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用發展的眼光看買新房子的好處。

由榮偉 · 發布日期 2015年11月6日 · 已更新 2017年7月1日

原文發表於萬維讀者網 2014-05-06 。

2012 年有人問我，買新房好還是買舊房好，我寫了《新房子 vs. 舊房子》作為回應。在文中，我把新房子比喻成「像女人，年青、漂亮、New Construction，一手貨，從裡到外都是新鮮的，沒有被人使用過。舊房子像大叔，老成持重，笑傲江湖，雖經歷多多，卻依然旭日陽剛。」文章結尾處，我還調侃了一句，「新房好還是舊房好? 適合於你的就是好房子。男人看女人喜歡她光鮮的外表，女人看男人更注重他內在的實力。借莫言這位本土作家首次獲得諾貝爾文學獎之際，順便問一句，你是喜歡『豐乳』哪? 還是喜歡『肥臀』呢?」結果引來了一堆雄性激素的回帖：「新房象處女，舊房象半老徐娘。你喜歡哪一位？」還有「豐乳、肥臀我都要」，愛美（好色）之心溢於言表。

時過境遷，兩年過去了，iPhone 手機都更新到6了，如果你今天還問我，買新房好還是買舊房好，我的回答也會不同了，下面就是我的正文。

首先我們從Market (市場) 談起，兩年前房地產才剛剛開始復甦，市面上還鮮有開發商在建房，可選的新建房源少得可憐。反過來，二手房在經過了經濟衰退後終於迎來了春天，其房價低於市場行情，所以那兩年，很多淘金者買到了現在看來相當不錯的房產。但現在不同了，隨著市場升溫，建築商、開發商、材料供應商都看到了商機，大量的土地被開發，大量的新房如雨後春筍破土而出，可選擇的新建房源多起來了，亞特蘭大到處可以看到新開墾的處女地，尤其是在 South Forsyth County 更是比比皆是。

對於要買新房的人來說自然是件好事，只是可憐了那一群群的梅花鹿和野生動物，它們被趕來趕去，瞪著驚恐的眼睛，看著人類把曾經是它們賴以生存的棲息地，一塊一塊地奪去。

話說回來，由於二手房源的價位已經達到（有的地區甚至超過）了市場行價，有人稱之為「泡沫」，用今天的的眼光看，二手房源的價位與新建房源的價位相差不太大了，而且在二手房源並不多的情況下，買新房也是當今的一個選項。在我住的South Forsyth County地區，以前只看到$300s, $400s, $500s 的新房在開發（一般來說，起價$300s的新房，經過選型，內裝修Upgrade，真正買到手的價位也在$400K左右了），現在也看到了$200s 起價的新建房源，可能政府和開發商也要做平衡，不能只建築高級高價的住宅，也要為中低收入的人建些房。

那麼買新房要注意那些問題呢？首先你要能接受新建房的Location （位置），其次你要等的起，三就是先下手為強。

我寫的《買房三要素》，第一條就是Location。關於Location 也要用發展的眼光看。就拿建成並開業於2002年秋季Northview High School 來說，也就花了不到10年的功夫，Northview High School 從默默無聞一躍成了Georgia （喬治亞州）頂尖的高中，據住在Northview High School 學區附近的老中回憶，2000年前後，I-120# 公路和I-141#公路交界處，也就是現在Northview High School 所處的地段（新成立的Johns Creek City），周圍曾是一片荒地，到了夜晚黑燈瞎火的、渺無人跡，後來大批的白人，亞裔（印度裔，韓裔，華裔，越南裔、菲律賓裔等）不斷湧入，加上很多的高科技、軟體開發公司在周邊建立，發展成了亞特蘭大現在最好的學區之一，幾乎沒地可建新房了。

那麼下一步的「文化發展飛地」在那裡？– South Forsyth County地區，你看South Forsyth High School 的SAT Score的排名已經從全州2012 年的17 上升到了2013年的第7名（註：由於引用的資料不同，排名的先後可能會有些出入，但不影響文章的討論）。還有Lambert High School, 最新的高中在 Forsyth County Georgia，它的一部分師資是從South Forsyth High School 分過去的，可以說，這兩所坐落在McGinnis Ferry Rd以北、I-400#公路以東在South Forsyth County地區的高中是並駕齊驅的。South Forsyth County地區也和10年前的Northview High School周邊地區非常相像，也是亞裔大量湧入。另外，新建的沃爾瑪 (Walmart)，地址：2395 Peachtree Parkway, Cumming, GA 30041 已經在2014年6月份開業，橫貫Forsyth County 的好幾條主要公路都在加寬，由一上一下改為雙上雙下，大大地縮短了交通通勤的時間，我相信在不久的將來，一些特色的中餐館、類似大中華的超市也會瞄準這一地區，在這邊安家落戶。

