深度分析目前美國房地產為何再次火爆的原因！

許多想要搬家的美國人被困住了，被他們無法放棄的低利率所困。這些「金手銬」使全美待售房屋供應量異常低，並使房地產市場比預期的更加激烈。

經濟學家表示，房主不願出售的情況將當前的房地產市場與過去的低迷區分開來，並可能阻止全美範圍內的房價大幅下跌。這可能會削弱美聯儲通過冷卻經濟來減緩通脹的努力。

超高利率

喬治亞州華人小李和他老婆小陳去年有了孩子，因此想換一個更大的房子。他們在一個兩居室里生活了四年多，現在想要一套三居室或四居室的房子，最好能有一個院子和一個家庭辦公室的空間。

不過問題來了，他們現在住的房子利率很低，大約是 3.4% 的 30 年期固定抵押貸款利率，他們並不想放棄這個利率來接受利率高出約 3 個百分點的新抵押貸款，尤其是當地的房價已經漲起來了。

小李算了一筆賬，買一個理想中的四居室房子，每個月要多支出至少 1,100 美元左右。這讓他感覺到不舒服。

他說：

「支付我仍然認為是虛高的房價並支付兩倍的利率讓我感到不舒服。」

抵押數據公司 Black Knight 的數據顯示，截至 3 月 31 日，目前美國人持有房屋的近三分之二的初級抵押貸款利率低於 4% 。

而根據房地美的數據，截至 5 月 4 日，新的 30 年期固定抵押貸款的平均利率為 6.39%。

抵押貸款利率因素讓一些美國人被迫住在不合適的房子里，無論是沒有足夠卧室的成長中的家庭，還是擁有太多空間的老齡房主，甚至阻止了人們為了工作或其他機會而搬遷。美國有許多房主在 2022 年或 2023 年擱置了他們的出售計劃。

住房短缺

根據 Realtor.com 的數據，4 月份的待售房屋數量大約是 2019 年 4 月的一半。4 月份新上市的房屋數量較上年同期下降約 21%，這表明即使在通常繁忙的春季購房旺季，賣家也在按兵不動。

庫存受限是房價沒有大幅下跌的一個關鍵原因，儘管較高的抵押貸款利率已讓許多買家持觀望態度。

根據全國房地產經紀人協會的數據，3 月份成屋銷售價格中值較上年同期下滑 0.9%。與此同時，3 月份成屋銷售同比下降 22%。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家 Lawrence Yun 說：

「這是一個獨特的市場條件，一些地區的銷售量下降，甚至價格也下降，但從買家的角度來看，很難把房子買回家，因為他們正在與其他買家競爭。」

瘋狂的房屋競價戰在美國部分地區仍然很普遍，尤其是對於吸引首次購房者的中等價位房屋。在紐約市郊區新澤西州克利夫頓，一棟四月初掛牌價為 449,000 美元的兩戶住宅在六天內收到了 120 份報價，最終這個房子的合同價格比要價高出約 150,000 美元。

房產經紀人說：

「低庫存是推動價格上漲的原因，很多買家現在真的很恐慌。」

經濟學家認為，一個健康的房地產市場應該要有四到六個月的供應量。但根據全國房地產經紀人協會的數據，占房地產市場大部分的現房市場在 2022 年 1 月創下了 1.6 個月的供應量的歷史新低，今年 3 月的供應量為 2.6 個月。

多年來，住房市場供應短缺一直是一個日益嚴重的問題。次貸危機之後，許多建築商倒閉，其他建築商則大幅削減支出和新建築。

這個問題從 2020 年開始惡化，當時創紀錄的低抵押貸款利率和大流行導致的遠程工作增加促使買家湧入市場並搶購主要住房、度假屋和投資物業。房屋建築商加緊建設，但由於材料成本波動、勞動力短缺和供應鏈問題，難以滿足需求。

美聯儲

銷售熱潮，加上一大批房主對抵押貸款進行再融資，將數百萬房主鎖定在低利率、長期貸款上。根據 Realtor.com 在 2 月份進行的一項調查，計劃在未來 12 個月內出售房屋併購買新房屋的美國人中，約有 56% 的人在等待利率下降。

美聯儲最近剛剛又上調了基準聯邦基金利率，這是自 2022 年初以來的第 10 次上調。而房地產是對利率最敏感的經濟部門之一，自 2022 年初以來房地產市場放緩一直是美聯儲行動直接影響消費者的體現。

目前的狀況是，一些可以接受更高抵押貸款利率的美國人也按兵不動了，因為他們正在努力尋找可以購買的東西。

小王和小吳在 2019 年底買下了一個位於亞特蘭大北部的三居室住宅，原本計劃在這裡住大約5年，但去年他們有了第二個孩子，因此他們比預期更快地需要更大的房子。

年初，小王和小吳開始找房子。所以他們能負擔得起更高的抵押貸款利率和更高的房價，但卻買不到房子。

小王說「

「過去三周，我們所在的城市沒有任何一個新上來的房子符合我們的買房標準，大家都不賣房子了嗎？」

誰有利？

住房短缺對房屋建築商來說是個好消息，目前新建房屋約佔3 月份待售單戶住宅總數的三分之一，高於 10% 至 20% 的歷史標準。

當前的市場也可能對改建公司有利。小明倆夫婦在加州薩克拉門托有一個三居室，為了照顧年邁的母親，原本想再置換一個4-5居室房子，但要麼價格太高，要麼抵押貸款利率太高。因此他們只能存錢改造現有房屋。

抵押貸款利率鎖定效應會持續多久，沒有一個經濟學家能講出準確時間。因為抵押貸款利率從未像 2022 年那樣快速攀升。

這也影響了美國的就業市場，根據伊利諾伊大學厄巴納-香檳分校的 Julia Fonseca 和賓夕法尼亞大學沃頓商學院 Lu Liu 在 3 月份的一份工作論文，隨著房主現有抵押貸款利率與現行利率之間的差距擴大，鎖定抵押貸款利率較低的房主不太可能搬遷到高薪工作，因此美國人搬家速度放緩。

Ryan Carrillo 和 Megan Carrillo 夫婦 於 2020 年以 320,000 美元的價格購買了他們在鳳凰城的第一套房子，並鎖定了 2.75% 的固定抵押貸款利率。

去年，在 Ryan Carrillo 找到一份薪水更高的工作後，他們想升級到價格在 60 萬到 70 萬美元之間的更好的房子。當時預算是每月計劃支付 3,000 美元購買新房，但在預算增至 4,000 多美元後，他們退出了買房市場。

Ryan Carrillo 現在計劃在舊房子繼續居住，他說：

「我願意永遠保留這座房子而不賣掉它，因為 2.75% 的超低抵押貸款利率太好了，不能放棄！」