地毯，換洗碗機，爐子，冷暖氣，買冰箱，換後門，砍樹，整理內務等 等，預算應該是2萬美金上下。

如實和楊先生彙報，楊先生算了一下，如果花2萬左右修理，在這個地區還是值得買的，於是乎，出於楊先生對我 的絕對信任，我們就做好了出價的準備。

每次出價前，盡量能和對方的經紀聊一聊，做得知己知彼。

與對方經紀聯繫上了，提到這個房況比較差，對方說，就是因為房況差，要不然不會要這個價。也真是不愁有人要 買，當時已經有人出價了，Multiple Offers 還不止一個人！

看來大家都看好這個地區，真有識貨不怕麻煩的人！

我們怎麼出價？我和楊先生商量了，我說比要價多一千美金！但是我警告楊光先生，我們第一次可能拿不到，因為 出的不高，不過，不用擔心，第一個拿到的人，很有可能會退（10-14天反悔期）。

一般搶房都是有拿到了後悔，拿不到也後悔的現象！尤其這個房的確需要整修，如果沒經驗，不知道該怎樣下手， 退的可能性很大。

事情真的和我預測的一樣，第一次我們沒有拿到！沒隔一夜呢，那位出價最高的人，拿到了，又後悔了，退了！對 方經紀人和我們商量，問我們要不，和楊先生商量，他很興奮，驚訝! 我怎麼猜的那麼准？這不，我們就用高1千美金的$186,000.00房價拿到了！

接著就是驗房，問題的確一大堆，電路，暖氣和空調都有問題，和對方又交涉了一次，結果7說8說的，對方讓了 1500美金，最終在2016年的元月初，以$184,500,00過了戶。
在過戶時，買主預交了3個月的租金，反租了3個月，租金付的不高，本來應該是按市場價，每月租 金$1600-$1650，賣主央求還沒找好住處，原屋主只按$1,100.00交，這也是他們的Mortgage的錢數 ，楊先生心軟，就同意了，但是說好了在出租期間，新房東不給修任何東西。

直至2016年4月初，房子回到了楊先生手裡。楊先生沒有見過我，也沒有見過房，沒有來美國，一個房屋交易 就這樣做成了！

非常感謝楊光先生的信任，接著，楊先生匯來了2萬美金，整修的工作開始了。（未完，待續）