答疑解惑 | 如何給待出售的房子估價
最近作者夢堯在後台接到了朋友的提問,要出售房子,詢問該怎麼估價呢?有沒有那些重要的點需要考慮? 覺得這個問題可以拿來更大家一起分享一下經驗.
通常來講,房地產估價有三種方式.
1) 銷售比較法 (Sales Comparison Approach)
通過對比近期附近出售的相同或者相似房子的價格來決定. 比較適用於我們正常的residential的房子的情況.稍後我會具體重點講.
2) 成本法 (Cost Approach)
就是從買家的角度講,不會支付超出建造一個類似新房的價格來購買這個待售的房產.這種一般是在市場數據嚴重缺乏的情況下,而且通常都是針對性很強的,特殊用途的房產 – 比如church 這種.這裡也就不展開講了.
3) 收入法 (Income Approach)
一般來講比較實用於商業地產投資項目. 投資者用該投資項目的凈營業收入(Net Operating Income)除以資產回報率 (Cap Rate) 從而得到現在的大概市場估價.
選擇適合的估價方法,準確定位房子的價值,是順利賣出的第一步,也是重要的一步. 不合時宜的過高的估價,會降低房子的市場新鮮度和吸引力. 一般掛牌後的前兩到三周是看房的熱門期,如果標價過高喪失了吸引力,會錯過這段黃金時期, 而房子在市場上呆的越久,吸引力就越差,甚至很多經紀人和買家都會心裡不自覺的嘀咕這個房子是不是有什麼問題,所以才一直在市場上賣不出去? 從而更加不願意看房了. 當然賣家可以後期降價調整,不過有時候就有點遲了.
另一方面來說,其實也不用擔心你的估價過低. 因為通常來講,低於市場的估價會很快吸引來大批的買家下offer, 那麼這種情況下,一旦開始競價,通常最後結果反而會拔高價格從而達到預期市場價格. 定價本身就是根據市場供需來決定的,不但是門藝術,更有科學道理在裡面.
現在具體來講講第一種 – 銷售比較法,也是最適合,最常見的我們市面上用來估價residential房子的方法.
銷售比較法的中心思想就是「替換」這個概念. 要知道,買家不會支付超出購買一個相同或者相類似的房產 (也就是待售房產的替代品)的價格. 這個不難理解,如果買家發現有個附近有相類似的房產,作為一個可替換的選擇,而且價格更低的話,就自然不會選擇目前這個了.
通常來講,專業估價師一般採用半徑0.25 或者0.5 mile以內的 (除非數據特別少的情況下, 比如地廣人稀的大農村或者郊區,會適當擴大搜索半徑), 近期內 (一般是三個月內的數據)已經出售的相同或者相似的其他房子作為參考來估算待售房產價值. 通常買家如果貸款購房的話,銀行會派出專業估價師進行估價,如果估價結果高於待售房產合同上的購買價格,那麼都OK,如果估價結果低於購買價格的話,那麼貸款的銀行則只會按照估價結果的基礎上的比例進行貸款,不會支付超出的那部分的錢,買家需要自行彌補差額,或者和賣家討論解決方案.
專業的地產經紀人則會為您提供對比市場分析報告 (Comparative Market Analysis), 簡稱CMA, 來幫您分析當前的市場價值. 不但會根據附近周邊近期內已售出的相似房產來進行分析,更會根據目前市場上當前最新的掛牌的房產信息來作為參考,從而得出更適合當下的估價.因為市場也是在不斷變化中的,我們不但要了解近期已經售出的房產信息,更要關注當前市場的變動,緊跟供需現狀,通過市面上的其他競爭者,來決定自己的估計定位.
既然是對比和替換的概念, 那麼就應該盡量選擇相同或者相似的房產來參考.
因此CMA中需要關注對比的幾個點:
1) 房子本身的特點
建造年代 (year built): 全新的房子和30年前的老房子其他同等條件下,肯定價格也不一樣
房間數目 (number of bedrooms): 一般其他同樣條件下,當然房間數目越多,價值越高
洗手間數目(number of baths): 同樣都是五個卧室,那麼如果4個洗手間肯定比只有2個洗手間更符合需求,價格更高
使用面積 (square footage size): 有時候二手房的前任房主會通過翻修改造, 比如裝修地下室,那麼就能多出來不少使用面積,從而提高房價. 選擇作為對比參考的房產,最好和待售房產面積不要超過10%,以免誤差太大,影響準確度
佔地面積 (lot size): 這個也不難理解, 同一個社區,佔地面積越大,潛在價值相應越高.
一些房屋的升級改造(improvement): 比如廚房地板翻修啦,添加了什麼有吸引力的特色
2) 地理位置.
