房子的整容手術－花最少的錢獲得最大的升值
美國全國房地產經紀人協會的一份報告稱，給自己的家重新裝修或改造，大部分美國人會很享受煥然一新的家，並很有成就感。
除此之外，美國房產通過適當的裝修或改造，平均增值從幾萬到幾十萬不等。
不過，大到對房屋結構進行翻新，小至清潔打掃，它們的利潤和開支是很不同的。又不是人人都是巴菲特，大家都想把錢花在刀刃上。
下面分兩部分介紹，
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想賣房的朋友，怎麼用最少的錢最大的提升房產價值。
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剛買新房的朋友要怎麼裝修。
Part 1: 想賣房的朋友，怎麼用最少的錢最大的提升房產價值
1. 門面：
人靠衣裝馬靠鞍。如果你只有三萬美元，最最最划算的就是投資在房子門面改造上。門面包括最先看到的門面上的一切：大門，窗戶，顏色，車庫門，前院小徑，小景觀，圍欄等。
回報率：91.1%
圖1: 這個是最有效最省錢的辦法，造價非常低。
換了屋頂，外牆和門的顏色，草坪更新了一下。有時候我推薦我客戶把大門的顏色換亮一些，有些中國人有些不能接受，但是局部鮮艷一些的顏色能提亮整個色調。我實在不能理解很多美國人的房子就灰頭土臉的 放在那賣，室內外刷的漆顏色都暗也能賣到1M以上，比如在三藩。要是想賣房子，多花兩三萬刷個漆，增值可能會十萬多。
圖2: 這個造價會稍多一些，但結構根本沒改，景觀也沒做，只是加了個門廊做了個造型，瞬間很有美國傳統中產階級的新古典主義范。
花的心思其實在設計上，說設計能創造附加值，就是這個道理。
圖3: 這個是做了個前院小景觀，造價非常低。加了圍欄，感覺自然和房子連成一體，增值也是十萬多。
圖4: 強調一下燈光，這是很多人會忽略的問題，做景觀時忽略，賣房子時也忽略。
景觀加燈光才是襯托房子主體的利器。1M以上的房子我都推薦加幾個景觀燈光，晚上打開燈襯托溫馨的前院小品，一定會讓你的房子從周圍脫引而出。
圖5: 小品的作用－這個房子本來沒什麼特色，就是從新刷了下白漆，重點是加了入口棧道和門前小品。熱帶植物省錢又好打理。
2. 廚衛改造：
有經驗的人都知道，看一個房子最體現其價值的地方就是廚房衛生間，往往建新房子或加建改造花錢多的也是廚衛。而且現在廚房越建越大，基本上跟客廳連在一起。
剛才說了門面，進門以後，家庭活動中心就是客廳廚房，所以廚房是第二重點。首先，一定要保持明亮：可以加功能性燈光，擴大窗戶或加天窗。其次，櫥櫃檯面用易清潔淺色材料。我看過很多美國人的房子，檯面就用最便宜的quartz，還是褐色混黃色的石英。這種檯面不但不會讓房子升值，還會壓低價錢。要是衛生間也一起用了，就乾脆不用考慮，直接一起全換掉。
回報率：83.1%
圖6: 大多數80年代之前建的房子都是左邊的風格，右邊是我推薦我客戶做的改造，根據客戶要求，加了個類似於吧台的小空間，還能產生互動，地磚也是我非常推薦的似木紋的長條地磚，易清潔又有質感。
圖7: 一白遮三丑啊，廚房也是，白色廚櫃也顯得空間更明亮，其他的輔助傢具像桌椅用什麼顏色都好搭配。
圖8: 這個衛生間改造算是小型改造，造價很低，但很出效果。
但還是有一個問題，光線不足，有budget的情況下，可以考慮加個天窗。還有廚衛的風格要保持一致，不要廚房換了現代版，到改衛生間了，budget不夠了，還是美國鄉村風格。
3. 後院：
改造房子容易虎頭蛇尾。沒錢做到門面後院二者兼顧，也盡量平衡一下前後風格。
後院才是體現小成本大不同的地方。我有客戶budget不夠了，沒有和其他改造一起完成，然後就一直拖著。雖然後院的改造不會造成太大的影響，但如果buyer 對改造後的門面和廚衛都很滿意，但看到後院雜草叢生，肯定不會加價很多。如果後院可以用兩萬美元就改造出很好的效果，why not?
