李德順：華人公司躋身亞特蘭大出租地產五強
1988年，李德順以陪讀身份來到了加拿大蒙特利爾。這裡的通用語言是英語和法語。如何在這裡立足生存？這讓當時既沒什麼錢，也沒有任何外語基礎的李德順感到很迷茫……
從超市理貨員，到自己開設禮品店、便利店，再到投身地產租賃，轉戰美國，時隔30年後的2019年，由李德順創辦的Benimax投資集團旗下擁有7000多套出租公寓，已經位居美國亞特蘭大出租地產行業五強。而李德順近期的目標是，爭取收購超過1萬套公寓，成為業界知名地產投資公司。
圖說：李德順在加拿大華人房地產博覽會上發言
開便利店帶來第一桶金
為了解決生活費來源，到蒙特利爾的第一周，李德順就找了一份工作——華人超市的理貨員。3個月後，生活安頓了下來，但李德順卻想，如果繼續在華人圈子做工的話，既學不會語言，也沒有條件去了解當地人的做事方式，很難徹底融入國外生活。於是他便辭職，找到一家加拿大人開的公司，在那裡從倉庫上貨供貨的基礎體力活兒做起。
白天上班，晚上聽英語課，這樣的日子持續了兩年多，李德順不僅解決了自己的語言問題，而且職位也從普通工人升到了車間主任。5年後晉陞為部門經理。
可是李德順一直希望有機會自己創業。當時，李德順一個在禮品店打工的朋友提議合夥開一家自己的禮品店。李德順覺得這個想法不錯，就去租店鋪、進貨……一切準備就緒，朋友卻突然退出，前期的出資就當作借給李德順。無奈之下，李德順夫婦倆在沒有任何經驗的情況下，開始經營這家小小的禮品店。
更大的考驗還在後面。6個月後，因房東破產，店鋪要被銀行收回。銀行給了他們兩個選擇：要麼走，要麼加房租。當時生意剛起步，無法承擔更高的房租，他們只好選擇離開。「那時候我們對加拿大法律法規也不了解，現在知道我們是有租約的，銀行不能趕我們走，如果讓我們走的話銀行是要作出賠償的。」李德順說。
關張後，禮品店的大量存貨讓他們犯了愁。他們想到了去跳蚤市場擺攤。「每天都得搬貨，因為每天要去的市場都不同。」這樣每天擺攤收攤的生活過了近一年，他們終於把存貨全部賣掉了。還了借款，還略有盈餘。於是，李德順馬上開始了第二次創業——開便利店。
和開禮品店一樣，他也沒有經驗，甚至連收銀機都不會用。為了提高營業額，李德順想了很多辦法：冬天很多客人不願出門，他就提供送貨上門服務；在導購環節，花心思幫客人選擇性價比最高的商品；和社區的各種團體如棒球隊、足球隊、冰球隊打成一片，他們每次賽後聚會，大量的啤酒、薯片、飲料就會從他這裡購買。「我都是免費給他們送貨，如果有剩餘的，還可以退貨。」
幾年後，李德順的便利店年銷售額從36萬美元上升到100多萬元。他馬上又開了第二家、第三家……直到第五家。「我的店越多，進貨量就越大，供貨商給的折扣也越多，這就形成了一個良性循環。」李德順說。
圖說：李德順在主持公司員工會議
轉戰房地產租賃市場
1997年底，正處加拿大經濟危機末期，一直租房住的李德順買了一棟帶後院的3層樓。李德順留了一層自住，另外兩層則租給了別人。「當時覺得這種方式比較安全，因為租戶的房租可以用來支付這棟樓的按揭貸款和保險等費用。結果證明確實如此，光是房租就幾乎把我所有的開支都抵消了，相當於我在這裡白住。」這樣的回報讓李德順很受鼓舞，他開始思考做房屋租賃的可能性。
2000年，李德順以翻倍的價格賣掉了前兩年買入的幾棟出租房，將這筆錢用於購買更多套公寓的首付，正式開始了他房屋租賃事業的生涯。在2012年轉戰美國市場前，他已經在加拿大購置了幾百套房產。
2010年是美國經濟危機末期，李德順聽朋友說當地的房產價格一落千丈，就決定去美國考察。回去後，身為蒙特利爾華人便利店協會會長的他組織了一次投資動員會，不僅把自己考察的收穫告訴了大家，而且專門請來美國房地產經紀人作講解。在場的20多人最後每人投資了5萬美元。「這麼多年來大家都很了解我，所以非常信任我。」李德順說。
