美國買房貸款新政策已生效 信用越高 貸款費用越高？

5 月 1 日生效的新抵押貸款政策可能會增加一些信用評分較高的借款人的成本。

提高新抵押貸款費用的新規定乍一看像是不公平的交易，似乎是在懲罰那些努力保持高信用評分的購房者。但現實要複雜得多。

這些變化於 5 月 1 日生效，是拜登政府擴大住房所有權計劃的一部分。它們涉及房利美和房地美向借款人收取的費用，這幾乎影響到美國大約一半的抵押貸款。

買房貸款新政策

在規則更改之前，信用評分為 740 且首付為 15% 的借款人將面臨 0.25% 的抵押貸款費用，更改後，該費用將上升至 1%。

對於一些信用評級較低的借款人來說，情況恰恰相反：得分為 640 且首付 15% 的人以前會支付 3.25% 的費用。變更後將降至2.5%。

這些變化引發了激烈的爭論。

批評人士認為，新政策懲罰了那些努力建立信用的有抱負的房主，並且會在錯誤的時間擴大房屋所有權，因為潛在的經濟衰退即將來臨。

在特朗普政府期間負責聯邦住房金融局的 Mark Calabria 曾表示 ，信用低和首付低的買家特別容易違約，這相當於「在海嘯中將某人放在橡皮艇上」。

與此同時，住房倡導者表示，在美國房價居高不下且抵押貸款利率高於多年來的水平之際，新政策將幫助首次購房者和低收入購房者。

專家解答

為了解新政策的利弊，彭博社採訪了喬治華盛頓大學商學院研究抵押貸款和房地產市場的教授 Vanessa Perry。

她的回答如下：

問：為什麼 FHFA 改變抵押貸款費用？

答： FHFA 已採取多項措施來增加中低收入借款人以及歷史上處於弱勢、傳統上代表性不足的群體的借款人擁有房屋的機會。但幾乎沒有可用的現成的政策來做到這一點，所以政府找到一種方法是降低信用不高的人的成本。這些變化所做的至少是嘗試為這些借款人提供在傳統市場上成本更低的房屋貸款替代方案。

在某種程度上，會有交叉補貼在幕後進行。但這更多是在概念層面上。更準確地說，FHFA 所做的是先推出政策，再查看風險，並重新估算與承擔這些風險相關的總體成本。

FHFA 擁有多年和多個經濟周期的所有這些數據，了解哪些特徵最有可能導致違約損失，這些數據是這些新政策的基礎。

問：新政策之後，誰將不得不支付更多的抵押貸款費用？

答：會有一些信用評分高的人會多付一點錢，但這些人大多是首付較低的人。並不是每一位信用良好的人都會付出更多。新政策不會全面影響任何特定類別的借款人。

業內普遍認為，違約風險的兩個主要驅動因素包括貸款價值比或首付高低，以及信用歷史。

問：買家應該如何應對費用調整？

答：對於信用評分高和信用評分低的人，我會有同樣的建議。這個建議是：與貸款公司交涉，確保他們向你提供更多選擇，包括傳統貸款以及新政策的前期和長期成本。

這很重要，因為新政策改變了這兩種抵押貸款之間的競爭格局。根據家庭的財務狀況，其中一個實際上可能比另一個更有優勢。因此，現在提前進行比較絕對更為重要。

總結

也就是說，新政策生效之後，買家務必要和貸款公司多溝通，看哪種情況適合你。是更多的首付還是稍微少一些首付更划算，一切都要具體情況具體分析。