回報率：75%
圖9: 後院的路面硬化要做實。
還有關於privacy的問題，經常有客戶問，別人家都是雙層房子，就我家是一層，人家陽台可以看見我家後院怎麼辦？種樹怕種不活，可以蓋歐式的很有浪漫氣息葡萄架或在後牆上架高種藤蔓植物。
圖10: 不多說，整容前整容後。
圖11: 個人比較喜歡的一種是一般硬化，一半草皮，在戶外能放開餐桌，非常適合親朋好友聚會BBQ。賣房子賣的也是情懷！
第一部分結束前再啰嗦一下：
賣房超過1.5M建議做一下Staging，如果沒那個錢沒那個時間，可以花200$以下去 Target/Ross4Less/Pier1Import 買一些裝飾性物品，假花草，掛畫，好看的餐巾等等，反正以後都能用到，這點錢就不用省了吧。之前有 Realtor 找我 consult for simple staging，幫 seller 做了 $120 的 staging，San Leandro 的房子都不到兩周就 Pending，拍出來的照片特文藝。
好多 Seller 說房子都要賣了，為什麼還要花錢改呢？首先要看你房子的condition 了， 真的有很多房子是慘不忍睹的，這種 condition 只能賣60萬，為什麼不花點錢至少能賣80萬呢。不要怪 market，我認識的很多人在等房子漲價，你要是真的想賣，buyer 還是會找一分錢一分貨的。其次，看你想要的回報率怎麼樣。如果賣 as-is , ROI是20%的話，稍微改造一下回報可能是40％。
Part 2: 剛買新房的朋友要怎麼裝修
新買的房子，我要裝修！這裡就講幾點要注意的。
主要針對自住房，出租房沒什麼好講的，大家就奔著便宜實用的原則裝就行。
1. Budget 預算：
第一次做裝修的房主可能對 budget 沒有概念。看地板樓梯客廳廚房衛生間哪都不順眼，都想改，budget 還不到5萬刀。也是，畢竟受了歐式范兒的洗腦我也不怎麼待見老美的風格，自己的家當然怎麼舒服怎麼來，但是建議找有經驗的施工方先諮詢，自己先列個計劃，哪些是必須要改的，哪些是可改可不改的。別忘了硬裝做完，還有軟裝，有沒有足夠的錢買傢具。
再補充一點，自住房盡量不要去 homedepot 買建材，質量不行，景觀是可以自己 DIY 的。
2. 隔溫：
這是大家不會注意到的地方。隔溫做好了可以省很多很多電費的，尤其在灣區也能冬暖夏涼。閣樓填充隔熱材料，窗盡量換隔熱玻璃，地板可以考慮實木的（保值增值天然無甲醛）。
3. 儲藏空間：
很多人總覺得再大的空間也感覺亂亂的不夠用，我有客戶居然因為家居太多沒地方放而加建。首先應該對整體空間做一個規劃，保持客廳的整潔，在購置傢具的時候就應該多選用收納式的儲藏櫃，使空間具有更強收納功能，在視覺上看不到什麼雜物。其次，採用開放式的客廳裝修，這樣可以增大客廳的空間。或者採用具有儲藏功能的收納櫃來分隔需要分隔的空間也是不錯的選擇。再者，傢具和擺設等要遵循「少而精」的原則，需要精選。
4. Permit：
美國多為木質結構，所以在裝修改造時要格外當心，一旦在裝修的過程中造成房子結構性的問題就會對房屋的安全造成危險。
因此，出於安全考慮，在購買美國房產後如果裝修需要申請許可證。如果不申請，除了會吃罰單, 如果發生裝修事故, 保險也不會索賠。另外，在未申請的情況下私自裝修, 也會給將來房屋出售埋下隱患，很可能被要求強制拆除, 賣房成本也會提高。
申請許可證有兩大好處: 首先不用擔心裝修的時候會有人來檢查。其次, 如果裝修工程出現問題, 還可以申請州裡面的一個裝修事故保險。
本文作者簡介：建築金融雙碩士，畢業於世界知名大學。
