美國住房貸款101

貸款是美國房地產買賣的最重要環節之一。夢堯之前也寫了文章對比了現金和貸款買房的利弊。

很多朋友都對住房貸款有各種各樣的問題，比如：

「我是H1B簽證能否貸款買房呢？」，

「我是F1學生，能否貸款買房呢？」，

「我已經有一套住房的貸款了，還可以繼續貸款買房嗎？」

答案都是肯定的！美國的住房貸款有很多種，總有一款適合你。

今天這篇文章作者就給大家詳細介紹一下美國的住房貸款是怎麼回事。

1、什麼是住房貸款

住房貸款就是銀行借給你一定數量的錢來幫助你買房子，當你獲得住房貸款的時候實際上你是開始了一個法律合同，你必須根據合同中的規定在未來一定時間內償還本金，利息和其他費用。

你的房子會被當作抵押，也就是說，如果你沒有按規定償還貸款，給你貸款的銀行或其他機構有權收回你的住房，並在Foreclosure（喪失抵押品贖回權）過程中將其出售。

2、貸款中常用辭彙解釋

• Principal（本金）：買房時貸款機構借給你的錢的數量。例如你向銀行借款20w買房，這20w就叫做principal。
• Down payment（首付）：一般來說買家自己會自己掏出與房屋價格成一定比例的現金，也就是首付，剩餘部分會由principal來承擔。
• Interest（利息）：利息是貸款機構向你收取的借錢的費用，通常是以你的欠款的百分比的形式出現。因為每月償還的利息是根據當月所欠本金來計算的，所以通常在還貸款的前期，因為欠款較多，所以每次還款的利息相對較多。到了後期，因為貸款已經被還掉大部分，所以每次還款的利息部分會較小。
• Points（點數）：貸款人有時候可以通過在貸款開始時購買點數來降低一定貸款利率。點數是貸款額的一定百分比，比如兩個點（2 points）就是貸款總額的2%，如果貸款數額為$200,000，就是$4000。貸款機構並不一定要求貸款人購買Points。

3、常見貸款類型和貸款條件

市面上很多不同的貸款機構有各種各樣的貸款產品。

而每個人根據自身情況，都會有不同的貸款需求。

不同貸款對申請者的條件要求也不同。

常見的貸款種類如下：

• Conventional fixed-rate loans （傳統固定利率貸款）：傳統固定利率貸款是最常用的一種貸款類型。就像名字所顯示的，利率在整個過程中是固定不變的。貸款期限通常為30年，其他常用的選項為15年，20年等。
• Adjustable rate mortgage（ARM，浮動利率貸款）：該類型的貸款通常在前5年，7年或10年為固定利率。超過這個期限之後，每個月的貸款利率會根據當時的利率環境而改變。此種貸款會對未來的還款數量造成一定的不確定性。
• FHA loan（聯邦住房管理局貸款）：FHA貸款是由聯邦認證的貸款部門發放，且由聯邦住房管理局擔保的貸款。FHA貸款適合那些拿不出通常需要的20%首付，或信用記錄不容易拿到傳統貸款的的人群。FHA貸款的首付要求可以低至3.5%。
• VA loan（美國退伍軍人貸款）：退伍軍人貸款一般對象為現役或退伍軍人，或軍人的遺孀。該種貸款通常不需要任何首付，對貸款人的信用要求也一般低一些。
• Commercial loan（商業貸款）：商業貸款通常針對商業地產購買人。申請商業貸款的條件一般更專註於所購買地產本身的運營潛力，也就是該地產未來的盈利情況，而不是申請人自身的經濟和信用條件（當然一般貸款機構也會對申請人進行一定的核查）。
• Foreign National loan（外國人貸款）：顧名思義，這種貸款是專為非美國人準備的。如以上各種貸款條件都不符合的外國居民或非居民，比如拿F1簽證的留學生或者是只是持有旅遊簽證而不在美國居住，都可以申請此類貸款。當然，這種貸款對首付的比例要求會相對高一些，利率也會高一些。

4、貸款費用

申請住房貸款的時候，貸款機構會收取一定的費用，而一些第三方服務機構也會收取一些費用。

這些費用都是房屋過戶總的成本（Closing Cost）中的一部分。

下面列出貸款常見的一些費用，當然並不是每種貸款都會要求所有的這些費用：

• Appraisal（房產評估）：貸款機構一般會要求一份第三方給出的房產評估，也就是關於你要買的住房的客觀價格評估。評估一般要在貸款批准前完成，以保證放出去的貸款不會多於房屋的實際價值。客觀的評估一方面保護貸款機構的風險，二來也可以保護買家不會花冤枉錢。
• Credit Report（信用報告）：當你申請貸款的時候，貸款機構通常會獲得一份申請人的信用報告，一次性評估一下申請人整個的借款還款歷史。良好的信用記錄不僅可以幫助申請人順利獲得貸款，在利率上也會通常有所優惠。
• Loan origination fee（貸款產生費）：貸款產生費是貸款機構用來抵消放貸過程中的各種成本而向借款人收取的費用。該費用一般以貸款數額的百分比計量。以1%為例，那麼$200,000的貸款需要交$2,000的產生費。
• Points（點數費用）：點數在之前的名詞解釋中已經說過。如果需要購買點數的貸款，這項費用也會是整個貸款費用的一部分。

作者今天拋磚引玉，對美國住房貸款做了一個簡單的概述， 就先講到這裡。

大家感興趣的話，以後我們會有更多更詳細的關於貸款的文章。

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