【房產】那些年我在美國買房犯的傻，你可別再犯

近幾年，華人在美國的買房發生了新變化。為了「安居」而買房已經不再是其唯一的目的。根據官方統計，華人於2015年在美國的置業消費總額已經達到了370億美元，購房群體也從富有階層向中產階級過渡。

買房除了用來自己居住，越來越多的買家乃出於投資的目的而去買房，然後立即出租該房以賺取租金。

然後，對於那些不太了解美國房產規定的海外買家們（包括中國買家們），他們可能會犯哪一些常見的錯誤呢？下面，逸鼎資深美國房產專家就為大家來總結一下，很多中國人首次在美置業所容易犯的一些錯誤。

1）不了解美國土地的使用規範與美國政府所提供的相關服務

以美國加州為例，其常年天氣晴朗、溫和、少雨。前庭後院，花花草草，賞心悅目。在美國購房之後，屋主的第一步就非常可能是整修庭院、挖土種植、修築籬笆、擴建陽台等。

但是，你可否知道：在你興師動眾地「動土」之前，你需要首先撥打811安全熱線，讓政府在48小時之內免費派其專員來幫您檢測、圈出你院內的地下管線狀況，以免你在動工時一不小心就挖到它們，而造成管道破裂等損失。

屋主自行施工，因未事先撥打811而導致發生相關事故，屋主必須自行承擔相應的修繕費、煤氣損失費等費用。

若你安排的包工隊在其施工之前未事先撥打811，則一旦出現事故，你將面臨政府對你一萬美元的罰款。

2）我買的房子那麼大，其水源的總閥門到底在哪裡？

房子遭水淹是美國最常見的房屋保險理賠項目之一。如果發生了水管爆裂、漏水等事故，在修理工人趕到之前，你要以最快的速度先自己關掉你房子的水源的總閥門，以防發生地板被泡水、牆壁因滲水而發霉等情況。

所以，在拿到新房鑰匙之後，在你興奮之餘，別忘了首先要去搞清楚各種水、電閥門與各種開關的位置。

3）對房屋的檢查要徹底

外國房的房產專家說，在購房申請被接納之後，屋主首先需要請一位專業人員為其新房做一個全面的檢查，檢查內容包括：水、電、煤氣、門窗、房頂、地板、房屋整體結構、蟲害等。

在美國買房，尤其不能忽視對白蟻的檢測。不同於中國的鋼筋水泥結構的房子，在美國大洛杉磯地區，許多房子都是木質結構的。

因此，在你入住新房之前，一定要首先去獲取一份最新的白蟻檢測報告，而且還要在居住大概五、六年之後，再次作一次白蟻檢測，以防白蟻的「死灰復燃」。

4）混淆不同的房屋保險種類

在 美國買房，除非你是用現金一次性地付清了全部的房款，只要你是貸款買房，那麼你的代款公司或銀行一定會要求你在過戶之前，首先買好屋主保險 (HomeownerInsurance)，也稱火險(Fire Insurance)。經常與之混淆的保險，是出租屋/房東保險(Landlord/Rental Property Insurance)。請注意，這些保險並不互相等同。

如果業主為了自己居住而購買房產，他需要的是屋主自住保險或火險。

這種保險所覆蓋的保障範圍除了房屋重建與屋主責任險之外，一般還包含屋主的個人財產險，比如其傢具、電器、珠寶首飾等。而如果業主買房是為了出租給別人居住，則他需要購買出租屋/房東保險，而這種保險不覆蓋屋主的私人財物。

很常見的一種現象是，屋主將房子買來後，先出租；過兩、三年之後，再改為自住。遺憾的是，他卻忘記了將出租屋/房東保險轉換成屋主自住保險。

曾有某華人的家裡遭到小偷光顧，被失竊了相當的財物。於是，他找保險公司理賠，才發現自己的房屋保險仍舊處於出租屋的保險狀態，並沒有轉化成屋主私人財產的保險。結果，由於未辦理屋主私人財產險，他就這樣白白損失了兩、三萬美元的財產。

還有一類保險，叫作「空置房屋保險」(Vacant & Unoccupied Home Insurance)，也值得大家關注。對於空置屋來說，其發生各類意外事故的概率很大，所以保險公司謹慎對待屋主要求購買該保險。

在美國購房後，一定要購買某種類型的至少一種保險。如果你將房屋空置，卻購買了普通房屋險，那麼你不要高興得太早，因為在你購買該險之後的兩到三周，保險公司會去檢查；如果他們發現其是空置屋，沒有人居住，那麼他們就非常可能撤銷你原來所購買的普通險的保單。

即使他們沒有及時發現其是空置屋，那麼一旦發生事故你要求理賠時，如果保險公司發現你的房子在較長一段時間裡都是空置著的話，他們有權拒絕你的理賠。

所以，如果你的房子在買來之後有超過1-2個月的空置期，你切記要首先與你的保險經紀人溝通，仔細與他們討論一下：到底投哪一種或幾種險才是最合適你的具體情況的，而不要魯莽申請理賠。