全美负担最重的地方，买不起也租不起！圣地亚哥房价一年涨26%，租金涨29%！

房价又上升年涨幅进入全国前五

标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 指数2月22日报告称，到2021年结束，包括圣地亚哥县在内的圣地亚哥大都会区的房价在一年内上涨了25.9%，接近历史新高。

比1月25日该机构报告的圣地亚哥24.4%的年涨幅增加了1.5%。

年涨幅在持续两个月排名全国第6后，再次上升到全国排名第五。排名靠前的还是亚利桑那的凤凰城，上涨 32.5%，其次是佛罗里达的坦帕，上涨 29.4%。

圣地亚哥大都会区以前曾出现过大幅涨价——但从没有持续这么长时间以来的上涨。自2020年10月以来，每月以两位数的速度增长。在 2021年的大部分时间里，圣地亚哥一直是全国涨幅最高城市的前两名。

不过目前圣地亚哥的房价还没达到2004年7月创下的历史纪录，当时圣地亚哥的价格在一年内上涨了33.4%。2021年的最高点是7月，当时达到27.8%。

圣地亚哥是加州市场中年涨幅最高的。洛杉矶和旧金山分别为19.3%和 18.8%。最慢的市场是华盛顿特区，上涨10.5%。去年，该指数中的所有 20 个地铁都出现了上涨，而且都处于历史最高水平。

全国房价在一年内上涨了 18.8%，为34年来的最高数据。

“这表明购房者尚未认输，”CoreLogic副首席经济学家赫普（Selma Hepp）写道。她说，买家似乎并没有被房价上涨所阻止，但会发生什么还有待观察，如果它们上涨得更多并且买家无法忍受每月支付的激增。

房地美报告称，1月份30年期抵押贷款的利率为3.45% ，高于2021年的2.74%，以及2020年12月历史最低记录的2.68%。但是买家似乎对利率上升并不担心。

抵押贷款利率上升意味着购房成本的增加，假设首付为20%，30年期抵押贷款，购房者每月付款约为3084美元，高于去年的2937美元。

但是利率上升似乎产生了相反的效果：它催促买家停止观望尽快下手。专家指出，随着抵押贷款利率上升，到年底购买量还会激增。与圣地亚哥房地产经纪人报告的类似，更高的利率只会促使买家在利率进一步上涨之前进入市场。

利率几乎肯定会上涨，美联储官员已经表示他们可能会提高基准利率，目前约为零，今年会上涨数倍。抵押贷款利率通常跟随抵押贷款支持证券的收益率。这些债券通常跟踪美国10年期国债的收益率。​

无房可卖房价中位数回归历史高峰

据 CoreLogic/DQNews 报道，包括新建和转售公寓、联排别墅和独立屋在内，圣地亚哥的房价中位数在12月略有下降后，现在又回到了之前的峰值 75万美元。

圣地亚哥县12月转售单户住宅的中位价为82万美元。在1月的最新数据中，已经达到84万5000美元的新中位数，超过了去年7月以来的84万美元的峰值。销量为1645户，为去年1月以来最低。

其他房屋类型的价格和销售情况：

• 转售公寓：中位数为58万3000美元，低于11月达到的峰值59万美元。销量为808户，为2020年5月以来最低。
• 新建住宅：中位数为75万5000美元，售出120户，为2019年1月以来的最低水平。新建住宅的峰值出现在2018年10月，当时有大量待售的豪华独立屋涌入市场，中位数达到了81万2500美元。

1月份整个南加州的房价都在上涨。河滨县涨幅最大，达到20.5%，中位数为55万美元。紧随其后的是橙县，上涨18.9%，中位数为95万美元；圣贝纳迪诺县，增长17.3%，中位数为47万5000美元；圣地亚哥县增加了17.2%；文图拉县，增长15.4%，中位数为75万美元；洛杉矶县，增长14.6%，中位数为79万1000美元。

1月份圣地亚哥只销售了2573套房屋，是自2020年4月、5月以来的最低水平，当时因为新冠疫情的爆发使房地产市场几近停止。但是1月的低销售额并不是需求放缓，而是无房可卖。

Redfin 数据中心表示，从1月3日到1月30日，整个圣地亚哥县有2148套房屋挂牌出售。相比之下，去年同期为3519；2020年5462；2019年7621；2018年5707；2017年为6053。

