美國房產買在誰名下 才能收益最大化？

在過去近十幾年時間裡，眾多家庭財富的累積都和一個因素有關——房地產，投資越早，投資越多，越有利於家庭財富累積。

高凈值人群似乎早已預判到這一投資走向，大手筆進行海外資產配置，其中美國房產是最受青睞的投資方式。

最近一年的統計數據顯示，中國人豪擲317億美元（約合2140億元人民幣）赴美置業，連續四年成為美國海外購房群體中的「第一買家」！

買房必然要涉及產權問題，在美購房應該買在誰的名下，才能更好實現投資目的呢？

一般來說，應該從是否有利於資產保護，是否能夠有效減稅，是否有利於房產傳承這三方面進行考慮。我們按照美國房產常見的四種持有形式，分別進行分析：

1、個人

買在個人名下，則所有權就是個人的。如果自己個人遇到任何訴訟，比如房客在你房子里受了傷訴訟你等，或者你的職業導致你被訴訟，比如醫生等，則在你名下的房產都會暴露在這個訴訟之下，負有連帶責任。

買在個人名下，則控制權當然歸你個人，所以你自己決定這個房子的買賣、租賃等事宜。

當你把所有權傳承給子女時，會涉及遺產稅。綠卡和公民遺產稅免稅額為500萬美元左右，外國人則為6萬美元。

買在個人名下，則收益權歸你自己。

如果房屋出租，則租金減掉利息等成本之後的凈收入會歸入你個人的收入中報稅。

如果租賃凈收入為負，則可以減扣你的個人收入，減少你的稅負。如果將房產出售，則增值部分需要交納資本增值稅。

2、 聯名

基本上和個人一樣。聯名有兩種形式，一種是Joint tenancy，另外一種是Tenancy in common。

兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方；而Tenancy in common則不是，一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy，而非夫妻關係的合伙人則用Tenancy in common。

3、公司

買在公司名下的房產歸公司所有，但是公司不同於個人和聯名，它是法律意義上的實體。

公司名下的資產由公司來控制，所以如果你把房產買在你自己的公司名下，那麼房產的任何事情還是由你來處理和控制。

由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，房產的凈租金收益，房產的資本增值收益，都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

公司名下房產的傳承比較簡單，只要填一張表，更改股東和董事就很容易解決了。

4、信託

信託有很多種，家庭信託是一種常用的形式。

信託主要有三個重要部分組成：

一是trustee，就是信託管理人或者是控制人。

二是信託本身，trust。

三是收益人，beneficiary。信託是美國富人常用的一種商業工具。

買在信託下面的資產的所有權歸信託本身，也就是說不歸個人，也不歸公司，儘管個人和公司會成為信託的管理控制人，儘管這些資產名義上在個人或者公司的名下。信託裡面的資產唯一屬於信託本身，但是信託本身不是法律意義上的經營實體，不會接受任何法律訴訟，因此在它名下的資產會得到很好的保護。

信託的管理控制人是trustee，可以是個人，也可以是公司。

信託的整個運作和分配是由trustee來控制的，所以只要更換trustee就可以達到傳承的目的。