20名華人變「非法住戶」 紐約公寓樓欺詐案曝光

紐約布魯克林華人購房集體被騙案終迎曙光

兩年前震驚紐約的布魯克林灣脊區20多戶華人購房遭欺詐案，終於迎來難能可貴的美好解決。此前，位於Bay Ridge歐文頓大道（Ovington Avenue）的公寓樓因銷售欺詐，導致二十多戶華人家庭面臨住處被法拍的危機。

經過各界多年努力，該事件終於有了圓滿結局。

亞平會（AAFE）、州檢察長詹樂霞（Letitia James）等政府各級單位26日宣布，被騙業主們再不必日夜擔心遭到驅逐，正在邁向成為屋主的旅程，再無錢房兩失的後顧之憂。

輕信開發商 20戶給了500萬美元

2012年，開發商吳X某（* Wu，音譯）在布魯克林灣脊區歐文頓大道（Ovington ave.）345號建造了一棟5層的住宅樓，共有25個「condo」。 他聲稱，如果無法在2013年底前完成房產過戶，將退還首付加5%的利息。

然而，由於買家多為華人，不熟悉美國的法律程序，許多人僅憑中文協議就現金交錢購房。

這些公寓很快售罄，買家多為福建人和廣東人，他們大多通過朋友介紹購房，未聘請律師做合同。

一些家庭東借西湊支付了高達50萬美元的首付，二十多名華人帶來了五百多萬美元。

家住一樓的林先生說，他從2005年起就認識吳X某，在他的印象中，吳家很富裕，所以覺得應該他不會欺騙他們。於是，許多人僅簽署中文協議並交款，買下他們以為的「自己的公寓。」

29歲的陳先生（* Chan，音譯）回憶，十多年前她和家人搬進這裡，她母親當初選擇這個公寓，只是希望有個位於好社區的安全家園，「這裡治安好，價格在我們承受範圍內，而且是新房子，所以我們就買了。」

欺詐行為與住戶困境

雖然這些公寓自2015年起就交房入住，但由於吳X某未獲紐約州正式銷售計劃批准，他無權銷售這些住宅單位，導致二十多戶的產權證一直辦不下來。

據紐約州總檢察長辦公室（簡稱OAG）稱，吳X某將租戶的付款收入囊中，用於施工和償還大樓的貸款，但因為未完成必要文件，紐約市財政局從未將該建築細分為單獨的稅地，無法創建單獨的地契。OAG也不能批准開發商將這棟公寓樓拆分成不同單位的產權，出售給各家住戶。因此住戶雖然給了吳購房款，但在法律文件上，他們都是非法住戶。

2018年10月，抵押貸款機構對這棟樓發起止贖程序，稱吳X某從2015年借貸585萬美元，並從2017年起停止償還銀行貸款，利息高達24%。隨後，吳X某的貸款方開始查封程序，租戶們面臨「錢房兩空」的危機。

住戶的法律行動與政府介入

2018年12月起，一名購房者開始狀告吳X某，其餘二十多名購房者也在2019年上半年起訴他。

然而，吳X某失蹤，有人說他逃回國了，有人說他躲在美國某處。2022年2月，抵押貸款機構對吳X某發起的止贖程序勝訴，並於同年7月28日，該公寓驚爆售房大雷，業主吳X某被指非法向眾多華人移民家庭出售不存在的公寓，於是該公寓準備拍賣。

住戶陳先生表示，當他們收到法院的傳票才發現大樓有債務問題，感到震驚、無助和壓力山大。「大約在2018年，我們收到銀行寄來的文件，才知道大樓有財務問題。」

陳先生是少數能流利講英語的租戶之一，因此擔任起主管角色。  她說：「發現問題後，我們找了律師，但過程中遇到很多困難。很多律師不受理或做得不好，直到找到現在這個律師，他用經驗指導我們處理，花了很多時間與相關人員溝通，逐步解決問題。」

