聖地亞哥房價漲幅接近見底，3份最低工資才能租的起2居室

標準普爾 Case-Shiller 指數本周公布，聖地亞哥市的房價從10月到11月下跌了1.4%。這在備受關注的20個大城市中的跌幅排名第5。

Case-Shiller 指數通常會延遲幾個月。

11月轉售獨立屋價格為82萬6000美元，到12月略微下降到82萬5000美元。

該報告顯示聖地亞哥的年漲幅為4.8%，遠遠低於去年3月份創下的30%年漲幅。

西海岸市場的房市降溫最快。舊金山現在已經抹去了所有年度收益，一年內下跌了1.6%。幾個月前曾實現兩位數年漲幅的其他市場正在觸及該指數的底部：洛杉磯，上漲 4.4%；波特蘭，上漲3.9%；西雅圖，上漲1.5%。

南方城市的漲幅最大，自夏季以來一直如此。邁阿密在一年內上漲了 18.4%；坦帕，上漲16.9%；亞特蘭大，增長12.7%。Zillow 高級經濟學家妮可·巴喬 (Nicole Bachaud) 寫道：「房地產市場——以及隨後的房價增長——從衝刺放緩到爬行。」

她說，更高的抵押貸款利率讓許多潛在買家保持觀望，使房屋在市場上停留的時間更長，並且更有可能看到價格下降。妮可說，即使年初抵押貸款利率略有下降，負擔能力問題也可能導致房地產市場「溫和」一年。

房地美表示，截至11月底，30年期固定利率抵押貸款的利率為6.5% ，高於前一年的3.10%。Mortgage News Daily稱，周一下降至6.21% 。

CoreLogic 首席經濟學家塞爾瑪·赫普（Selma Hepp）在她對報告的分析中寫道，利率從去年的3%左右上升到7%（11月初）可能會耗掉購房者大約30%的預算。她寫道：「市場上新上市的房產數量大幅下降也體現了賣家的撤離，這導致待售庫存進一步減少，再創歷史新低。」

Redfin 數據中心稱，11月，聖地亞哥縣約有4750套房屋掛牌出售。這比8月初的近6000有所下降。分析師表示，幾乎沒有動力將房屋投放市場，因為大多數業主都鎖定了較低的利率。

11月，聖地亞哥縣中位價轉售獨立屋的每月貸款還款同比上漲近1400美元。2021年11月的中位價格為82萬500美元，利率為3.11%，每月還款額為 3089美元（假設30年期貸款，首付20%）。到今年11月，以82萬6000美元的中位價和6.5%的利率計算，每月還款額為4460美元。

今年1月，高盛研究解釋了為什麼一些城市的房價比其他城市下跌得更快：在疫情的兩年中房價漲幅最大的地區，房價下跌最快。當時，聖地亞哥的房價上漲速度超過任何其他加州市場。

高盛預測，到2024年底，聖地亞哥的房價將下跌13.4%。當地房地產分析師對該報告持批評態度，主要是因為預測標準——其中還包括庫存數量和價格下跌速度——是有限的。

即使高盛的預測成真，也不會打破聖地亞哥的記錄。在 Case-Shiller 自1987年開始建立的檔案中，最大的年度跌幅是2008年10月的26.7%。

根據Zillow的分析，在美國最佳城市聖地亞哥要負擔一套兩居室公寓的租金，如果只能按最低工資標準，需要3份全職工作或3個全職工作者才能負擔的起。

在美國50個大城市中，聖地亞哥在基於最低工資的租金負擔能力方面排名第22。

Zillow參考了美國人口普查局 2021 年五年期社區調查的租金數據，使用 Zillow 觀察租金指數的月度變化來計算這些平均值。在最低工資較高的城市，即使在昂貴的市場，租金負擔能力也相對較好。

Zillow認為租金負擔得起的定義為每月不超過家庭月總收入的30%可以用於支付租金。

聖地亞哥的一居室平均租金為每月1962美元，而典型的兩居室租金為每月2468美元。當地最低工資為每小時16.30美元，Zillow考慮了全職工作或每月每周工作40小時的工人進行分析。

根據計算，需要2.5個全職工作或全職工作者才能負擔得起一居室的租金，需要3.2個全職工作或全職工作者才能負擔得起兩居室的租金。

負擔壓力最大的是德州的奧斯汀，需要超過5份全職最低工資工作或工作者才能負擔得起兩居室租金。