想來美國買房，又恐房地產泡沫再次引發金融危機？放心吧！
房地產投資一直是老百姓的心頭大事，現在，在美國置業也越來越受華人歡迎，那麼，在置業美國之前，我們需要關注些什麼？
新房;二手房量價齊漲 屢屢創下歷史新高
現在是不是去美國買房最好的時機？美國最近房地產是跌了還是漲了？這是很多人會關注的問題。
我們先看看數據。
在經過2008年到2009年的金融危機之後，美國新房和二手房（現房）銷售和價格數據整體逐步回升，現在已經回到了2007年的水平。
新房價格中位數在2013年就超過了2007年的高點，並創下新高，而現房價格中位數也在2015年超過2007年的高點。
來源：彭博，諾亞研究工作坊 數據更新至2018年2月7日
其中，2017年一年，美國房地產市場就增長了1.95萬億美元：
洛杉磯（2.7萬億美元）和紐約（2.6萬億美元）各佔美國全部住房市場的8%以上；
舊金山房地產市場的價值也首次超過1萬億美元；
哥倫布在2017年價值增長最多，增長15.1%；
聖何塞，達拉斯，西雅圖，坦帕，拉斯維加斯和北卡羅來納州的夏洛特在過去一年也增長了10%甚至更多。
而且，這種上漲並沒有太多的泡沫跡象，買家和賣家在價格上仍然保持同步。
在最昂貴的西海岸市場上，銷售比率達到了100%或更高。
甚至在波士頓和華盛頓兩個東海岸市場，也看到了強勁的價格上漲信號，銷售比率高於100%。
在全國範圍內，2017年的房屋銷售比率達到了歷史最高的99%。
現在，西海岸城市的價格已經超過了2006年的峰值，購房者的債務也有所下降。抵押貸款債務占房屋價值的百分比發出了一個很好的信號，表明2018年的價格增長將大概率地繼續以2017年的速度增長。
為什麼美國房地產銷售市場能夠量價齊漲？背後的推動力是什麼？
美國經濟基本面較好 支撐整個房地產市場
從宏觀經濟的層面來看，目前美國經濟基本面較好：
GDP：從1.2%上升到2.5%
在加息和縮減資產負債表、控制流動性風險的前提下，GDP同比增速依然從16年開始穩定上升，從當年的1.2%的水平上升至現在的2.5%左右的水平。
失業率：從10%降到4.1%
美國的失業率也從2010年10%降到了4.1%。工資水平也在上升，通脹處於2.1%的合理水平，雖然五次加息後名義利率在上升，但實際利率相對歷史來看還是比較低的。
特朗普稅改：促進企業和資金迴流美國
特朗普稅改將進一步促進企業和資金迴流美國，增加美國就業崗位，提高居民的消費能力和企業的投資能力，進一步利好美國房地產市場。
房地產市場槓桿率和負債率等指標下降
2008年金融危機後美國房地產市場槓桿率和負債率等指標下降，在全球房地產市場中屬於較健康、風險較低的地區。
來源：彭博，諾亞研究工作坊
數據更新至2018年2月7日
相對於巴黎倫敦北京等發達城市 美國房地產估值全球最低
從估值水平來看，美國房地產市場也非常具有吸引力，從2017年10月的數據來看，美國幾個主要城市的房地產市場估值是處於全球發達國家最低水平。
新房開工不及預期、二手房銷售意願下降
待售房源減少了12%
截至2017年底，美國的待售房源較上年減少了12%，而這主要受強勁市場需求、緩慢房產建設和房主售房意願下降等綜合因素的推動。
雖然房屋新開工數也上升，但新住宅建設速度不足以顯著緩解當前的庫存緊張，而二手房庫存也面臨短缺。
此外，特朗普稅改將住房抵押貸款扣稅減免額從100萬美元降低至75萬將降低美國人銷售二手房的意願，導致二手房供應下降。
過去幾年裡，美國每年都會有大約120萬套新住房推向市場，美國商務部2017年12月16日公布的數據顯示：美國11月新屋開工總數年化為102.8萬套，不及預期值104萬套。同時，11月營建許可總數為103.5萬套，也不及預期值106萬套。
來源：彭博，諾亞研究工作坊 數據更新至2018年2月7日
美國內外購買需求持續上升 中國家庭已成第一國際買家
2011年以來，美國購房群體規模止跌反彈，不斷增長的經濟及就業數據，疊加居民收入加速增長，以及較低的住房自有率和家庭債務支撐，貸款利率接近歷史低位，購房需求持續上升，進而推動房價良性上漲。
大量的海外購房需求也加劇了美國本土市場的競爭，導致房價的進一步飆升，而很多一部分的需求就來自中國。
2015年上半年，中國投入到海外商業地產的投資額同比增長約46%，達66億美元，其中流入美國的總投資額高達36.76億美元，是2014年全年投資額的1.5倍。
曼哈頓地產項目外國投資榜中，有五家中資機構排在前15名之中。前往美國買房的中資機構有房地產公司，國有企業，保險公司和資產管理公司，而從2015年起，中國個人家庭已經成為美國房產的第一國際買家。這一年，中國個人家庭就在美國購買了大約3.5萬套房產，總價值共計約286億美元。
更讓人感到興奮的是美國NAHB房屋銷售信心指數超過金融危機前最高點，顯示美國開發商對房屋銷售前景信心空前。
房地產泡沫曾引發金融危機 但是這次不一樣
看到這裡，想去美國買房的你，肯定會問，2008-2009年的全球金融危機是美國房地產泡沫破滅引發的，而這背後的原因是美國人不顧自己的收入水平，而盲目從信貸市場借錢買房。
那麼現在的情況是什麼樣子？
今天和大家分享的第六件大事就是，美國現時信貸市場比危機前要健康許多，高風險住房抵押貸款發行量明顯下行，而高信用評級住房抵押貸款發行量則呈增長趨勢，對貸款人和信用審核明顯變得更為嚴格。
這種背景下的美國房價和租金的增長將是有經濟基本面和需求推動的良性、健康的增長，而不是信貸和槓桿推動的泡沫型增長。
上漲是2017年美國房地產市場核心關鍵詞，也是2018年的發展趨勢。2018年1月初美國所有房屋總價值是31.8萬億美元。Realtor.com預計2018年房價將同比增長3.2%，全美房產經紀人協會預計增長5.5%，美國最大房產網站Zillow的預估增長率介於兩者之間，為4.1%。
