美國房產投資，如何將利益最大化？

在美國投資房產相對中國複雜很多。很大一部分原因來自美國國家稅務局 (IRS) 的繁瑣稅務政策。好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？本文為您科普一些投資房產的稅務知識，如果你能堅持看完，絕對能頂大半個CPA！不管你是準備買房，還是已擁有一套以上房產的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來投資房產，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰百勝！

1 買房準備

作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：

用途：是否用於自住，還是用於出租從產生現金流
時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值
身份：是否是美國稅務公民（不同於移民法律規定的美國公民）
債務：是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離。

為何要考慮用途？
因為房屋的用途關乎到你需要與什麼稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麼形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。

房產的主要擁有形式：

個人直接擁有
如果是自住 ，你的房子只有支出沒有收入，那麼你只需要用到 Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱 Sch A）。如果全部或部分出租，那麼你就要使用到 Schedule E，房產以及其他投資收入（Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E）了。

公司形式擁有
房產投資通常以合夥企業 (Partnership)，有限責任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業股份公司 (S-Corporation) 形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完後給你發一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

為何要同時考慮賣出時間和用途？

美國「主要住宅」 (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1) 必須是你的「主要住宅」，2) 持有房屋所有權5年，3) 在賣房前的5年內至少有2年住在這裡。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少於2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：

A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然後賣出賺了25萬。那麼，這25萬增值完全免稅哦！

B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然後賣出賺了25萬。買房後自住不到兩年導致「主要住宅」動機被損，第一年的自住在出租三年後不再有效，那麼只有最後1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最後自住的1年/2年的比例來計算增值稅。於是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦！

C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然後賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

D君買了第一套房子作出租使用。出租3年後，搬入房子自住2年，然後賣出賺了25萬。雖然他一開始動機並非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房並搬入，第一套房開始出租。三年後賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租，兩年後，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。

2 購買房產

買房成交後你一定會收到一張「房地產交易完成單」 (Closing/Settlement Statement)，俗稱 HD-1，裡面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產權費用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說，房子買價50萬，你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬，那麼賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產，然後按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨說一說房產稅 / 地稅 (Property Tax)。房產稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那麼請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用於出租，那麼請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費用。

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用於出租，那麼則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數 (Points) 也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

3 美國買房後如何獲得最大投資回報

1、持有增值
持有增值，是指購買美國房產後，不以出租獲利為主要目的，追求的是「低買高賣」或資產增值的投資方式，比較適合於資產雄厚的投資者。為此，此種投資方式極為注重投資者入市及出市的時機。

美國房地產周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設你在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那你的利潤是負值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

2、出租賺取租金
通過出租房產，獲得固定的租金收入，即投資回報，是最為常見的投資手段。那麼，投資者該如何計算自己投資的房產，每年能給自己帶來多高的回報率呢？

3種常見出租方式：

1、委託經紀人
交給經紀人幫助租賃可以大大節省工作和時間，經紀人可以幫助投資人選擇條件較好的租客，最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。

2、委託物業管理公司
物業管理公司提供的是出租管理的綜合服務，幫投資者收房租，還有日常的維護服務。對於精力有限、想省事的投資者來說，找到一家合適的物業管理公司就能解決所有相關問題。

那麼怎麼判斷你所找的是一家好的物業管理公司呢？物業公司會不會在維修費上宰您一筆？或者，真的有這樣的問題需要解決嗎？物業公司能快速地找到租客嗎？只有當您出問題的時候，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

為此，我們為大家篩選出優質物業管理公司所必備的幾大要素：

對房屋細緻的看管，確保所有事情進行順利；
及時、高效的處理所有問題；
確保租客及時與投資者簽訂租約；
確保快速跟進房主住宅審查程序；
解答房主任何有關在線對賬問題；
當租客離開時，迅速尋找並篩選新租戶；

3、自己尋找租客
這個方式比較適合在海外擁有多套房產的投資人或是住宅房屋有多餘的投資人。

收費標準：
委託出租的傭金（房產經紀費用）：全年租金的6%~8%（按實際情況而定）
委託管理的費用：月租金的5%~8%（也有的公司為8%~10%）