如果我們把現在的大中華超市所輻射的 Duluth、Lawrenceville ( Gwinnet County) 地區比作北京商業化的朝陽區，那麼South Forsyth County地區就相當於北京文化的海淀中關村以北地區，即北大、清華的北邊一點。值得一提的是，在I-400#公路以西West Forsyth High School，隨著道路的加寬，發展也很快，周邊建了很多新房，房價要比I-400#公路以東的地區便宜很多，雖然學區的目前排名在Georgia 前20 ~30名以外，但別忘了，小卒子過河頂將軍，將來也會有大的提升。

一個學校的好壞，師資的水平相差不了太多，主要看生源的好壞，生源好自然「水漲船高」了。據一個在Northview High School的學生家長提供的信息，2013年Northview High School 的族裔分布：

亞裔: Total: 佔51% （其中：韓裔佔25%；印裔佔13%；華裔佔10%；可能還有點越南裔、東南亞裔佔3%，日本裔佔多少不知道）

西方美國人: Total: 佔49% （其中：非洲美國裔、西班牙裔佔5%；其餘為白種裔約佔44% ）

2014年Northview High School 的族裔分布：

Student Demographics (Student Culture & Diversity)

https://k12.niche.com/northview-high-school-duluth-ga/student-culture-and-diversity/

Northview High School (Georgia, United States)
Asian: 44.0%
White: 39.0%
African American: 9.0%
Hispanic: 3.0%
Multiracial: 2.0%
Pacific Islander: 0%
Native American: 0%

如果你的小孩已經是Teenager (青少年) 的年齡，或是你們兩口都在downtown 上班，我勸你還是考慮在Northview、Johns Creek 和Alpharetta High School 學區附近買房，可以馬上利用那裡的資源。如果你的孩子還小，4，5，6，7，8 ，9歲，而且Location 也不是問題，你可以考慮在South Forsyth County地區買房。之所以花這麼多的筆墨談學區、談Location，就是想給那些不熟悉亞特蘭大北部的人，提供一些參考，具體考量，還要請你們自己斟酌。

所謂「等的起」，買新房從你選址，到簽下購屋合同，真正拿到手，搬進去住，至少要6個月8個月10個月，甚至更長的時間，一旦定下買新房的決定，就要早作打算。新房好，可你等不起，也是白搭。

第三個講一講「先下手為強」，買新房，什麼房型啦、內裝修啦都不是最重要的因素，因為建築開發商會為你準備多款房子供你選用，一款不合適，總有一款會適合你，還可以根據你的要求，讓建築商為你改進，只是要加多少錢的問題。去年和今年我在新房的選型、內裝修定材料方面，給了我的客戶很多中肯的意見，幫助他們把「好鋼用到了刀刃上」。

買新房最重要的是Lot (地塊)，Lot (地塊)關係到朝向，大小，隱秘性(Privacy)等。當一個小區滿足了開工條件，即三通一平(通水、通電、通道路和平整場地) 完成後，下一步就是劃分Lot (地塊)，每個Lot (地塊)都是獨一無二的，先下手為強就是要搶好Lot (地塊)，晚了好的Lot (地塊)就被別人搶去了。

一般稍大一點的小區開發會分幾個Phase（階段），比如說Phase one (常常是model home 樣板房還沒有蓋好) 起價$25 萬，到了Phase two 就加價$2 萬($27萬了)，到了Phase three 就$29萬了。開發商說因為有了建成的Phase one 和model home，這些就成了活廣告了，也好賣了，買的人也多了，自然要加價，確實好的小區加價也有人買。所以先下手為強，你可以以便宜的價格買到同樣的房子。

再有就是新房與舊房相比，缺點是Location要比舊房相對於市中心遠一些，優勢是節能，新材料、新工藝、新設備、Greenhouse。舉一個例子，在最近參觀的model home，它的窗戶採用了變色玻璃製作窗玻璃，就是把以前製作太陽鏡片的變色玻璃工藝用到了窗戶上，可使烈日下透過的光線變得柔和且有陰涼之感，真的很棒！還有以前的分區空調，上、中、下要裝三組空調機，現在新材料的隔熱性好了，工藝改進了，只要裝一組冷量足夠的空調機就行了，只是在每一層空調出風口都加裝電動調節閥門，那一層不用就把那一層的出風口閥門關閉，同樣達到了分層控制節能的目的，節省了多餘的兩組空調機。像這樣節能的方法和材料在新建房中數不勝數。

與時俱進，今年（2014）聽到許多人，說要把自己的座駕換成一片葉子(Leaf – Nissan，純電動節能車 )，是否也為你的葉子配上Greenhouse？（笑）

喬治亞州2014年大學考試SAT前20名高中排名： New SAT scores released for Georgia schools by

http://www.ajc.com/news/news/new-sat-scores-released-for-georgia-schools/nhdGQ/