作者； S.Gao
又到裝修季，好多朋友是第一次裝修／加建，簡單總結了一下平時工作中碰到的問題加案例，希望對大家有幫助。
1. 預算
好多第一次做remodel的owner對預算完全沒有概念。
前幾天去見一個owner，想做500平方尺加建，跟我說預算2萬－4萬美元。或者還有owner做7000平方尺的院子，預算1萬美元。這都是非常不切實際的預算。加建又不比裝修，有時候加建相當於半個房子的面積，這麼大的事情不管從空間布局還是預算上都要仔細考慮。
做預算要把人工，材料，permit fee，設計費用，列印費用等各項開支都算進去，最好多留出20-50％風險預支（萬一有工程拖延或材料問題）。
再舉個例子，去年有owner跟我說剛買了小黑屋錢不夠又想改造，要不把手裡的股票賣了吧。這種我是不太推薦的。首先買房子前，自己的資產規劃就應該做好。
裝修改造是個勞神費財的事情，大多數owner還有貸款。收入支出cash flow最好做到心裡有數；其次，賣股票做裝修有一定的風險。股票賺了錢還好，如果按market rate虧了，不但賠了錢，還影響心情進而影響裝修中各種決定，本來可以用好點的材料或用有license的施工人員，因為錢少只能用無證人員。如果cash不夠加建或裝修，可以貸款，有至少3種不同貸款方式可以支持裝修和加建，這裡就不多說了。
2. 裝修團隊
大家有可能聽說過design-build。就是設計師建築師畫圖，申請building permit, 再由同一家公司的人員施工。這種模式的好處是如果出現問題，設計方和施工方不會相互推責任，owner省心。還有施工會最大程度上尊重設計，建造還原度高。當然，大家常見的是owner自己找建築師，然後再找施工隊報價。
我聽說過各種房主的各種裝修血淚史。
某owner自己找的施工方做改建，施工方跟他說不用找建築師，他就能拿到permit。結果簽了合同拿了定金人就消失了；後來房主催好不容易聯繫上了，施工方說permit拿到了，可以開工了，結果開工以後又被city勒令停工；後來owner發現施工方拿的permit是demolition的，也就是只管拆除的部分，新建的部分還要再拿獨立的permit 。
當然如果房主只做換地板櫥櫃一類的，直接找施工就可以，但涉及到拆牆加建的，最好先找建築師做一下諮詢。諮詢的目的是有個大概項目規劃，包括工程時間，預算，可行性分析等等。
比如加建，有些房子是不適合做加建的。所以可行性分析會確保city的要求，房主的需求和房主的financial requirement相平衡。
講到建築師，個人建議找local的建築師，差不多車程在45分鐘內。原因是當地建築師熟悉周邊city的要求，一是畫圖申permit遊刃有餘，二是去交圖取圖site investigation等等比較方便。
上個月，有owner給我打電話要改造，在sacramento。我們office在san francisco,雖然我們去看過房主的房子了，但還是建議找當地的建築師，關鍵是考慮到效率，房主花同樣的錢請建築師，為什麼不先考慮當地的呢。
再舉個例子，麥當勞，全球連鎖，雖然店面設計基本一樣，但他們從來都只用當地建築師及施工。
關於畫圖還有一點，很多房主以為畫圖很簡單，隨便畫個兩三張就好。其實我也覺得畫圖很簡單，但是，申請permit不僅僅是畫個平面圖標個尺寸這麼簡單。加州有加州的建築規範，每個城市還有自己的規定，建築師除了要畫出符合房主需求的圖紙，還要表明所有加州的和所在城市的建築要求還有跟左鄰右舍溝通協調； 而city又很經常給出冷酷無情不合常理的要求（比如，屋主改一個窗，city讓把房子4個立面所有窗都畫進去）。
去年有一個房主，自己是硬體工程師，想加建自己畫的圖給city，第一次city沒批，city建議他找建築師畫圖；他覺得沒必要，自己把圖改了改，又送去city，還是沒批。這前前後後已經差不多耽誤了兩個多月了。而房主還在別處租房子，兩個月租金也同時要交。
另外，現在city的要求越來越嚴，因為建築行業是美國事故率最多的行業，加上綠色建築的環保要求，如果不了解規定，申請permit成功率低，時間也長。
（未完待續）
本文作者簡介：建築金融雙碩士，畢業於世界知名大學。設計作品曾被刊登在Abitare雜誌，San Francisco Chronicle等媒體，獲過國際小獎，寫過設計專欄，當過專業攝影師，在美國加州和歐洲有多處作品。金融方面，兼職於灣區最大貸款經紀公司和某科技私募startup。沒事喜歡volunteer和投資房子。「Think Deep, Dream Big, Build Beautiful”!
本文作者是daydreamer加州房地產和房貸微信群的靠譜設計師，需要聯繫她的可以在daydreamer的”加州房地產房貸地主群」里找到她。
