紐約租房新法通過 律師建議華人房東出租房需謹慎

據美國《世界日報》報道，紐約律師戴士樂(Perry I. Tischler)代理房東房客官司已22年，接下4300個案件，其中華人客戶佔到65%-70%。

他說，由於紐約市法庭偏向房客，因此驅趕房客的時間較長。同為紐約州，紐約上州和紐約長島的法庭案件都比較好做。如果房客位於紐約市低收入地區，不僅時間更長，而且有免費律師提供協助，就更難了。

他表示，新紐約州《住房穩定和租戶保護法》(HSTPA)將於10月14日生效，到時驅逐房客的難度更大。

非法出租 被抓把柄慘了

戴士樂說，華人房東的問題主要有三個：

一是把地下室裝修後出租；二為把閣樓向外出租；三是把多餘的房間向外出租。他說，這些出租都是不合法的。租客租住這樣的房子，是因為他們知道這種出租是違法的，只要一告，就可以白住半年。

他說，有的租客住了一段時間，就開始不交房租。「這樣的租客什麼人都有，有非裔、西語裔、華人和韓國人。」如果房東找到他們要房租，他們就會起訴，而且紐約有許多免費律師，可以幫助他們打官司。如果打到法院，法官也向著他們。因此，有人說，紐約市是一個租房者的城市。「我對華人房東的建議是，不要非法出租。」

這些租客找到免費的住處，當然不想走。有的華人房東膽小怕事，就私自塞錢給租戶，希望他們自己搬走。但是，租客拿到錢後，並不走，而是繼續住在裡面，認為房東拿他們沒有辦法。因為是非法出租，房東不敢上法庭。有的華人為了趕走租客，把房子賣了。但是，租客還是不走，買家不願簽字，房子還是賣不掉。

他說，許多房東找到他們，希望律師出面，把這些房客趕走。他說，在1990年代，如果通過法院趕走租客，一般需要三、四個月。但是，現在拖到六到八個月。紐約州2019年通過一個租客保護法，主要是保護租客。這個新法把各個程序都拖長了，驅趕租客時間也大大延長。

驅趕期間 房東不能收租

紐約律師張楠說，如果按照以前的法律，房東可以要求房客30天內搬走。但是，現在情況變了。新的法律給房客更多寬限期：如果房客住在這裡不到一年，可要求30天內搬走；如果房客住了一年以上但不到兩年，可以在60天內搬走；如果房客住了兩年以上，房客可以在90天搬走。「在此期間，房東不能收房租。」

目前，許多房東不知道這個法律。如果要驅趕房客，他們要在8月或9月提出訴狀，但是很多人9月尚未行動。他說，在以前，房東可以要求房客三五天內搬走。但新法律要求房東要給房客寄挂號信。「如果不寄挂號信，房客律師可以要求法官取消案件。」

他說，很多華人希望用錢解決，如在庭前和解，房東會主動給房客錢，要他們搬走。「我聽說，房東一般出價1000美元到5000美元，也有出上萬美元的。」但房東出錢不一定能夠談妥。「房東找我們，一般是要上法庭的。」不過，也有的房客自己搬走。

職業房客 藉機免費白住

張楠說，華人房東的房客來源多種多樣。「我們驅趕的房客很多，有人日本人、韓國人、俄國人、華人、非裔等，而西語裔的房客占多數。」他估計，在他驅逐的租客中，職業租客(professional tenants)約佔一半。

在這些案件中，許多是因為房東沒有按照法律辦事，被房客抓住把柄，藉機白住。例如，有的房東把地下室裝修後出租，不排除有的地下室裝修得很高檔，跟地面上的房子一樣。

政府管控 不能隨便漲租

張楠說，在美國許多大城市，政府都會控制房租，保護房客，尤其是紐約市這樣的國際大都市。但是，有的房東房客糾紛是因為房東的無知，他們不知道自己的房子是受到租金限制的。

例如，六個家庭以上的房子屬於房租控制的建築，房租受到政府的管控。政府每年會寄一封信，告知明年的房租可以上漲多少，一般是1.5-2.5%。他說，投資這類房產的華人較少，而華人買一到三家庭的房子的比較多。如果是購買三家庭或四家庭的房屋，享受減稅優惠，也會受到控制房租政策的影響。

他說，華人房東很節省，把家裡空餘的房間都出租。「他們看到房間空下來，就認為是浪費了。」他說，不要急於將房子租出去，一定要做房客調查，挑選好的租客。

做了近十年的律師，他看了太多的房東房客糾紛。他說，房東一定要把出租的房子搞好，盡到自己作為房東的責任。而對房客來說，租住別人的房子，應該與房東好好相處。「如果有什麼事，應該提早說，以便解決。」