越近當然越好,如果在相同的社區(neighborhood)或者同小區 (subdivision)當然最好. 這裡需要提醒的是, 要注意周邊的一些界線和一些明顯的物理分隔 (比如主要的街道,公路,高速, 鐵路等等). 這些界線或者分隔兩邊的房產,有些情況下也都不具備可比性的. 比如有些典型的情況下,在同一個社區,同一個條街兩邊的房子能價格差距10萬以上
3) 附近已售出的房子的實際交易價格與掛牌價格的比例.
熱門的地區的房子有時候實際交易價格會大於掛牌價格, 超過100%的比例也是不稀奇的, 說明多個買家在競價搶房子. 一般地區來講,都會是會小於100%, 比如95%,也就是會有個討價還價的空間. 如果你的房子在一般地區,那麼可以參考這個比例,適當在之前的估價基礎上調整下為佳
4) 參考下那些過期或者撤下的房源信息和在市場上的天數
分析一下為什麼這些房子一直放過期都沒賣掉? 是簽的brokerage公司推廣宣傳力度不夠?給對方經濟人的傭金太少缺乏看房吸引力? 還是掛牌價格不合理? 還是這一個地區的房子都不好賣缺乏市場? 合理的分析可以幫助你來定位自己的房子,選擇合適的brokerage公司和制定恰當的傭金分成.
5) 實地考察一下市面上的周圍掛牌房子的情況和價格.
當然賣家可以漫天要價,但不代表最後就能拿到同等的交易價格. 而且耳聽為虛,眼見為實.
建議作為賣家, 你可以自己去現場參觀一下附近的待售的其他相似的房子,實地考察下看看其他同類型的房子實際都是怎樣的, 可觀角度分析下這些房子的優劣. 吸取他們的可取之處,來加強自己房子的吸引力,然後總結參觀房子的劣勢,看看能否讓自己的待售房子避免這些,或者通過改造來彌補這些劣勢.
6) 緊密結合市場, 因勢利導.
收集了很多數據和信息後,就需要結合市場,來綜合考慮問題了.比如,你找到了3個非常具有參考性的房子,計算得到了25萬這個合適的參考出售價格.
如果在買家市場的情況下(buyer』s market, 市場低迷不振,供大於求,買家可以選擇範圍很多), 那麼為了鼓勵更多的買家來看房,吸引他們下offer,你可以標$249,000 最後期待$245,000出售.
如果是在賣家市場的情況下 (seller』s market, 市場火爆,房價上漲,供不應求, 買家甚至需要競價搶房), 那麼完全可以在25萬的基礎上上浮10%, 這樣最後期待能$265,000順利出售.
如果在一個平衡的穩定的市場下 (balanced or neutral market), 比如穩定的以每月1%的速度房價上漲的地區,附近最後的可選為參考的房產的交易日期如果是3個月前的話,那麼可以按照上漲趨勢,定價$255,000左右.
7) 其他一些定價小竅門
最常見的就是「99」策略. 一個價值$499的iPad好像確實聽起來比$500更划算的感覺,因為明顯是4開頭了,儘管其實兩者只相差$1, 這個也是放之四海而皆準了.
有時候買家一般會對自己經紀人說我要在某個地區,買40萬以下的房子(大家很喜歡取簡單整數來作為要求),那麼如果本來你對房子的定價是40.1萬,那麼買家經紀人就根本搜不到你的房子, 所以,盡量不要讓你的定價剛好卡在大家常用的整數界限上, 比如定價398k就會使得你的房子進入不少經紀人的搜索範圍內了.
還有就是盡量不要奇奇怪怪數字定價,曾經有經紀人吐槽自己賣家定價自己的房子$787,777, 該房子市場價值大概750k – 800k. 那麼這麼一個奇怪的數字就通常引得八卦的吃瓜群眾聯想翩翩.是有什麼不好的事情么? 是不是牆刷的顏色怪怪得? 或者是賣家有什麼債務要償還么? 總之就是對賣家會產生各種疑問. 根據我們的經驗,賣房過程中還是不要過多的引入賣家的背景, 甚至一般有人要看房,賣家一般都會把自己的個人特色的物品(照片,學歷證等等)都收好盡量不要擺放出來. 因為我們的目的是展示房子,而不是把注意力移到賣家本人身上去.
總結一下
好了今天就暫時先介紹到這裡。未來作者夢堯還會繼續跟大家分享一些後台跟朋友們經典實用的提問以及回答.
最後，千篇一律的結束語，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！以後如果有關於房地產買賣或者投資的問題，歡迎大家聯繫作者夢堯(微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。
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