美國房東注意了！ 租金上漲必須嚴格遵守這些規定
美國房地產市場持續升溫的強勁勢頭，令房東們頗為滿意。正所謂水漲船高，房東們也希望能從房地產市場的蓬勃發展中分得一杯羹，上調租金便成為最直接有效的手段。
在美國各地，房東上漲租金是有著明確規定的。在紐約、新澤西，目前還沒有全州範圍內的租金上漲限制，但房東在上漲租金前，仍要嚴格遵守一些準則。
維持漲勢
根據Rent.com的3月份租金報告，2月份，全美範圍內的租金價格上漲幅度是一年多來最大的。與2023年2月相比，2024年2月的平均租金價格上漲了2.25%，這是自2023年1月以來租金價格首次上漲超過兩個百分點。
今年2月，全美公寓的租金中位價為1981美元。儘管這仍比疫情前的租金價格高出21%，但仍低於2022年夏季租金達到峰值時的2,053美元。
報告稱，導致2月份房租價格上漲的因素包括來自房地產市場供需方面的壓力，雖然有高利率加持，但租金價格的漲幅仍創下一年多來的新高。
該報告還將2月份3.2%的通脹率，歸因於租房價格的上漲，並稱其影響了美聯儲降低利率的決定，使更多的人租房而不是買房。
2月份紐約都會區的租金價格是怎樣的。
報告稱，截至今年2月，東北地區的租金價格漲幅居全國之首。該地區的房價目前處於2023年8月以來的最高點，東北部的租金中位價從去年同期的2357美元上漲至2481美元，上漲了5.3%。這遠高於中西部等地區的租金價格，2月份中西部的平均租金為1441美元。
特別是在紐約大都會地區，一套公寓的中位價格為4,166美元，比2023年2月增長了6.09%，比2024年1月增長了1.30%。
紐約規定
在紐約，一旦現有的租賃期結束，房東通常被允許提高公寓的租金。
在紐約市，受到租金管制的房東只能根據紐約市租金準則委員會每年制定的準則增加租金。房東的租金每年增加一次，必須與該委員會批准的百分比保持一致，且需要在當前租約結束通過申請後才能增加租金。
對於無管制的公寓，房東有更大的靈活性。他們可以在租賃期結束時將租金提高到市場水平。然而，他們必須提前通知租戶——增幅低於5%的為提前30天通知，增幅在5-10%之間的為提前60天通知，加幅超過10%的為提前90天通知，以確保租戶有足夠的時間決定是否續簽租約或尋找其他住房。
在紐約，房東可以提高租金的金額在很大程度上取決於出租單位的類型。適用於固定租金的公寓，紐約市租金指導委員會（NYCRGB）設置年度漲幅限制。這些租金增加百分比是根據各種經濟因素確定的，僅適用於續租。
租金不穩定的普通公寓通常沒有上限。租金上漲，只要他們遵守租賃協議，並提供適當的通知。值得注意的是，房東通常會遵守市場利率和適當漲幅，以保持自己房子的市場競爭力。
通常來說，房東習慣上把年租金調整2-3%。同時，要一絲不苟地遵守租金準則，以保持價格上漲合規性和公平性。
那麼，在紐約，租戶可以通過哪些方式獲得固定租金？
其一，固定租金適用於1947年2月以前建造的住宅，其承租人或其合法繼承人自1971年7月1日以前一直居住。這些單元的租金上漲受到國家的嚴格控制，每年只能以法律規定的很小的百分比上漲。
其二，涵蓋了許多1947年後的部分建築物，以及一些由其他用途改建為公寓的建築物。當承租人簽署一份穩定的租約時，他們可以選擇一年或兩年的租約。在租賃期內，租金不能增加，除非紐約市租金指導委員會規定。在租期結束時，增加額僅限於聯委會規定的百分比。
此外，租戶還可以通過與房東協商，商定一個相對更長的租約，以實現租金穩定。
此外，一些擅自上漲租金價格的行為，還可能面臨非法指控。
根據紐約2019年出台的《住房穩定和租戶保護法》的規定，房東必須遵守合法登記的租金數額。超過這一標準而不進行適當的法律調整，就可能構成非法行為。
導致非法加租的情況還包括：
違反規定的租金上漲及針對性的歧視；
在加租前沒有充分的通知租戶；
通過增加房租對行使合法權利、提出申訴或加入租戶聯盟的租戶進行報復。
以下是紐約法律規定的通知期：
租戶入住未滿一年：提前30天通知
租戶入住一至兩年：提前60天通知
租戶入住超過兩年：提前90天通知
此外，在紐約市，續租租賃表必須在租約到期前90至150天內寄出。這樣做是為了使租戶有足夠的時間考慮他們的選擇。
新澤西規定
2023年，新澤西州兩卧室住宅的市場租金中位數為1602美元。
新澤西州的市和縣都可以執行自己的租金管制法律。如果你擁有在新澤西州的物業，你必須遵循這些地方市政租金管制法。這使得房東可以在全州範圍內設定租金並增加租金，前提是他們提供適當的通知。
