加州房價房租飛漲，想建造一個ADU嗎？這是你需要知道的

在加州房價和房租猛漲的情況下，也許您也渴望多擁有一個單元出租以獲得額外的月收入，或者只是想在附近有空間供年邁的父母或給畢業後的孩子居住，等等。

無論出於何種原因，數以千計的加州房主都在為他們的房產添加附屬住宅單元。這些房屋的建造成本僅為新房的一小部分，主要是因為它們很小，可以建在現有房屋或車庫內。

加州和一些地方政府已經打開了大門，他們將ADU視為解決加州住房危機的一部分。過去五年通過的法律使獲得許可證變得相當容易，同時削減了費用。

那麼建造ADU您需要知道些什麼呢？

什麼是 ADU？

ADU不僅僅是您可以出租的備用房，它還是一個獨立的生活空間，可滿足所有基本需求。或者如州法律所說，ADU必須有「關於生活、睡眠、飲食、烹飪和衛生的永久性規定」。這意味著它要有自己的入口、生活區、廚房和浴室。

ADU可以附加，也可以分離在房屋外。您可以通過建造新的設施或改建現有結構（例如車庫）來創建。如果在您當前的家中，您可以創建一個可以共享廚房和浴室的初級ADU。

根據加州大學伯克利分校對ADU業主的調查，2020年的建築價格中位數為 15萬美元，約合每平方英尺250美元。這並不是絕對的，現在建築價格隨著通脹也在急劇上漲。

我可以建一個嗎？

在2017之前，答案很可能是否定的。但州法律於2017年1月1日發生了變化，授予住宅區的房主建造ADU的有限權利。後來又頒布了更多的法律來掃清道路。

地方官員不再對ADU申請有任何自由裁量權——即如果一個項目滿足了標準列表中的所有選項則必須獲得批准。換句話說，只要滿足條件，即使他們不住在那裡，獨立屋的業主也可以添加一個ADU或一個初級ADU，無論地塊多小。

據專業人士介紹，地方政府保留了一些權力來限制高度、障礙、停車要求和景觀美化等事情並制定了標準。但是，如果ADU不超過800平方英尺和16英尺高，距離地界線至少4英尺，那麼它基本上就有資格在任何住宅區或混合用途區獲得許可。

即使歷史保護區或房主協會禁止建造ADU，只要它符合某些條件也可以建造。

地方官員必須在60天內處理完成的ADU申請，否則將自動獲得批准。

當然，這也並不是說您申請了就可以高枕無憂。法律上的變動使建造ADU成為可能，但要讓項目獲得批准，仍「需要大量的檢查」 。對一些社區的ADU來說，過於苛刻的建築規範仍然是一個障礙。

還有另一個重要的限制條件：如果通過改造不符合當地退讓規則的現有車庫或其他結構來創建ADU，你的ADU也不能被通過。

通常，當地政府要求您在建造住宅單元時提供路邊停車位。根據州法律，如果您建造一個帶有一間或多間卧室的ADU，當地政府可以要求您提供不超過一個位置。如果您將車庫或車棚變成ADU，則無需提供替換車位的空間。​

我應該建一個嗎？

這個問題的答案取決於您為什麼要這樣做。

對於某些人來說，為投資目的建造ADU是一個可行的選擇。但如果這也是您的目標，應該先問問自己，「有沒有其他的投資選擇？算過數字嗎？」

ADU仍然是一個複雜且昂貴的項目，因為它需要廚房、浴室、下水道連接和許可證。您看不到的東西才是最重要的東西——地基、管道、電氣設備，以及隱藏在牆後的東西。

如果您只對短期內產生租金收入感興趣，您可以選擇按照移動房屋標準建造的預製單元。但如果你想要一個能長期增加你家價值的ADU，你可能會需要花更多的錢。如果您需要為家人提供額外的空間，那麼改造您的車庫將比從頭開始建更便宜。

還有一點很重要：如果您確實建造了ADU或初級ADU，它幾乎肯定會提高您的房產稅賬單。考慮到「成本、收入和銷售比較方法」，新建的ADU或初級 ADU 「在竣工時按市場價值評估」。由於全州的房產稅率通常在1.25%範圍內，價值20萬美元的ADU將使您的年度稅單增加2500美元左右。

建ADU的錢怎麼籌集？

專家說，現在ADU的許可程序已經簡化，對大多數房主來說，最大的障礙是成本，很少有人有足夠的現金儲蓄來支付整個工作，而目前市場上也沒有專門為ADU設計的貸款產品。

最直接的方法是建築貸款，這是一種利息適中的短期貸款，一旦項目完成，可能會轉入長期抵押貸款。其他選擇是為您當前的抵押貸款再融資，為ADU借額外的錢。

但是，要獲得貸款資格，您需要高信用分和可觀的收入。要借用您現在的房子，則需要已經還過銀行很多抵押貸款。同樣，擁有大量資產但收入低的房主通常也難以獲得此類抵押貸款，因為許多貸方不會考慮他們可以從ADU收取的租金。

不過現在許多潛在的ADU建設者也不願意以如今的超高利率進行再融資。

另外，加州住房金融局可以為低收入或中等收入、幾乎沒有房屋凈值或在「弱勢社區」擁有房屋的借款人提供高達25000美元的ADU項目贈款。不過，贈款不會支付前期成本，它將幫助償還您建造ADU的建築貸款餘額。

與此同時，一些市縣已經啟動了幫助居民資助ADU建設的試點項目，州立法者也在探索效仿的方法。但是，在這一點上，這些程序的範圍非常有限。

還有一些初創公司採取非常規的方法來解決融資問題，涉及交易您擁有的一些土地或房屋凈值，以換取建造新單位的資金。

Point、Hometap、Unlock和Unison是提供「共享股權」融資協議的公司之一，它們賺的是您房子的增值。一個優點是這些交易不涉及傳統意義上的每月付款或利息，而缺點是它們會吸走您的房屋隨著時間增長而產生的部分財富。

Homestead公司則是與房主合作細分他們的土地，在新地塊上建造新房，然後將其出售並分割收益。

我該如何開始？

您肯定需要的一件事是符合當地設計和建築規範的計劃。許多城市提供預先批准的ADU標準化設計，但很少有人使用它們，根據洛杉磯建築與安全部的數據，只有大約20份申請使用了該市的標準化設計。

建築商表示，預先批准的標準化設計通常建造成本很高，而且每個項目都需要一定程度的定製。

儘管如此，標準化計劃仍是一個很好的起點，因為它們讓您了解您可以利用可用空間做什麼以及您想要在您的單元中做什麼。

如果要制定自己的計劃，您將需要一名建築師和一名建築商，或者一名能夠同時處理這兩項工作的設計建造承包商。承包商需要獲得州許可，這在加州消費者事務部網站上可以找到，最好僱用了解並能夠駕馭您所在市要求的人。基本上，該過程包括讓您的計劃獲得批准，獲得所有必須的許可證，在完成時和完成後讓城市檢查員簽字。

您的計劃可能需要修改才能獲得批准，並且可能有多個當地機構參與審查。例如在洛杉磯，您需要獲得建築與安全、規劃、衛生、工程和水電等部門的批准。為了幫助初學者，該市提供初步計劃檢查服務，以在計劃提交批准之前回答有關要求的問題。

一旦開始建造，您就需要忍住自己打破預算的衝動。人們在這個過程中會意識到有很多選擇，會在興奮中忘乎所以。

如果您可以控制建設預算並管理前期成本，在目前的趨勢下，這些項目最終可以通過從該單位收到的租金、房屋的升值等方面等收回成本，並可能帶來盈餘。