在美華人房子沒蓋成還欠了一大筆錢！美國買新房踩坑避雷指南

你知道在美國投資買房最容易陷進的坑是哪幾個嗎？有些坑是你在不知不覺，欣然跳進去的。

我們收到一位讀者的私信，講述了他的一些置業煩心事，今天海客范站在投資人的角度，告知大家一些在買房過程中踩到的一些巨坑。

建商不肯承擔修理

以下為B的親述：

作為新房修建過程中的踩坑大冤種，被中介律師開發商各種花式PUA, 按朋友的話說就是幫大家把各種雷都踩了一遍。

好不容易交房入住以後，發現由於最近瘋狂的房市，新房質量都大幅下降，各種質量問題層出不窮。

所以委託海客范將本人的經歷發布出來，記錄一下交房以後和建商撕逼的故事，也還在尋找法律訴訟的可能性，歡迎學construction law的律師朋友自薦。

講述故事的初衷也算是給眾多華人好友提個醒。

首先是新建房的Builder』s Warranty。

雖然房產經紀人在賣房的時候都會輕飄飄地說一句新房是帶建商保險的，出了問題就可以找建造商來修。但其實怎麼讓建造商來實際履行這個保修服務（Builder』s Warranty）是非常苛刻的。

第一點提醒就是新房發現的任何問題，都不要找買房的房產經紀人或者律師去傳話。

中介或律師並不在房屋Warranty的合同上面，找他們傳話就是浪費時間。

發現問題第一時間寫郵件通知開發商，一般的Warranty有規定如果開發商在30-60天之類沒有回復的話，就可以開始走Warranty仲裁的流程。一旦Warranty仲裁流程開始，最初的仲裁檢查費用都由開發商來承擔。開發商只有在實打實的金錢影響下，才會開始回應你的需求及時維修。

第二點提醒是交房（Close）的時候Warranty公司的選擇也是有門道的。

以所在的大紐約地區其中一州為例，House Warranty公司包括州所有的公立Warranty公司和私立Warranty公司。

不同公司在走Warranty仲裁以後的偏向性不同，因此對建造商的約束力也不盡相同。

本人在Close的時候作為小白完全不知道這些選項，建造商提供了什麼Warranty就選了哪家。後來走Warranty仲裁執行起來效率並不算高。其實在Close的過程中完全可以指定建造商購買一家Warranty公司，以保證交房以後有糾紛走仲裁會更有益於自己。

第三點提醒在於評估新房建造質量，以及選擇新建房Warranty公司的另外一個方法是可以多方面打聽一下建造商是否一直在同一家Warranty公司購買了New Home Warranty。

由於New Home Warranty是開發商出錢購買，購買費用是根據建造商近幾年在此Warranty公司產生仲裁費用的比例來計算的。

因此如果建造商持續在一家公司購買Warranty，說明這個建商交房以後產生仲裁的比例不高，建房質量是可以信賴的。

如果像我的建造商一樣，給每一個房子的Warranty公司都是不一樣的，那就是典型的打一槍換一個地方，建議避雷。

下圖就是某個州Warranty Plan的Warranty購買費用計算方式。

第四點提醒是注意即使建造商擺爛永遠修不好房子，也不要自認倒霉出錢自己修。

因為一旦自己找人修了房子，Warranty對建造商產生的約束力就因此失效了。所以Warranty的作用就是讓買家和建商綁定在一起一直相愛相殺。

以上都是我真金白銀花了上千刀，騷擾了無數次construction attorney，forensic architect，warranty admin以及township inspector得出的乾貨，需要的朋友可以詳細了解或留言私信海客范，他們會給大家相對專業的解答。

在維權過程中，也有不少「鍵盤俠」總有跑到我的求助提問專欄下面「秀智商」，吹噓房子還是要自己修。巧的是我鄰居就是把自己房子推倒重建的。

建商直接跑路

徵得鄰居同意後，我也把他的故事發出來，希望自己修房子的大神分享一下經驗。畢竟我現在和他是受害者同盟，理應互幫互助。

鄰居和我的房子都是去年6月份左右開工的。一年過去了，我們已經搬進新房居住了，鄰居的房址還是一片坑，因為他找的總包工頭卷錢跑路了，這個坑從冬天跳到了夏天…

鄰居在找建造商的時候也做了很多功課。無奈本地規模最大、聲譽最好的建造商自己的房子都修不過來，日程已經排到兩年以後了，也看不上他家這一個小項目。鄰居家兩個娃要上學等不了，無奈找了另外一個小一點，但是由朋友推薦的建造商。

鄰居在付給建造商大約$30萬定金以後，舉家高高興興地在其他鎮租好房子，每天開車半小時接送娃上下課，指望著8個月後能住進新房。

結果建造商挖好地基就失聯了。然而他下面的無數個分包因為幹了活找不到建造商，只能來找屋主要錢。法律規定如果鄰居不付錢，分包工頭可以放一個留置權（lien）在房子產權上，直接影響之後的賣房貸款。

因此鄰居除了被建造商捲走的錢以外，還需要另外承擔建造商對承包商的債務。

因為疫情影響，法院案例堆積。上庭告建造商的時間起碼要排到三年以後。這三年里鄰居只能與自己家的大坑相依為命。

鄰居家舊房價值60萬美元左右，房子推倒後目前價值為0，鄰居還另外增加了對承包商的一系列債務，以及需要再想辦法籌款完成房子後續的修建工作。

真是屋漏偏逢連夜雨啊！掏光積蓄買/建個房，結果由於經驗不足，社會萌新慘遭毒打，省吃儉用攢錢也遭不住踩坑。

希望大家以此為鑒，莫要輕信別人，買房建房都是大事，每一步都要踩的結結實實。

另外，如果有小夥伴知道如何投訴維權，還請不吝指教，業主幫助業主，盡最大的努力讓想要置業的夥伴們避雷。