我想有個房，可是我不想被 IRS 拿走我的錢 | 美國房產投資最全稅務指南
在美國投資房產相對中國複雜很多。很大一部分原因來自美國國稅局 (IRS) 的繁瑣稅務政策。好不容易選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規劃避稅，出租房如何合理從稅務角度利益最大化，你準備好了嗎？
一. 買房準備
作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。
簡單來說可以從以下幾點出發：
用途：是否用於自住，還是用於出租從產生現金流
時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值
身份：是否是美國稅務公民（不同於移民法律規定的美國公民）
債務：是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離。
為何要考慮用途？
因為房屋的用途關乎到你需要與什麼稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麼形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。
房產的主要擁有形式：
1、個人直接擁有
2、公司形式擁有
從報稅結果上來講，兩種方式並沒有明顯的區別，公司形式擁有會更麻煩一些，需要多填幾份表格，但好處是公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。
為何要同時考慮賣出時間和用途？
美國「主要住宅」 (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1) 必須是你的「主要住宅」，2) 持有房屋所有權5年，3) 在賣房前的5年內至少有2年住在這裡。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少於2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：
1、A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然後賣出賺了25萬。那麼，這25萬增值完全免稅！
2、B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然後賣出賺了25萬。買房後自住不到兩年導致「主要住宅」動機被損，第一年的自住在出租三年後不再有效，那麼只有最後1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最後自住的1年/2年的比例來計算增值稅。於是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅！
3、C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然後賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。
4、D君買了第一套房子作出租使用。出租3年後，搬入房子自住2年，然後賣出賺了25萬。雖然他一開始動機並非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。
5、E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房並搬入，第一套房開始出租。三年後賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租，兩年後，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。如果你對這個優惠有所了解，可能會想到傳說中的1031同類交換 (Like-Kind Exchange)，我們稍後再細說。
除此之外，還有很多其他政策都會影響到你與房地產稅務的關係，在此就不一一列舉了，小編想說的是，想合法合理避稅，買房整體規劃很重要！
我想有個房，可是我不想被 IRS 拿走我的錢！
二. 購買房產
買房成交後你一定會收到一張「房地產交易完成單」 (Closing/Settlement Statement)，俗稱 HD-1，裡面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產權費用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。
比方說，房子買價50萬，你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬，那麼賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬。若是以公司名義買房，你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產，然後按貸款時長來攤銷（類似折舊）。
三. 房屋運營
房子到手後，業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麼你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢？ 接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的：
1、房貸利息和點數 (Mortgage Interest & Points)
房貸利息可以放入 Sch A 分項扣減額（適用於自住）或者Sch E（適用於出租）來抵扣你的應繳稅收入 (Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款 (Refinance)，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。
2、房貸保險費用 (Mortgage Insurance)
這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額（適用於自住）。因此，一旦你的調整凈收入 (AGI) 高達 $109,000 (夫妻納稅人）或 $54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優待。
3、房產稅 / 地稅 (Property Tax)
你支付的地方與州的房產稅可放入 Sch A 分項扣減額（適用於自住）或者 Sch E（適用於出租）來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的 HD-1 中，你會收到單獨一張資產稅單 (Property Tax Statement)。
4、意外損失 (Casualty Loss)
這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項扣減額，經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。
5、裝修改裝費用 (Improvement)
例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那麼房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本 (Basis) 也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
6、房屋節能環保裝修和改進 (Residential Energy Credit)
美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高 $1,000的稅務減免 (Residential Energy Credits) 優惠。稅務減免 (Credits) 不同於各種稅務抵扣 (Deductions)，它是在前期步驟計算出來的應納稅所得 (Taxable Income) 的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置，也就是第48至54行找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優惠。
7、家庭辦公室 (Home Office)
如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所佔房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用於抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你覺得追蹤這麼多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。
以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產！而接下來這些抵扣，對運營中的出租房 / 商業房非常重要！通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562（折舊計算表）上會出現一筆可觀的折舊費用，無需現金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！
1、房屋普通折舊 (Depreciation)
折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產，即以公司名義投資的中大型房產，例如用於商業用途的寫字樓，店鋪，工業建築等，商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買的房子100萬，那麼2015年你可以將3.6萬（=100萬/27.5年）的折舊用於抵消你的租金收入。
2、固定資產的179折舊以及獎勵折舊 (179 / Bonus Depreciation)
奧巴馬以及國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長 $500,000 的179折舊額。在2015年聖誕節左右政府公布這個可喜消息時，房產資產擁有者們和各界生意人們舉國歡騰。條例規定，如果你今年添置了不超過 $500,000 固定資產（新的或是二手），那麼你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產。另外，條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說，如果你2015年買入一台全新設備，價值10萬，那麼你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限於全新的固定投資財產。
3、小額固定資產添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)
這是美國政府新出台的固定資產規定 (Tangible Property Regulation) 中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置，例如購置沙發 $2,000 美元，是需要計入固定資產，然後按照五年折舊。可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件 $2,500 以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算範圍。
四. 出售房產
賣房成交後你又會收到一張「房地產交易完成單」 (Closing / Settlement Statement / HD-1)，想必你已經對它不陌生了。這次你需要關注的是賣方 (Seller) 明細，上面幾乎所有賣房相關費用都有機會用來抵稅。例如產權保險 (Title Insurance)、房產經紀人傭金、刊登賣房廣告等。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費用 (Selling Expense) 用於抵消你賣房的增值額哦！
我們來綜合買賣時的費用舉個例子：2011年買房價值50萬，HD-1 上各種買房費用2萬，2016年打算賣掉，為了提升房子價值，翻新花了10萬。賣房時賣價80萬，賣房 HD-1 上費用花了6萬，你以為簡單算算增值了30萬么？NO，你最終賣房的增值是：80-6-50-2-10 = 12萬。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。
如果以投資眼光購房者，可以利用更高級、更有主動權的1031同類交換策略 (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是說在你的房產（不包括自住房地）增值後賣出，接著馬上買回價值不低於原房產的同類型的房產，這樣資金又迴流至房地產市場。這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中，於是他們就給予這種同類交換一個大大的優惠政策 － 增值稅延遲。交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最後賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一併繳交增值稅。
