在美國租房，你需要知道的法律常識（二）
續上篇，美國法律界有句話說，對法律的無知，不是辯護的理由。新移民必須遵守美國的法規，尤其租房法律常識，了解清楚後，讓房東和房客都減少不必要的麻煩。
11. 房子的修理誰來負責？
一般來說，誰損壞，誰負責。如果不是被你損壞，則通常由房東負責。
提出修理的最好時機是簽約後，但搬進來之前。
你可帶上你的朋友一起視察房子，發現損壞可當場向房東提出或是拍攝照片，你的朋友可以做證人。關於修理的請求最好以書面方式提出，並註明日期，自己保留證據。
12. 如果房子環境不適合居住，我可以投訴房東嗎？
可以。你可以要求房東維修，如果房東拒絕，你可以向當地市政府的房屋管理部門投訴。
如果房子內發現老鼠，你可致電城市衛生健康部門清理。
如果垃圾堵塞防火通道，你可以向消防部門投訴房東。政府部門一般會給房東六十天時間改正。
如果房東還未改正，你可以透過法律途徑來保護自己的權益。
13. 除了投訴房東以外我還可以做什麼？
你可以暫停繳租直至房東修理好房子。但是這麼做房東可能以違約為由將你告上法庭。或者你可以把房租交到第三者保管賬戶，這樣確保房東改正後你可以支付租金。
無論如何，你該書面通知房東，向其解釋你準備怎麼做。同時要預留房東合理的時間進行維修。
請在暫停支付租金之前向律師做具體諮詢。如果其它房客有同樣的問題，大家可以一起討論，再向房東提出。
如果你是低收入者，可以向一些法律援助社求助。
14. 房東可以未經我同意進入房子嗎？
可以，但只有在緊急情況下才允許。例如你樓上的浴缸的水滿溢，房東有權在你不在家的情況下進你房子查修水管。
如果是非緊急情況，房東必須提前24小時通知你，而且進入的時間必須是白天工作時間。
例如你要搬走，房東有權向其它有意租房的房客展示房屋，或者房東有權請電工來查電路。如果房東要在你搬走前檢查房子，他/她要給你提前48小時的書面通知。
15. 我的租屋被人入屋偷盜，房東要負責嗎？
一般不會，除非該租屋經常被偷而房東置之不理或不採取任何補救措施。
房東所購買的責任保險是賠償租客在租屋外面，如樓梯，停車場，游泳池等公共場所發生的人體傷害案件，而不負責租屋內的財物損失。
租客如有貴重的物件，應到銀行申請保險箱，將一些貴重的物件及重要的文件放在保險箱內。如有必要，租客也可以購買租客保險 (Renter Insurance).
如果租屋發生火災而租客的財物受損，房東的保險應該作出賠償。
為了保護自己的財產以及避免將來維修費的糾紛，租客可以在遷入前先對租屋的狀況錄像或拍照，在搬入後，再對住屋內的所有財物錄像或拍照，最好能顯示出每次拍照的時間（除錄影機或照相機設置顯示功能外，可在旁放置一份有日期的報紙來確定日期）。
請注意，房東的保險一般不涵蓋你，所以如有需要，請購買租客保險。
16. 房東可以上法庭要求驅趕我嗎？
可以。房東可以以你不付房租為由驅逐你。這種情況下，房東上庭前需要給你提前三天書面通知。針對各人情況請具體諮詢律師。
如果房東要驅趕你，他/她必須去法院提出訴訟。
驅趕房客程序如下：
當你收到房東的逐驅通知書，你可以與房東協商自動搬走，如果你在三天內沒有達成協議，房東必須向法院提供正式的驅逐令。
你收到法院的通知後，你有五天時限對起訴作出書面回應並出庭應訴。
如果你未按時回應，房東自動獲勝。如果租客出庭應訴而法官裁定租客必須搬離，房東有權要求支付未付的租金以及訴訟費用。
除訴訟以外，你還可以通過調節解決爭端。中立的調解員可以為你和房東進行調解。
17. 房東可以把我擋在房外不讓我進嗎？
根據法律規定，即便房東想你搬走，他必須透過法院的逐驅程序，在法院未作判決前，房東不能擅自換鎖，不得將租客鎖在門外或是把租客的個人物品丟出門外或窗外，也不能擅自斷水，斷電或者斷暖氣。
如果有以上情況發生，你可以起訴房東。如果你勝訴，房東將支付所有損失，包括你的律師費。如果你敗訴，你可能需要支付房東的律師費。
如果房東已獲取到法院的驅逐令，房東可以叫警察來驅逐租客，如果租客不搬走，即構成非法侵佔他人財產而警察有權逮捕租客。
18. 我搬走後，房東以各種理由扣除我大筆押金，該如何處理？
法律規定房東在房客搬走的三個星期內必須將押金退還給租客。房東可以扣除合理的清理費用以及租客造成的財物損壞，如地毯被燒，牆壁被打破，但是租客不應賠償日常使用的損耗。
租客有權利向房東索取所有的開支收據，如果認為所扣除的數額不合理，可以到小額法庭告房東而要求房東退還不應扣除的金額以及法庭訴訟費用。
19. 如果就驅趕房客一案，法庭判我敗訴，我怎麼辦？
如果法官判你敗訴，你需要搬走，而且法院可能還會判你支付房東的訴訟費用，包括其律師費和到期但未交得租金。同時，你有上訴的權利。但上訴並不意味著你可以不搬，除非法院批准你暫緩搬離直至上訴有決定為止。
如果你不上訴，你必須要搬。否則，房東有權請警察來帶你搬走。警察會在你門上貼驅逐令，你必須在驅逐令規定的日期前搬走。
如果你不搬，警察有權把你的物品鎖在房裡，迫使你搬離。
如果你遺漏了一些物品在房裡，房東必須給你十五天時間領取。
如果你未能在規定時間內領取，房東有權將其視為被遺棄的物品從而進行處理。
如果你的物品價值在 $300美金以下，房東有權保留或是丟棄。如果超過 $300美金，房東須公開拍賣。
20. 我從房東租來大屋，然後經房東的同意分租給其它同學，分租的房客不付房租，我該怎麼辦？
你從屋主處租來房屋再分租給他人，雖然你是屋主的租客，但是對於你的分租客而言，你就是房東。
這種二房東的出租形式要注意兩點：
第一，你的分租期約不能超過你與屋主簽署的期約；
第二，你必須遵守所有房屋出租的房東責任，如維修等，如果分租客不付房租，你仍必須按照房東驅逐房客的程序進行驅逐。
此外，即使你的分租客不付房租，你仍必須遵守與屋主簽署的合約依時支付租金。
21. 我想租房屋，但是覺得房東因為我是外國留學生而故意歧視我，我該怎麼辦？
房東可能因為你的種族，性別，年齡，膚色，收入，宗教信仰，身體疾病，所屬國家，婚姻狀況或收入而拒絕出租房屋給你。但房東可以用你沒有良好的信用記錄，或你養寵物為由拒絕出租。因而，「只限女性」，「不租給中國留學生」等理由都構成歧視行為。
如果你的懷疑是正確的，房東這種做法即屬違法。他們不能因為以上你的個人狀況而拒絕出租給你。
