全美負擔最重的地方，買不起也租不起！聖地亞哥房價一年漲26%，租金漲29%！

房價又上升年漲幅進入全國前五

標準普爾 CoreLogic Case-Shiller 指數2月22日報告稱，到2021年結束，包括聖地亞哥縣在內的聖地亞哥大都會區的房價在一年內上漲了25.9%，接近歷史新高。

比1月25日該機構報告的聖地亞哥24.4%的年漲幅增加了1.5%。

年漲幅在持續兩個月排名全國第6後，再次上升到全國排名第五。排名靠前的還是亞利桑那的鳳凰城，上漲 32.5%，其次是佛羅里達的坦帕，上漲 29.4%。

聖地亞哥大都會區以前曾出現過大幅漲價——但從沒有持續這麼長時間以來的上漲。自2020年10月以來，每月以兩位數的速度增長。在 2021年的大部分時間裡，聖地亞哥一直是全國漲幅最高城市的前兩名。

不過目前聖地亞哥的房價還沒達到2004年7月創下的歷史紀錄，當時聖地亞哥的價格在一年內上漲了33.4%。2021年的最高點是7月，當時達到27.8%。

聖地亞哥是加州市場中年漲幅最高的。洛杉磯和舊金山分別為19.3%和 18.8%。最慢的市場是華盛頓特區，上漲10.5%。去年，該指數中的所有 20 個地鐵都出現了上漲，而且都處於歷史最高水平。

全國房價在一年內上漲了 18.8%，為34年來的最高數據。

「這表明購房者尚未認輸，」CoreLogic副首席經濟學家赫普（Selma Hepp）寫道。她說，買家似乎並沒有被房價上漲所阻止，但會發生什麼還有待觀察，如果它們上漲得更多並且買家無法忍受每月支付的激增。

房地美報告稱，1月份30年期抵押貸款的利率為3.45% ，高於2021年的2.74%，以及2020年12月歷史最低記錄的2.68%。但是買家似乎對利率上升並不擔心。

抵押貸款利率上升意味著購房成本的增加，假設首付為20%，30年期抵押貸款，購房者每月付款約為3084美元，高於去年的2937美元。

但是利率上升似乎產生了相反的效果：它催促買家停止觀望儘快下手。專家指出，隨著抵押貸款利率上升，到年底購買量還會激增。與聖地亞哥房地產經紀人報告的類似，更高的利率只會促使買家在利率進一步上漲之前進入市場。

利率幾乎肯定會上漲，美聯儲官員已經表示他們可能會提高基準利率，目前約為零，今年會上漲數倍。抵押貸款利率通常跟隨抵押貸款支持證券的收益率。這些債券通常跟蹤美國10年期國債的收益率。​

無房可賣房價中位數回歸歷史高峰

據 CoreLogic/DQNews 報道，包括新建和轉售公寓、聯排別墅和獨立屋在內，聖地亞哥的房價中位數在12月略有下降後，現在又回到了之前的峰值 75萬美元。

聖地亞哥縣12月轉售單戶住宅的中位價為82萬美元。在1月的最新數據中，已經達到84萬5000美元的新中位數，超過了去年7月以來的84萬美元的峰值。銷量為1645戶，為去年1月以來最低。

其他房屋類型的價格和銷售情況：

• 轉售公寓：中位數為58萬3000美元，低於11月達到的峰值59萬美元。銷量為808戶，為2020年5月以來最低。
• 新建住宅：中位數為75萬5000美元，售出120戶，為2019年1月以來的最低水平。新建住宅的峰值出現在2018年10月，當時有大量待售的豪華獨立屋湧入市場，中位數達到了81萬2500美元。

1月份整個南加州的房價都在上漲。河濱縣漲幅最大，達到20.5%，中位數為55萬美元。緊隨其後的是橙縣，上漲18.9%，中位數為95萬美元；聖貝納迪諾縣，增長17.3%，中位數為47萬5000美元；聖地亞哥縣增加了17.2%；文圖拉縣，增長15.4%，中位數為75萬美元；洛杉磯縣，增長14.6%，中位數為79萬1000美元。

1月份聖地亞哥只銷售了2573套房屋，是自2020年4月、5月以來的最低水平，當時因為新冠疫情的爆發使房地產市場幾近停止。但是1月的低銷售額並不是需求放緩，而是無房可賣。

Redfin 數據中心表示，從1月3日到1月30日，整個聖地亞哥縣有2148套房屋掛牌出售。相比之下，去年同期為3519；2020年5462；2019年7621；2018年5707；2017年為6053。

