細說美國房地產稅 ( Property Tax)

1、房產稅定義

由地方政府定期（一年或者半年）根據房地產估價對房地產所有人徵收的一種稅。

各縣、各市徵收的房地產稅稅率會有很大差異，甚至小到每個社區的稅率都有差別。而一般其實際稅率最高的可能達到2.5%以上，而最低甚至低於0.5%。

房地產稅的名義稅率由地方政府制定，而其實際需要繳納的稅率則是名義稅率通過一定的計算處理而得出的。由於房地產估價的計算方法各不相同，有的是房地產的全部價值，有的則有一個估價比率，使其僅為房產價值的一部分，更有的則是通過房屋租金來計算的，所以美國房地產的實際稅率並非我們所聽說的那麼高，通常遠遠低於名義稅率。

例如，賓夕法尼亞州的費城，其房地產名義稅率達8.26%，然而，政府僅對房地產估值的32%進行徵稅，並且房地產估價僅為其市場價值的70%，因此實際所要繳付的稅率僅1.85%。

計算公式如下：

實際房地產稅率=8.26%（市政府名義稅率）*32%（房地產稅基比率）*70%=1.85%

有些地方的房地產估價方式與眾不同，例如紐約曼哈頓公寓的房地產稅稅基是根據其租金來估算的，一定租金的房屋相對有一定數額的房地產稅。但也並非租金越高，房地產稅越高。

當每月租金高於每平方米35.94 時，其稅率為固定的每平方英尺10.59 美金。可以看出，越是昂貴的房屋，其房地產稅率可能越低，甚至低於0.5%。

舉個例子，在曼哈頓上東區的派克大道上的一套780 萬美金的房屋，每個月的租金大約是23,700 美金，每年的房地產稅大約是25,068 美金，大約只佔其價格的0.32%。

2、為何要繳納房地產稅？

雖然美國的房地產所有權人需要定期繳納房地產稅，但是他們卻是實實在在的受惠者。美國的房地產稅一般用於地方學區、警察、消防、環境衛生、圖書館等支出，而非用於其它與納稅人毫無關係的地方。例如，地方學區的財政收入主要就來自與該地區的房地產稅。學區內有小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅里，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。

可以說，美國的公立中小學的教育質量差別相當大，由於好學區的房價高，能買的人學歷，收入高，當然孩子就更願意學習，學區內人們的素質、氛圍就越來越好。另一方面，房價高，學校得到的學區稅收就多的多，錢多了，就能夠請好的老師，蓋好的校舍，買好的設備，進而吸引更多的家長在這個學區買房置產。這樣就造成了一個良性循環。

3、房地產稅對投資有什麼影響？

美國的財政收支狀況非常透明，每個交納房產稅的人，每年都會收到市政府的報告單，你交納的房產稅，多少用於學校，多少給了警察局，等等都有明確說明，具體到每一分。就因為這樣，房地產稅的納稅人可以享受良好的治安、美麗的環境、優質的教育等等。事實上，高的房地產稅使學區內的生活環境更好，吸引更多人購買那裡的房產，從而又促進了房價的上漲。所以房地產稅在美國會被真實地轉化為房產本身和周邊社區的保值增值投資，成為房產增值的保障。

舉例（政府出具的房產稅賬單）