辦公樓投資的發展趨勢如何？

在過去幾期推送當中，我們主要討論了和住宅有關的各種問題，比如房檢查出問題後，如何向賣家要補償？、投資房產如何能合理避稅？年輕人如何購買自己的第一套房？本期我們就把目光聚焦在另一種房產類型：辦公樓。

雖然很多公司都在慢慢復工了，但辦公樓仍然因為本次疫情的原因受到了極大的衝擊。在本期推送中，我們一起來看一下辦公樓過去的發展規律，並在此基礎上進行一個大趨勢上的預測。

1.租金及空置率變化

菊子通過CoStar網站查看了過去幾年亞特蘭大辦公樓的空置率和租金變化曲線。其中橫坐標是年份，右側縱坐標是空置率，左側縱坐標是市場租金。

我們可以看到，從2009年開始，辦公樓的空置率從頂峰一路下降直到2015年底，然後到2020年初都基本上保持不變。從2020年4月開始，辦公樓的空置率持續上升。根據Costar的預測，辦公樓空置率會一直上升到2021年中旬，到時候空置率會達到14%左右。之後，空置率會開始下降並逐漸回到低位。

而辦公樓的租金從2009年開始一直緩慢上升，疫情爆發之後，租金會進一步下調，預計到2020年底，租金會出現觸底反彈。

所以，一直到2020年底，辦公樓都會面臨一個比較困難的情況，這段時間空置率不斷上升，租金不斷下降，現金流很容易出問題。而現金流會影響到純收入，整個樓的價值也會下降。不過幸好這段困難的時間馬上就會過去，我們相信今年年底之後辦公樓的情況會好轉的。

對於辦公樓來說，空置率往往比租金更重要。假定辦公室有一個3000尺的空置房間，租金為20美元每尺每年，這樣一年的租金收入是6萬美元，平均到每個月就是5000塊。假定Cap Rate是按照8%來計算，那麼你6萬的租金收入，能夠幫助你在出售時把售價提高75萬。假定你把租金上調了2%，這樣每年的租金收入就多了1200塊，平均下來每個月多收了100塊，出售的時候能幫助售價提高7500美元。這樣看來，租金上漲對於辦公樓的現金流和增值的影響都較小，但是如果辦公樓租不出去的話，無論是對現金流還是對房產增值的影響都很大。

2.亞特蘭大和全美辦公樓情況對比

接下來，我們比對一下亞特蘭大辦公樓和全美辦公樓從2009年至今空置率的變化。

從圖中我們可以看出，亞特蘭大辦公樓的空置率變化和全美總趨勢保持一致，並且一直略高於全美平均水平。其中亞特蘭大四五星辦公樓的空置率基本一直高於亞特蘭大平均水平，三星辦公室的空置率相對較低一點。

接下來我們看一下亞特蘭大辦公樓租金漲幅和全美平均水平的對比。

我們可以看出，從2009年到2014年底，全美辦公樓的平均租金漲幅要高於亞特蘭大辦公樓。從2014年底開始，亞特蘭大的辦公樓租金漲幅就開始高於全美的平均水平了。

接下來我們看一下亞特蘭大辦公樓破土動工的數據。

在2009-2013年間，新建的辦公樓相對來說比較少，那個時期大家比較謹慎，新建的辦公樓也主要是給自己的公司使用。在這裡要注意，這個圖只是辦公樓動工的數據，從動工到投入使用一般需要2年的時間。比如圖中顯示在2012年第二季度，有1.5M平方英尺的辦公樓破土動工，但這些辦公樓要到2014年第二季度才能投入使用。

在2014-2019年間，亞特蘭大新建的辦公樓增多，但還是比亞特蘭大的歷史平均值低。

3.亞特蘭大辦公樓前景如何？

從歷史數據來看，亞特蘭大的辦公樓市場在過去的十年中算是比較健康的。這期間有很多公司搬入亞特蘭大，也有許多辦公室在擴建，對辦公樓的需求量在不斷增加，但整個城市的辦公樓供應量並沒有很大的增加。

如果沒有這次的疫情，辦公樓應該還是平穩發展的，就算有微調也問題不大。但疫情導致大家都需要保持社交距離，居家辦公，預計至少到今年年底，亞特蘭大辦公樓的招租、供應、漲租、轉賣都會受到影響，比如辦公樓售價降低、租金價格降低等等。

但我們根據Costar的預測，亞特蘭大辦公樓投資的前景還是不錯的。辦公樓的租金大概會在今年年底觸底反彈，空置率也將從明年4月開始走低，逐漸達到一個比較穩定的狀態。

4.如何更好地挑選辦公樓？

那麼對辦公樓投資有興趣的朋友應該注意些什麼呢？這裡菊子提出幾條建議。

首先，辦公樓最重要的問題就是招租。我們剛剛分析過，對於辦公樓來說，空置率比租金要重要的多，能不能成功招租才是辦公樓最重要的因素。和做住宅不一樣，辦公樓要留出足夠的招租費用，招租的過程可能會花費一定的時間，費用也更高。

第二，要注意周圍辦公樓的空置率。辦公樓要選對地方，跟著趨勢走，買樓的時候不僅要看自己這棟樓，還要考察至少周圍3mile相似辦公樓的空置率。如果周圍的辦公樓空置率比較高的話，可能會因為急著招租而降低租金，強佔市場，這樣會對你的辦公樓帶來很大的負困擾。

第三，可以考慮把大房間改成小房間。超大的辦公層更適合一個大公司，空置率可能只有100%和0%這兩個選項。如果你想降低風險，可以考慮把大房間改成小房間，再給出一部分的共享空間，比如共享前台、廚房、休息區這些，這樣可以把小房間分開租給不同的組織。雖然這樣房客的流動性會比較高，但房客同時停租的幾率也會低一些。

第四，要和現有的房客保持良好的互動。要多了解房客的動態，如果房客退租了也有可能幫你推薦新的房客。

希望本期的推送能對你有所幫助！