Redfin 表示，1月份70%房屋兩周內售出，為2021年5月以來的最高水平。1月通常是銷售最慢的月份。然而，這是自2019年以來1月份的最快的速度。

房地產專業人士說庫存的問題是聖地亞哥的房主害怕賣出他們的房產，因為他們擔心賣掉後找不到可以買的其他房產，除非出售後搬離該地。

Zillow 經濟學家馬修·斯皮克曼（Matthew Speakman）表示，12月份全國各地的待售房屋短缺推高了幾乎所有地方的價格。買家之間的競爭意味著許多報價都超過了要價。

「雖然稀缺的選擇可能會阻止一些潛在的購物者測試市場，」他寫道，「但按照歷史標準，購房的總體需求仍然非常強勁。」

儘管許多購房者都在為買房而戰，但對房地產市場的悲觀情緒卻在增加。房利美購房情緒指數顯示，1月份，18至34歲的受訪者中有83%表示現在是不是買房的好時候。在所有年齡組裡的這一比例為69%。

全國最負擔不起的市場買不起也租不起

根據根據德克薩斯州房地產市場研究機構OJO Labs的一項調查，聖地亞哥擊敗了舊金山，成為全國買房負擔最重的城市，因為聖地亞哥的工資沒有趕上飛漲的房價。

該研究使用了房屋售價與家庭收入中位數的比率——聖地亞哥達到 8.16。

該調查指出，舊金山的房價仍然是美國所有大都市區中最高的——根據1月份的報告，已售房屋的中位價為101萬2000美元。但這實際上在過去一年下降了4.2%，使舊金山在OJO量表上的比率從上個月的9.2下降到7.9。

聖地亞哥的房價沒有舊金山那麼高，但它的家庭收入也沒有。根據美國人口普查局的數據，2019年聖地亞哥的家庭收入中位數為79673 美元。在舊金山，它是11萬2449 美元。

「正在發生的事情是我們在收入方面落後，」聖地亞哥大學經濟學教授艾倫·金（Gin）說。

加州的三個大都市包攬了最負擔不起的都市區前三名。緊隨舊金山之後的是洛杉磯。

由於很多人被排除在購房市場之外，他們通常別無選擇，只能繼續租房。加之由於市場上待售的房屋很少，潛在買家變成了高薪租房者，這就產生了另一個供需問題——租賃市場的庫存同樣很低，根據美國人口普查局的數據，2021年第四季度的出租空置率降至5.6%，為 1984年以來的最低水平。

隨之而來的後果則是租金上漲。

 

Realtor.com 的一份新報告顯示，1 月份全國租金中位數為1789美元，同比上漲19.8%，連續第八個月實現兩位數增長。

聖地亞哥的租金價格也在飆升，1月的租金中位數為3025美元，年漲幅31.5%，排名美國第5，加州第1！另一個上榜前10的是加州河濱縣，年漲幅25.2%。

數據顯示，1月份聖地亞哥的Studio租金中位數為2389美元，漲幅28.9%；一居室公寓租金中位數為2750美元，漲幅29.1%；兩居室公寓3395美元，漲幅30.7%。

在全國範圍內，Studio租金中位數為1476美元，一居室公寓租金中位數為1652美元，兩居室公寓2000美元。

生活在聖地亞哥越來越難

就目前而言，幾乎所有東西都讓聖地亞哥人付出了更多的代價。漲幅最大的類別是電費，一年內上漲了43.4%，電費是全國最高的。

聖地亞哥縣最新通過了水費漲價計劃，預計未來也將繼續上漲並遠遠超過洛杉磯和加州其他一些地區。

聖地亞哥的汽油價格也是美國最高的。根據 AAA 編製的統計數據，聖地亞哥地區一加侖普通無鉛汽油的平均價格已上漲至4.842美元，這是有史以來的最高紀錄，也是聖地亞哥在12天內第10次打破之前的紀錄。在過去28天中油價有24天在上漲，一共上漲21.8美分，其中周五上漲2.9美分是自2019年 10月2日以來的最大單日漲幅。當前油價平均價格比一周前高10.1美分，比一個月前高22.3美分，比一年前高1.134美元。

最近的一份報告顯示，這裡的通貨膨脹率也高於全國平均水平。聖地亞哥過去20年的年平均通貨膨脹率約為2.6%。但是該縣1月份的通貨膨脹率已經達到8.3%，在全國排名第3，僅次於佛羅里達州坦帕和加州河濱縣。全國平均水平是7.5%，這是40年來的最高通貨膨脹率。

聖地亞哥縣幾乎每個人都知道：在這裡生活越來越難。