耶魯華人女博士被警察開槍射殺，快速了解美國買房難以逃脫的HOA
近日，一則「耶魯華人女博士被警察開槍射殺」的新聞在北美多個華人論壇中盛傳，海客范也在上周的推送中報道過相關事件，我們一起再來回顧一下此起案件的來龍去脈。
事發起因經過是怎樣的？
2018年，該名女子（屋主）貸款$371,150萬買入了一套當時價格為$49.5萬美金的公寓，在居住幾年後，欠交了HOA物業費$3.19萬。
2021年7月，房屋被HOA法拍$3.1萬，HOA獲得產權，9月被HOA以$3.5萬賣給了第三方投資人。
2022年3月，HOA啟動驅逐程序，通過警察合法把屋主趕走。
在警察敲門遞送驅逐令時，該女子手中剛好握有一把菜刀。她一時情緒失控，與警方起衝突。結果不幸發生……
社區管理委員會HOA是什麼？
中國客戶來美購房，有的人喜歡House(獨立屋，別墅)，有的人喜歡Condo(類似國內的公寓)。
公寓和別墅各有各的優點，House佔地面積大，帶有前後院，隱秘性較好，通常有孩子的家庭願意買House，而時尚的年輕人更喜歡買公寓，比較省心，不需要太多打理，通常公寓也配有健身房，泳池等等，家庭水管等等出了問題也比較容易找人維修。
HOA，是Homeowners Association的縮寫，譯為業主協會，在美國是非盈利性的法人組織(Non-profit Corporation)，具有獨立的法律地位，可以作為法律主體，通過業主委員會 (the Board of Directors of the Homeowners’ Association)同物業服務公司訂立物業服務合同，基本類似於中國的「物業管理」。
它產生的費用叫做HOA fees，用於社區公共區域的管理，類似於中國的「物業費」，規劃有嚴格的要求, 費用是強制繳納的。
美國的業主委員會是業主協會的管轄實體和執行機構，能夠作為HOA的法律代表與其他各方訂立合同，處理各種訴訟事務。它彷佛是一個住宅物業的「政府」，管轄著這個物業的共有利益部分。
洛杉磯的社區管理委員會HOA通常有兩種組成方式：1.由所在居民區的居民選舉出由居民自己作為管理人員而組成的委員會。2. 僱用專門的管理機構。
每個社管會有自己的一套規定和管理方法，並書面寫下，稱為：HOA Document。
文件通常包括兩部分：1. 法律及規定部分(Bylaws, Rules, Covenants, Declarations等)。2.財務狀況(Financial Statement, Assessments)。
通常HOA處理的事務：維護社區的景觀，維護社區的休閑娛樂設施，為社區活動提供必要的場所，提供安全保障，安排維護道路狀況，執行行為規範：比如，單體住宅外部的裝飾，單元的商業使用，垃圾和其他不雅環境的控制，街道停車的要求，庭院植物的樹種和種植要求，庭院圍欄的設計要求，寵物的種類和數量等。
如果業主不及時付費，首先屋主會收到罰款(Fine)通知，其次會被告上公堂(Law Suit)，最後會背上債務(Lien against Property)。當欠債到一定數額，HOA有權拍賣房產來還清所欠的管理費用，後果嚴重，所以屋主應按時付費。
這也是最後為啥警察找上該案件受害人的原因。
什麼樣的房產有 HOA？
（1） Condo公寓
有些稱之為Condo Fee，由於屋主只擁有內部產權，外部一切維修管理皆由HOA負責，使用經費是從HOA而來。
（2）Townhouse統一開發的聯排別墅
與Condo相比費用會低一些。通常Townhouse都是以社區為單位統一開發，因此有HOA存在。
（3）部分Single Family House獨棟別墅
由建築商統一開發的獨棟別墅社區和一些統一規劃和維護的城市社區有HOA，其他的獨棟別墅不需要。
不同房產類型有什麼差別？
Condo強調「產權歸屬」，美國房產擁有土地所有權，Condo業主除了擁有房屋內部的產權，外部的土地業主按照比例擁有，HOA僅代表業主管理社區的公共區域。
Townhouse指的是那種與其他住家共享一面牆的建物形式，擁有地上(房產)地下(土地)的產權。
Single Family House就是日常理解的獨棟別墅，獨門獨院，不與別家分享公用牆體和其他空間。通常房屋周圍都有面積不等的草地、院落、花園等。
獨棟別墅也有HOA嗎？
是的。部分有。
那麼是哪些有，哪些沒有，如何區分呢？
有些地區，如一些新興城市的 Single Family House每月要繳交HOA fees，這是因為這些社區屬於整體住宅區開發形式 Planned Unit Development (PUD) ，繳交的費用委託物業公司管理修繕該社區的公共設施。
HOA fees都包括什麼費用？
HOA fees通常是月繳，也有的地方是按季度或者更長時間段交一次，有的甚至一年交一次，費用的用途包括但不限於。
揭開了HOA的「神秘面紗」，弄清楚其中的一些限制性條約，我們再來反觀這起悲劇性的案件：
1、為何只欠費$3.19萬，HOA就能拍賣房屋並把屋主趕走？
因為屋主欠費，HOA持有HOA Lien（房地產留置權）
在美國，HOA Lien是可以不經過法庭程序，直接止贖，法拍欠物業費的房產的。
特別是HOA是超級留置權（super lien) 的23個州，比如佛州、華盛頓，新澤西，麻省，科羅拉多，特拉華，內華達，馬里蘭等華人居住多的州，都要小心HOA。
為了HOA物業費就被止贖，非常不值得，雖然其他債權人還是可以繼續主張自己權利。
2、案件帶給我們的經驗教訓
在HOA super lien的州，HOA lien優先順序高於銀行貸款，完全可以率先發起法拍。
即便在非HOA super lien的州，HOA仍然有可能率先發起法拍（本案例），只不過會完全subject to銀行貸款。
投資condo等HOA費用非常高的物業需要謹慎，尤其是在法拍市場，一定要查清楚產權，都有哪些lien？各個債權人的償還順序。如果法拍成功，哪些lien必須償還，哪些可以wipe out。
案例中原屋主如果早些行動，以市場價賣掉房子，可以收穫20.5萬現金，這筆錢雖然不能在南加州全款買很好的房子，但是可以搬到別的州全款買下一個房子，free&clear地安度餘生，或許就不是現在的結局了。
最後最重要的一點：
在美華人，多了解一些房產相關的知識是非常有必要的，不僅僅是投資掙錢，更重要的是保護自己的人身和財產安全。跟隨海客范，一起學習更多實用的生活知識，最大許可權的保障自己的利益。