Redfin 表示，1月份70%房屋两周内售出，为2021年5月以来的最高水平。1月通常是销售最慢的月份。然而，这是自2019年以来1月份的最快的速度。

房地产专业人士说库存的问题是圣地亚哥的房主害怕卖出他们的房产，因为他们担心卖掉后找不到可以买的其他房产，除非出售后搬离该地。

Zillow 经济学家马修·斯皮克曼（Matthew Speakman）表示，12月份全国各地的待售房屋短缺推高了几乎所有地方的价格。买家之间的竞争意味着许多报价都超过了要价。

“虽然稀缺的选择可能会阻止一些潜在的购物者测试市场，”他写道，“但按照历史标准，购房的总体需求仍然非常强劲。”

尽管许多购房者都在为买房而战，但对房地产市场的悲观情绪却在增加。房利美购房情绪指数显示，1月份，18至34岁的受访者中有83%表示现在是不是买房的好时候。在所有年龄组里的这一比例为69%。

全国最负担不起的市场买不起也租不起

根据根据德克萨斯州房地产市场研究机构OJO Labs的一项调查，圣地亚哥击败了旧金山，成为全国买房负担最重的城市，因为圣地亚哥的工资没有赶上飞涨的房价。

该研究使用了房屋售价与家庭收入中位数的比率——圣地亚哥达到 8.16。

该调查指出，旧金山的房价仍然是美国所有大都市区中最高的——根据1月份的报告，已售房屋的中位价为101万2000美元。但这实际上在过去一年下降了4.2%，使旧金山在OJO量表上的比率从上个月的9.2下降到7.9。

圣地亚哥的房价没有旧金山那么高，但它的家庭收入也没有。根据美国人口普查局的数据，2019年圣地亚哥的家庭收入中位数为79673 美元。在旧金山，它是11万2449 美元。

“正在发生的事情是我们在收入方面落后，”圣地亚哥大学经济学教授艾伦·金（Gin）说。

加州的三个大都市包揽了最负担不起的都市区前三名。紧随旧金山之后的是洛杉矶。

由于很多人被排除在购房市场之外，他们通常别无选择，只能继续租房。加之由于市场上待售的房屋很少，潜在买家变成了高薪租房者，这就产生了另一个供需问题——租赁市场的库存同样很低，根据美国人口普查局的数据，2021年第四季度的出租空置率降至5.6%，为 1984年以来的最低水平。

随之而来的后果则是租金上涨。

 

Realtor.com 的一份新报告显示，1 月份全国租金中位数为1789美元，同比上涨19.8%，连续第八个月实现两位数增长。

圣地亚哥的租金价格也在飙升，1月的租金中位数为3025美元，年涨幅31.5%，排名美国第5，加州第1！另一个上榜前10的是加州河滨县，年涨幅25.2%。

数据显示，1月份圣地亚哥的Studio租金中位数为2389美元，涨幅28.9%；一居室公寓租金中位数为2750美元，涨幅29.1%；两居室公寓3395美元，涨幅30.7%。

在全国范围内，Studio租金中位数为1476美元，一居室公寓租金中位数为1652美元，两居室公寓2000美元。

生活在圣地亚哥越来越难

就目前而言，几乎所有东西都让圣地亚哥人付出了更多的代价。涨幅最大的类别是电费，一年内上涨了43.4%，电费是全国最高的。

圣地亚哥县最新通过了水费涨价计划，预计未来也将继续上涨并远远超过洛杉矶和加州其他一些地区。

圣地亚哥的汽油价格也是美国最高的。根据 AAA 编制的统计数据，圣地亚哥地区一加仑普通无铅汽油的平均价格已上涨至4.842美元，这是有史以来的最高纪录，也是圣地亚哥在12天内第10次打破之前的纪录。在过去28天中油价有24天在上涨，一共上涨21.8美分，其中周五上涨2.9美分是自2019年 10月2日以来的最大单日涨幅。当前油价平均价格比一周前高10.1美分，比一个月前高22.3美分，比一年前高1.134美元。

最近的一份报告显示，这里的通货膨胀率也高于全国平均水平。圣地亚哥过去20年的年平均通货膨胀率约为2.6%。但是该县1月份的通货膨胀率已经达到8.3%，在全国排名第3，仅次于佛罗里达州坦帕和加州河滨县。全国平均水平是7.5%，这是40年来的最高通货膨胀率。

圣地亚哥县几乎每个人都知道：在这里生活越来越难。