然而，由於疫情，法庭訴訟耗時，抵押貸款不斷產生利息和罰款。2022年5月，居民曾贏得判決，紐約州民事法庭判決吳X某賠償他們購房款，但無法阻止拍賣。

為了避免立即被法拍，一些居民提交了法律文件，迫使物業進入破產程序。  一旦破產法第七章程序啟動，法院會成為破產管理人，將債務人的非豁免財產變賣、出售，以償付債權人。

這是一個與吳X某的債權人談判的機會。7月27日（拍賣前一天），布碌侖民事法庭暫時擱置拍賣。OAG隨後提起單獨訴訟控告吳X某，案件仍在進行中。

亞平會介入與解決方案

2022年底，亞平會在紐約州住房社區重建局（HCR）、OAG和民選官員聯繫下介入。亞平會行政總監俞思亮（Thomas Yu）回憶說，這些機構和民選官員聯繫他說，租戶已經嘗試了各種辦法，但法院可能會繼續取消他們的抵押品贖回權，他們將失去家園，因為他們不是合法屋主。

經過多方持續努力、數月的討論和談判，今年，亞平會與紐約州、市民代和政府機構合作，制定了購買按揭票據的計劃以避免法拍，止贖程序得以暫停，並將把該房產改造成由居民協同管理的可負擔合作公寓。州總檢察長辦公室也介入調查，向吳X某等提出起訴。

終於在今年5月底，亞平會完成了對該大樓的收購，正式成為該樓新房東，並負責物業管理。

該項目預計總成本將超過1500萬元，包括收購物業和對整個建築進行必要的翻新。在獲得了HCR、HPD承諾的財政補貼和資金支持外，市議長歐德思（Adrienne Adams）和市議員紀思庭（Justin Brannan）在2024財年資本預算中撥款了150萬美元，州參議員曲怡文也提供了40萬元的資金支持。

總體計算，亞平會為該項目將支付超過1200萬元，包括自擔風險投入的逾百萬元活動資金。

曲怡文回憶，兩年前她參加過記者會，從那時起一直追蹤案件進展，並在找買家的過程中聯繫了亞平會。  「在華人社區中，除了金融支持外，語言和文化的理解也非常重要。如果居民無法順暢地與未來的合作單位溝通，會衍生更多問題，無法理解如何通過合法程序成為屋主。」她說，她的選區就在一條街之外，深刻理解華人移民的不易，當他們發現畢生積蓄被詐騙時，那種衝擊是巨大的。

亞平會行政總監俞思亮表示，「許多敬業的合作夥伴齊心協力，解決了大量複雜的法律和財務問題，幫助亞平會實施了一項創新計劃，將這些家庭的慘敗變成了非凡的成功故事。我們為這些居民感到高興，他們現在正在實現擁有住房的美國夢。」

獲得房產證大概還需要一年

亞平會與市州官員和機構合作，在今年5月購買了該建築。「整個過程非常複雜，但我們終於取得了階段性的勝利。」俞思亮說。

預計一年後，他們可以把鑰匙交給租戶，讓他們成為合法的屋主。

紐約州住房社區重建局（HCR）、紐約州總檢察官詹樂霞、紐約市住房保護和發展部（HPD），以及紐約市議員紀思庭和紐約州參議員曲怡文，在資助穩定歐文頓大道345號方面發揮了關鍵作用，幫助亞平會構建成功的救援策略，使這棟建築免於破產和拍賣。Enterprise社區合作夥伴通過紐約收購基金髮放貸款，該基金由科西街顧問公司管理。

這棟大樓有25個單位，其中五個空置公寓將以低於市場價格出售以確保可負擔性。現有的20個租戶將擁有自己的公寓，支付建築物的維護費用、稅款和水費。

陳先生說，整個過程非常艱難，儘管許多人懷疑在紐約解決這問題的可能性，「但我們的律師不遺餘力地聯絡相關人士，撥打電話、發郵件，通過他的能力、媒體的力量以及政府人員的幫助，最終把不可能變成了可能。」

住戶Rei Tan說，「這個公寓原本是為我父母的退休生活準備的。現在，我放心了，因為我媽媽在自己的家中安全無憂。」