2012年，李德順在美國佛羅里達州的奧蘭多購買了第一批物業，那是加拿大人過冬喜歡去的地方。一年後，客流並沒有達到預期。「我們買的是單戶型出租公寓，後來發覺有點不對，奧蘭多是旅遊城市，這種戶型的租客需求不多，投資回報非常有限。」
李德順迅速調整策略，認為還是應該主推多戶型出租公寓，「這是我們在加拿大做了很多年、比較熟悉的模式，相對來說風險低一些，回報更高一些。」而離奧蘭多最近的多戶型出租公寓市場就在亞特蘭大。亞特蘭大是人口導入型城市，每年的凈人口流入在全美名列前茅；這裡經濟發展均衡，是全美世界500強企業總部的集中地之一；四季分明的宜人氣候，被公認為美國最宜居的大城市之一。「最關鍵的是，亞特蘭大當時的出租公寓價格僅為奧蘭多的40%左右，需求量和城市發展潛力卻遠超奧蘭多。」李德順分析說。
圖說：李德順在加拿大華人房地產博覽會上發言
成為亞特蘭大出租地產前五強
李德順決定在亞特蘭大重新開始。2013年，李德順成立了Benimax投資集團，投資模式是引入投資人機制。Benimax擁有核心管理人和決策人，而投資人則可以是投資基金、投資機構或是個人投資者。當時迫在眉睫的問題，是先要打開借貸渠道，確保有資金的槓桿。這對於在美國沒有信貸記錄的外國人來說，是很有難度的。
同年4月，在拿到亞特蘭大的第一個房產項目後，他開始委託當地的經紀人尋找機構貸款。幾經周折後，他找到了洛杉磯一家基金公司，對方提出了非常苛刻的要求：基金公司會派專人來進行考察，全程費用約2500美元由李德順公司承擔；如果考察通過，基金公司會貸款50%（而當地人則能貸到75%），貸款利息為14%（當地人只有8%-10%）。此外，還有申請、延期等手續費率約7%。
合伙人得知這些條件後驚呆了，問李德順還要不要繼續。李德順沒有絲毫的猶豫，他覺得憑自己多年的經驗，用一年時間肯定能把項目做好，到時按規則重新評估，會拿到比目前條件更好的貸款，而且有了這次貸款，他們在美國就有了信貸記錄，非常有利於以後的發展。
完成貸款步驟後，李德順馬上開始著手項目小區的修繕工作：粉刷外牆、換新屋頂、補平停車場路面等，花費了約40萬美元。由此換來的是小區出租率開始高升，一年後，這個有142套公寓、花180萬美元購買的項目，重新評估後套現255萬美元。再次申請的貸款利息也由高額的14%變成了5%。
在亞特蘭大的第二個項目也讓李德順印象深刻。為了拿到這個項目，他是放了「大招」的。一般來說，決定是否要做一個項目，當地的投資公司需要30天的時間考察研究，而李德順卻向中介承諾自己的公司只要1天即可決定，還會預付給賣家20萬美元不退的押金——即使最後決定不做這個項目，押金也不用退回。
那是一個有212套公寓的小區，房屋被破壞得「慘不忍睹」，有些房間的牆壁被敲爛，牆內值錢的銅管銅線都被偷走，牆上巨大的破洞讓房間之間幾乎沒有阻隔。而且當時小區的治安很差，需要24小時安保，每年請保安人員的費用就高達20多萬美元。李德順公司接手這個項目後，第一件事就是給小區做隔離欄，設置大門刷卡程序，非本小區的人員不能隨便進出。由於小區逐漸安全起來，保安值勤由24小時減到了每天8小時，到最後不再需要。房屋的修繕和小區的安全讓出租率不斷高升，這個花470萬美元購置的項目，最終以1300萬美元售出。
局面一旦打開，項目就紛至沓來。短短几年內，公司就已躋身亞特蘭大行業前五強。目前，Benimax投資集團已收購了7000多套出租公寓，並都由公司下屬的物業管理公司進行著日常管理和維護。而投資人中，除了有從加拿大跟隨李德順來做投資的，也有專業的地產人士、金融人士、學者和貸款、金融投資機構。「我們將加快發展進程，爭取收購超過1萬套出租公寓，讓Benimax成為業界知名的地產投資公司。」
