新政策？全美房屋租金管制，不能隨便漲房租了？！

2021 年美國房屋租金平均上漲了 17.6%，2022 年又上漲 3.8%。罪魁禍首之一是利率在持續期間接近於零，這推高了房價，使年輕人更難買房。結果：對出租房屋的需求增加。

因為需求增加，房東自然會提高租金，況且疫情期間房也有損失。房屋租金越來越高，導致很多人面臨無家可歸的境況。

結果是美國政府正在考慮一系列保護租戶的行政行動。其中一個政策就是要在全美範圍內控制房屋租金，也就是說，房東沒辦法隨意提高租金了……

全美租金管制

近日，國會的 50 名民主黨人致信敦促拜登：「採取一切可能的策略來結束房地產行業的企業價格欺詐，並確保冬天全美各地的租房者和無家可歸者有穩定的住所。」

一些政府官員將全美房屋的租金上漲歸咎於價格欺詐。

這些官員希望負責監督政府資助企業房利美和房地美的聯邦住房金融局 (FHFA)對有政府支持抵押貸款的出租物業建立「反價格欺詐保護措施」和「正當驅逐標準」。

他們還希望聯邦貿易委員會發布「定義租金過度上漲的新規定」作為不公平的貿易行為，並希望白宮通過調整住房和城市發展部 (HUD) 對地方「減輕成本負擔和採取反租金欺詐措施」的撥款來制定地方住房政策。

因此，如果城市希望聯邦資金為無家可歸者建造更多住房，他們就必須限制租金，也就是俗稱的租金管制（Rent Control）。

租金管制

在美國，租金管制（Rent Control）是指法律或條例對住宅的租金設定價格管制，以起到價格上限的作用。

租金管制描述了幾種類型的價格控制：

• 「嚴格的價格上限」，也稱為「租金凍結」系統，或「絕對」或「第一代」租金管制，其中根本不允許增加租金（租金通常凍結在法律頒布時的現行利率）頒布;
• 「空置率控制」，也稱為「嚴格」或「強」租金控制，其中租金價格可以上漲，但在租戶之間繼續受到監管（新租戶支付與前租戶幾乎相同的租金）；
• 「vacancy decontrol」，也稱為「租賃」或「第二代」租金管制，它限制租賃期間的價格上漲，但允許租金在租賃之間上漲至市場價格（新租戶支付市場價格租金，但只要漲幅有限因為它們仍然存在）。

截至 2022 年，美國 6 個州（加利福尼亞州、紐約州、新澤西州、馬里蘭州、俄勒岡州和明尼蘇達州）和哥倫比亞特區的某些地區實施了某種形式的住宅租金管制（針對普通結構，不包括移動房屋）。37 個州禁止或優先實施租金管制，而 7 個州允許其城市實施租金管制，但沒有城市實施。

對於實行租金管制的地區，它通常涵蓋該市出租單位存量的很大一部分。例如，在紐約市截至 2017 年，45% 的出租單元是「租金穩定」的，1% 是「租金管制」的（這些是紐約市的不同法律分類）。截至 2019 年，在哥倫比亞特區，約 36% 的出租單位受到租金管制。截至 2014 年，在舊金山，約 75% 的出租單元受到租金管制， 而在洛杉磯，2014 年，80% 的多戶住宅單元受到租金管制。

2019 年，俄勒岡州立法機關通過了一項法案，使該州成為全美第一個採用全州租金管制政策的州。這項新法律將年租金增長限制在通貨膨脹率加 7% 以內。

2021 年 11 月，明尼蘇達州聖保羅的選民通過了一項租金管制投票倡議，將年租金漲幅限制在 3%，這導致對新多戶住宅許可證的申請減少了 80%，而在鄰近的明尼阿波利斯，當地選民要求市政府豁免新建築的租金管制條例，許可證增加了 70%。

經濟學家一致認為，租金管制會降低出租房的質量和數量。其他觀察家認為租金管制有利於承租人，防止租金過度上漲和不公平的驅逐。租金管制可以穩定社區，促進連續性，並且可以緩解收入不平等。

爭議

這個新的全美範圍內的租金管制計劃引起了共和黨的巨大反彈，他們認為民主黨這些官員的想法是對權力的巨大篡奪，因為聯邦貿易委員會只能監管影響它的州際商業和活動。大多數房東不從事州際貿易，住房政策應該由州和地方政府監管。

共和黨認為民主黨人違反了經濟學上的共識，那就是租金管控達到了與預期目標相反的效果。它阻礙了對現有房產的新開發和維護，從而導致住房短缺，那些不受管制的房產租金上漲更快。

另外實際上美國的出租房有超過 70% 歸個人所有，其中許多人是老年人，靠租金為生。他們還必須支付賬單，包括抵押貸款利息支付、財產稅、保險和維護費用，所有這些都隨著通貨膨脹而增加。

共和黨認為不能夠只考慮無家可歸者的利益，而不考慮這些房東們的利益。

很多美國房東也參與了討論。

房東們的想法

房東1:

沒有人談論500萬移民的湧入對某些租賃市場造成的影響嗎？我是邁阿密地區的房東，更確切地說，是小哈瓦那(歷史街區，第一波來邁阿密的古巴難民都在這裡定居)。

邁阿密地區的住房供應一直很緊張，但直到 2020 年我們都做得很好。移民總是先去有家人和朋友的地方。邁阿密對拉美國家有著巨大的吸引力，因為這裡 70% 的人口是拉美裔。讓我們假設在過去兩年進入美國的500萬人中(官方數據，所以實際可能更多)，只有10萬個家庭來到邁阿密(只有2%可能更多)。在緊張的租賃市場，10萬個房子已經很多了！這樣的需求使得租金大幅上漲。2020年，一套兩居室的租金是1450美元，2022年是2200美元……

所以現在，那些通過邊境開放政策製造了這場混亂的人，想要實施租金管制，以減輕他們自己創造的影響，妖魔化房東。房東還會被徵收房產稅、所得稅、公用事業稅和通貨膨脹稅。因此我不支持這個政策。

房東2:

房屋租金是我退休後的收入。我是一個普通的美國公民，努力工作，忍受了苦難，付出了許多犧牲，購買投資性房產來補充我的收入。我不是一個大公司。所以，別來煩我！

房東3:

經濟學規則幾乎和物理定律一樣不可改變。經濟學家們知道，房租管制會降低廉租房的建設和維護在經濟上的吸引力。當然，這些結果不會立竿見影，但它們是不可避免的。直接的影響將是：許多人的租金漲幅會更小，甚至不會上漲，這將是政客們的功勞。在三到五年內，當廉價住房很少或沒有了，而廉價住房的庫存已經惡化時，政客們將不得不繼續他們的下一個說辭。經濟規則的問題在於，它們的效果不是立竿見影的，選民很難將不好的結果與當時聯邦政府的行為聯繫起來。

所以，華人讀者們，您支持哪一方呢？