房產|「房客猛於虎」乎?
–淺談如何篩選房客及如何與房客相處
隨著華人的經濟狀況不斷提升,以及華人固有的傳統觀念–買房置產才是正道, 漸漸地華人房東越來越多了, 真是為華人感到自豪! 但同時注意到華人房東與房客之間的糾紛也越來越多了。許多華人朋友認為手上有閑錢,存銀行不划算, 不如買幾套房子,收收房租,將來房子還升值,本來是件挺好的事,為什麼幾年下來, 我們聽到的許多是抱怨,煩惱,甚至是抓狂呢?難道真的是「房客猛於虎」嗎?
瑞美房地產自從介入房屋出租,物業管理這個領域以來,同我們的投資人一道歷練,成長,總結,再提高,經歷和克服了種種難題。這其中的心得體會願在此和大家分享交流,希望大家從中得到啟發,防患於未然。
首先,在篩選房客上,不要違法。這是作為房東首先要考慮的問題,請諮詢有關律師或者查閱相關法律。不能夠對任何人在種族,膚色,宗教信仰,性別,殘疾與否,家庭狀況,及國籍有任何的歧視。不要以為出租自己的房子,我想租給誰就租給誰,千萬不要這麼想。這是您的生意,法律糾紛將是您投資房地產業中的最大風險。
為了避免這方面的麻煩,我們建議您制定一個明確,公正的標準,只要不違法(無以上所敘的歧視條款), 您有制定自己條款內容的自由。
比如說,您可制定以下標準,(僅供參考):
- 收入在租金的5 倍以上
- 在過去三年中沒有FORECLOSURE 或者破產記錄
- 良好的租房記錄, 信用記錄。
- 不要寵物, 或不能超過2隻寵物。如果是極兇惡的狗,保險公司可能不保。
- 沒有刑事犯罪歷史
- 沒有法院判決
- 主卧室不能超過2個人,客人房不超過1個人或者18歲以下未成年不能超過2個人,(除非當地Zoning允許。)
- 不能超過3個完全沒有任何親屬關係的室友住在同一處房子里。
等等。。。。。。
當然,您制定的這些標準也不是要求他們全部符合,主要是取決於房東對申請人各項條件的風險評估,比如某申請人有幾項比較強,則可以在其他幾項上放低標準或者不計在內。
如果有多個申請同時進來,都符合您的條件,怎麼辦? 我們選誰呢?那麼就需要看哪一方願意提前付訂金,以此來驗證他們的誠意和決心。但這個時候就需要特別小心, 要有所準備,證明您遵守聯邦及喬治亞州的FAIR HOUSING LAWS, RULES, 和REGULATIONS. 同時 您有在多個符合條件的申請人中,選擇條件更好的申請人的自由。
其次,找到房客以後,如何和房客和平相處呢? 根據我們以往的經驗,建議華人朋友掌握幾條原則:
- 不要主動和房客交「朋友」。 但要禮貌待人,彼此尊重, 公私分明, 嚴格實行合同。許多朋友認為如果我對他好一點,他們才會按時交房租,甚至少找自己麻煩? 其實房客是不會這樣想的,生意歸生意,要不然當初簽合同為什麼?如果您失去了原則, 是不利於您今後的管理的。 如果真是要做朋友,等哪天他們搬走以後再說吧。
- 不要把房客的問題變成自己的問題。 許多情況下房客交不出房租,給您的理由:或者是身體出了狀況,或者是丟了工作,要不就是離婚了等等。 但是這些都不是你的問題! 但是那一封封情真意切的郵件,苦苦哀求的電話,以及對房客各種承諾存在著僥倖心理, 您讓步了。。。結果呢? 他的問題依然沒有解決, 可您卻錯過了驅趕房客的最佳時機。
- 和房客保持良好的溝通。有問題及時解決問題,不要拖延,不要小問題變成大麻煩。 有許多情況下出了問題,正是由於房東的消極處理方式,造成房客的抵觸情緒。 這不利於房東的長期穩定的投資回報。同時作為房東的不動產,定期的維護和修繕,也是為了保障房東的房產價值。
- 如房客違約,要按照合同, 當機立斷,採取法律行動! 我們華人的傳統思想一般是「以和為貴「, 覺得通過法律手段是不是太絕情了?有的朋友甚至擔心房客會不會蓄意破壞房子啊?其實,根據我們以往經驗,情況一般沒有您想像地那麼糟糕。 大多數房客是明白這套程序的。房東沒有按時去FILE EVICTION 才讓人覺得奇怪呢!有時碰到不自覺的房客,反而利用你的天真善良或者優柔寡斷, 能拖一天是一天, 最後一走了之。在美國,房客比你想像的更清楚他們的權益是什麼,也明白他們不交房租或蓄意損壞別人財產的法律後果是什麼。
總之一句話, RUN IT LIKE A BUSINESS!管理出租房,要象對待生意一樣經營它。作好房客篩選的功課,控制好風險, 自始至終,充分展現您嚴格執行租約合同的信心和決心, 房客是不會」猛於虎「的。
祝願大家投資成功,財源滾滾。
以上所述,由瑞美房地產提供,僅供參考,不可作為任何法律的依據。如有任何法律問題,請諮詢您的律師。
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