美國買房流程詳解（二）
身為中國人，無論身在美國還是中國，買房子這個檻總是要繞不過去的。
很多美國人租房子住一輩子，今朝有酒今朝醉，兜里可以空蕩蕩的瀟瀟洒灑浪跡天涯。
但是中國人骨子裡則更喜歡房子帶來的那一份安穩，舒心，以及家的感覺。
繼上次說的 美國買房流程詳解（一）後，我們繼續聊聊這個話題。
拿到銀行貸款預先批准信
購房者首先要確認自己的身份，美國公民和綠卡居民自然不成問題，工作簽證(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1及G1-G4等)持有者一般也OK，但其餘的外國人則會有較多的限制，例如要支付較高比例的首付(Down payment)和利息(Interest Rate)，必須購買貸款保險(Mortgage Insurance)和產權保險(Title Insurance)，並開設Escrow Account等，有的人甚至無法貸款買房。
(現金買家請跳過此步驟) 在美國要開始看房子前，一定要先拿到一份貸款預先批准信（Pre-Approval Letter），獲得貸款預批意味著貸款人已審核買家的信用和財務狀況，且買家也可了解自己負擔的起的買房預算上限與最高可貸款金額，經紀人也會依此上限搭配買家想要的地產條件去做地毯式搜房。
當買家看到中意的房子並想出價時(Step 3)，則需將這份貸款預先批准信連同出價合同一併提出給賣家以證明買家正規性，證明買家是以準備好且能立即行動，有助提高出價被接受的機率。(簡單說，沒有這份貸款預先批准信賣家是不太願意理你的)
美國買房流程詳解
總而言之預先批准信的作用是：
1) 讓想要貸款買房的購房者了解自己能否貸款及能貸到多少錢，通俗的講就是讓你了解自己可以購買什麼價位的房子；
2) 附在購房offer上，向賣家證明你有購買下這套房子的資金實力。
開始挑選房子 (House Hunting)
相信大家整天聽地產經紀人把Location、Location、Location掛在嘴邊， 重要的事情連說三遍。 這個步驟也是整個買房旅程中最重要的一環(除了貸款那一塊)。基本上在找尋合適滿意的房子時，可以參考以下列出來的一些基本要點問題，通過回答這些要點問題，理清思路，明確自己的真正需求，將能幫助你更快找到中意的房子。
我的買房目的是什麼
買房目的不同，挑選房產的標準也就不同。對於自住房子來說，一定要自己喜歡的，這樣買下來才不會後悔。並且因為是自己常住的，所以社區，環境、學區、環境、交通等也都要認真考慮，選擇最適合自己的。對於投資房來說，應講究的是投資收益回報，以及未來升值，儘可能選擇一個投資回報率高，性價比高、未來發展前景良好且便於出租的房產。
我的買房預算有多少
請誠實的評估自身財務狀況與限度，並參考取得的貸款預先批准信了解自己的購屋能力，同時也要考量入下列幾點開銷 (實際擁有房屋的所需花費可能遠比想像中多呀)： 首付(down payment)， 過戶費用(closing cost)，裝修、傢具添購， 日後房貸與養房費用。
我該買哪裡的房子
通常地理位置是買房的首要考慮因素，好的地點不僅居住品質佳、安全、便利、學區好等，未來升值空間也更高。建議在可能的情況下，盡量選擇交通便利，位於好的Neighorhood和學區的房子。因為這樣的房子，轉手相對容易，並且在市場好的時期，增值空間比較大，在市場不好的時候，也比較保值，不至於貶值的太慘。此外，不同的neighborhood也有自己的特色，如族群組成、自住/出租比例、人口密度高低、房屋年代均價等都會影響許多生活層面。到房子現場參觀時也別忘逛逛社區周遭環境感受一下，你甚至也可以跟當地居民聊聊，看他們對該社區的感受。
我要買什麼類型房子
美國住宅房子種類很多元，以下3種是最普遍的：
─ House / Single Family Detached (獨立屋)： 獨立房普遍佔地較大，家家戶戶各自獨立，自己管自己的房子草地，在某些地區無須繳HOA；但現在新開發的社區幾乎都會收HOA，用於維護社區的公用設施和花草樹木。
─ Town House (聯排屋)： 聯排屋與獨立房類似，但與鄰居共用牆壁，前後院通常較小。(需考量有無HOA)
─ Condo (公寓)： 類似聯排屋，牆連著牆，無前後院，大部分condo社區有公共設施。(幾乎都有HOA)
我的特殊偏好和要求
比如到底買新房還是舊房？對空間格局有什麼特殊要求和偏好？房間數量、衛浴設備、一層樓還是上下樓層、是否靠馬路、是否寧靜、通風采光、房屋坐向等等。
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總結一下
相信這一篇長文看下來，大家應該對買房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限，很多只能泛泛而談，當然以後如果有具體的問題，大家感興趣的話，我們會做進一步討論。
最後，千篇一律的結束語，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！以後如果有關於房地產買賣或者投資的問題，歡迎大家聯繫小編(微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。
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