另一方面，房東可以在一定程度上隨時酌情增加租金
但在新澤西州，同樣有著限制房東在特定時期內可以增加租金的法律和法令，並設定了房東可以在何時和多少時間增加租金的條件。這些規定旨在通過實施價格控制來使住房負擔得起。
在新澤西州，房東可以在租期結束或租期開始時在提高租金，但在有效租賃期間則不能增加租金。
對於為期一年的租約，房東必須提前60- 90天書面通知租戶。對於按月租賃的租戶，房東必須在租約到期前至少一個月通知。按周租賃的租戶，應在小於7天內通知租戶。
新澤西州對房租價格上漲沒有明確限制，主管部門的建議是，租金增長在每年2-6%之間。通常，新澤西州的許多城市都遵循消費者物價指數（CPI）來設定租金漲幅範圍。
下面是一些關於新澤西州城市和租金控制限制的指導：
Barnegat Township – 3.5%
Bayonne – 基於CPI上調 (最高5.5%)
Bergen – 4%
Camden – 5.5%
East Orange – 4 or 5%
East Rutherford – 5.5%
East Windsor – 2.9% (如果因供暖產生了必要的花費)
Eatontown – 3.5%（房東支付取暖費) or 2.5% (房客付水電費)
Fairview – 4%
Fort Lee – 5%
Guttenberg Town – 4%
Jersey City – Based on CPI (最高4%)
Leonia – （每年續期上漲5%）
Linden – CPI or 5% (以較低者為準)
Lindenwold Boro – 3.5%
Lyndhurst – 5.5%
Marywood Borough – 4.25%
Newark – Based on CPI (最高4%)
West Orange – 3% (房東支付取暖費) or 2% (房客支付取暖費)
只有固定租約才能約束房東在租約到期前不得提高租金。如果你正在尋找有一個固定的租金，建議你可以在簽訂租約時與房協商。
需要注意到是，在新澤西州，某些情況下，租金上漲同樣被視為非法。每個房東都必須遵守「聯邦公平住房法」，該法規定房東不得根據房客的年齡、種族、宗教、原籍國、家庭狀況、性取向或殘疾狀況等提高租金。
租賃關係存續期間，房東也應嚴格遵守租約。例如，在簽訂為期一年的租約時，租客和房東就租金達成一致，租金將保持不變，直到租賃期結束。在這種情況下，房東必須等待租賃期結束，否則不能增加租金。
如果租客行使他們的合法權利，房東不得以此為由進行回應或報復，這也同樣會被視為非法。
租客的法律權利包括：
就建築物的某些狀況向任何政府機構提出投訴。例如衛生檢查員、建築檢查員、消防部門或任何其他針對惡劣居住條件的監管機構。
加入任何房客聯盟。加入任何租戶工會是租戶的合法權利。
房東應使用租金來修復出租單位的任何缺陷。當房東沒有遵守這些規定，導致糟糕的居住條件、健康危害或安全危害時，租戶可以使用租金來進行這些修復。
最後是有關加租通知書的相關規定。大多數司法管轄區要求房東發送正式的書面租金上漲通知。此通知必須詳細說明新價格及其生效時間。房東必須向DCA（Department of Consumer Affairs，消費者事務部）提交增加租金的申請進行審批。只有在DCA批准後，並且DCA收到業主的請求後至少60天，租金才可以增加。所有租戶必須在收到書面通知前30天，得到房主的通知，租金增加的請求方為有效。
ref：
https://www.northjersey.com/story/money/real-estate/2024/03/15/nj-apartment-rent-too-high/72987797007/
https://www.singlekey.com/en-us/near-me/new-jersey/new-jersey-rent-increase-guidelines-for-landlords/
https://www.steadily.com/blog/how-much-can-a-landlord-raise-rent-in-new-jersey
https://www.steadily.com/blog/how-much-can-a-landlord-raise-rent-in-new-york
