美國買房流程詳解（四）
身為中國人，無論身在美國還是中國，買房子這個檻總是要繞不過去的。
很多美國人租房子住一輩子，今朝有酒今朝醉，兜里可以空蕩蕩的瀟瀟洒灑浪跡天涯。
但是中國人骨子裡則更喜歡房子帶來的那一份安穩，舒心，以及家的感覺。
繼上次說的 美國買房流程詳解（一）、美國買房流程詳解（二）和美國買房流程詳解（三）後，我們繼續聊聊這個話題。
取得貸款、房屋估價與購買房屋保險
首先，銀行會直接指定一家房屋估價機構來對房子進行估價(Appraisal)，估價結果若高於購房合同上商定的價格自然沒有問題。
一旦估價結果低於合同價格，那麼銀行只會批給估價金額的貸款，價格溢出的部分買家要自己補齊。
如果買家不能夠或者不願意自己補足購房款，而賣家也不肯降低售價，那麼買家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
其次，銀行將通過調取你的信用報告(此時會再Hard Pull一次)，並且通常會查詢你過去兩個月的銀行賬單(Bank Statement)，以及過去兩年的報稅記錄和房租繳納情況等信息，以評估你的貸款償付風險。
這個過程中，你需要按照銀行的要求提供各種資料，最近兩個個月的銀行賬單、工資單、最近兩年的W-2表格、房租支票記錄、非公民/綠卡居民還需要提供護照、簽證、I-94等身份證明材料。
貸款審核工作是由銀行的Underwriter負責。
若信用報告上顯示你最近三個月有過Hard Pull，Underwriter就會要求你就Hard Pull的原因給出合理解釋。
若銀行賬單上顯示你有大額進賬，Underwriter會要求你解釋這些錢的來源。
若你的租房記錄顯示你有過遲交歷史(Late Payment)，沒有合理的解釋，Underwriter很有可能因此拒掉你的申請。
你的Loan Agent是你與Underwriter之間的中介，他只能協助你提供資料，以及與Underwriter溝通以推動審核進程，對申請能否通過並無決定權。
為了避免貸款進度延誤，請務必精確的按照Underwriter的要求提供資料，不要心存僥倖，Underwriter一定只會在你的所有資料都符合了要求後才會給予放行。
記住，雖然Loan Agent沒有能力決定你的貸款能否獲得批准，但是一個好的Loan Agent可以根據自己的經驗，判斷你獲得貸款的難易程度，提早告訴你需要準備哪些材料，準備的材料是否合格等，以幫助你降低貸款被拒的風險，減少與Underwriter來回溝通的時間從推動整個流程在約定時間內完成。
如果是向銀行貸款的房子在過戶前必須購買相應等級的保險(Home insurance)，確保房子在使用過程中不出問題。
想嘛，貸款沒有還完一天其實這個房子都屬於銀行。
而現金買房則沒有這個要求，自己的房子看著辦，不過還是推薦大家購買。
產權過戶調查(Ownership Inspection)
產權保險 （Title Insurance）的出現和應用和美國國情及歷史有很大關係。因為在美國買房子的同時，地也一併購買。而一個房子或地在前面幾百年歷史發生過什麼情況並不能充分了解，也沒有能力完全了解，所以當產權有問題的時候這份就起到作用了。 美國專業產權過戶機構會進行過戶調查，調查賣家產權是否清晰，確認沒有問題後會出具產權過戶檔。透過專業機構把關，買家無須擔心一房兩賣或產權不清晰等情況，就當買個安心吧。
完成過戶手續並交屋
買方通常需要支付產權調查和保險、法律以及記錄費用，總計約為總交易額的1%-2.25%。例如，如果購買了價值30萬美金的房產，需要交額外的3000至6750美金。
銀行在你的貸款申請Final Approval後，會將貸款文件郵寄給Escrow公司，叫做HUD-1的表格，之後Escrow就會分別通知買方去簽署貸款文件，賣方去簽署產權轉讓文件等。
銀行收到Escrow公司寄回的簽署過的貸款文件後，就會進行放款，Escrow收到銀行放款後，一般當天就會去County登記房子的產權轉讓，一旦產權轉讓登記在案了，就表示房屋過戶完成了，之後Escrow會通知你去取新家的鑰匙，然後你就可以享受你的新房子了。
大概會在房屋過戶後一個月左右，你會收到一份由County Clerk-Recorder寄給你的平信：Grant Deed，俗稱轉讓契約，類似房產證。如果沒收到也沒有關係，隨時都可以去County再要一份。
交屋入住 (Move In)
恭喜你！過戶完成後，接下來就是依合約規定時間取得鑰匙，完成交屋動作。買家同時應提早通知水、電、瓦斯、電話等相關服務變更屋主數據。
總結一下
相信這一篇長文看下來，大家應該對買房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限，很多只能泛泛而談，當然以後如果有具體的問題，大家感興趣的話，我們會做進一步討論。
最後，千篇一律的結束語，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！以後如果有關於房地產買賣或者投資的問題，歡迎大家聯繫小編(微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。
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