美國養老社區面面觀

美國是發達國家中生育率最高和人口增長最快的國家之一。早在20世紀40年代，美國就開始進入了人口老齡化社會，現65歲以上老齡人口佔總人口的17.4%，是典型的老齡化社會。

隨著人口預期壽命的延長，美國老年人口比重還將不斷提高。在應對人口老齡化方面美國積累了豐富的經驗，且在機構養老與居家養老方面，亦走出了成熟的模式。機構養老的收益在美國，機構養老主要指的是養老社區，一般分為五類：活躍成年人退休社區、生活自理型社區、生活協助型社區、特殊護理社區和混合型持續護理退休社區。

活躍成年人退休社區主要面向55~70歲的活躍健康老人，此類型的養老社區基本無需提供醫療護理，但允許使用第三方提供的家政、衛生、保健等服務。相應的房地產產品為獨棟或聯排別墅，由於入住的是健康退休老人，與之配套的設施更顯活力，包括健身房、游泳池、網球場、高爾夫球場和遊戲室等。平均入住時間能達到10年，入住率也最高，為91%。

生活自理型社區面向65~80歲的不需要日常生活協助的老人，這一群體的老人一般需要醫療護理，要求的服務主要是餐飲、家政和洗潔服務，以及有班車定點接送居民去購物中心及公交站，允許使用第三方提供的家庭衛生保健服務。這一養老社區的房地產產品種類較多，配套的設施主要有健身房、游泳池、網球場、活動/遊戲室、圖書館等，平均入住時間為3.16年，入住率為90%。

生活協理型社區的入住人群主要是75歲以上的至少在一項日常活動中需要幫助的老年人。這個群體的老年人需要的醫療護理程度較高，並要求三餐供應，以及家政、洗澡、穿衣、吃飯、如廁、行走、服藥提醒、用藥管理及體能復健訓練等服務。相應的房地產產品為一卧一衛，配套設施則較為簡單，要求有活動/遊戲室、圖書館、鍛煉與康復中心。在美國，此種養老社區的入住時間最短，為1.75年，入住率約為89%。

針對生活不能自理或需要專業護理的老年人，特殊護理社區能夠提供最高的醫療護理，包括起居照顧、穿衣、執行醫囑專業復健，以及24小時急診看護等，此時對房地產產品的要求也變為類似於醫院病房，配套設施主要是娛樂設施、鍛煉與康復中心和理療室。該種養老社區的平均入住時間約為2.29年，入住率約88%。

混合型持續護理退休社區的醫療護理程度、房地產產品和配套設施是前幾種養老社區的綜合，平均入住時間能達到6.42年，入住率也能達到89%。

「在美國，針對不同年齡的老年群體有不同類型的養老社區，也就有不同的管理模式和盈利模式，這沒有統一的範式。」在第三屆中國國際養老服務業博覽會上，美國波士頓學院退休研究中心博士吳顏媛向中國房地產報記者介紹道。

在運營模式上，活躍成年人退休社區採取的是「開發出售、業主委員會接管和經營」的模式，生活自理型社區採取開發商聯合醫療機構或專業管理護理機構運營，運營以前者為主。餘下3種養老社區是醫療保健或專業護理機構聯合地產開發商建設，但運營以前者為主。

在支付費用上，從活躍成年人退休社區到混合型持續護理退休社區逐漸升高，收費方式各有不同。活躍成年人退休社區需要老人購買物業以及支付物業管理費，生活自理型社區是月租費形式；生活協助型社區雖然也採用月租形式，但並不包括醫療護理服務；特殊護理社區運用醫院收費模式，收取日租費；混合型持續退休社區則有生命護理合約、有償服務等模式。

為了支持養老項目落地，這幾種養老社區可以以凈值貸款和按揭貸款，且有的養老社區可以享受長期護理保險和聯邦醫療保險（Medicare/Medicaid）。

吳顏媛指出，「回報率是隨著風險的提升而升高的，因為這幾種社區的運營風險是逐級提高的。活躍成年人退休社區和生活自理型社區的回報率在9%~12%之間，生活協助型社區在7%~11%之間，特殊護理社區的回報率約為15%，混合型持續護理社區的風險最高，回報率也最高，經營好的能達到30%，但能做到這種程度的是極少數的。」居家養老的細分「居家養老絕不是讓老人在家中去世，而是讓老人在家裡居住的時間盡量延長。畢竟，老人和子女生活在一起才是最開心的。但當老人有病或生活難以自理時，還是要搬出家中。」吳顏媛向中國房地產報記者解釋她對居家養老的理解。

美國成熟的居家養老管理模式有5種，第一種為會員制多元化服務機構，以Beacon Hill Village 為代表。這種服務機構採用會員制，有一個龐大和多元化的服務提供網路，會員能獲得一系列的服務。Beacon Hill Village 提供的服務涵蓋了家政服務、餐飲服務、交通服務和醫療服務，另外還會定期發起一系列的項目豐富老年人的生活。

第二種管理模式是以社區為主的多元化服務機構，如NORC Program。NORC是自然形成的退休社區，這一類社區並不是專門為老年人設計的機構養老社區，是在社區發展過程中因老人的比重逐漸增大而形成的。NORC Program 項目萌芽於20年前，如今已覆蓋全美大約300個自然形成的老齡化社區。該項目通過互聯網、電話等方式聯絡，及時了解老人的需求，提供周到的服務。其營運費用主要來自政府、社會機構和私人的資助，成員繳納較少。

第三種管理模式是針對住房結構調整的服務項目，如Home Modification Program 。該項目注重戶型的適應性，專家來到有居家養老意願的老人家中，檢測老人的房屋設計，推薦適合老人居住的改造方案，包括撤除可能會絆倒老人的地毯、去除浴缸、設置無障礙浴室、加高馬桶、為浴室安裝扶欄和抓欄、無障礙廚房設置等等。

第四種是針對醫療護理的服務項目，如The Program of inclusive Care for the Elderly (PACE)。主要是滿足老年人的長期護理需求，提供的服務包括基本醫療護理和專項護理。

最後一種是老年人日托中心。該模式採取繳費入托、政府補貼的方式運作。日托中心每天會派人到居民家中接老人，傍晚再將老人送回去，這極大地降低了親人照顧老人的負擔。

此外，吳顏媛還向中國房地產報記者解釋了她們最新的研究成果——居家養老指標系統「HTHSS」，代表了居家養老必不可少的5個因素：戶型和社區設計（housing),交通（transportation)，醫療服務（health care)，日常生活照顧服務（service and support）和社會融合（social integration)。

「其實，戶型和社區設計這一要素就是針對地產商的，它要求地產開發商在最初設計時就要考慮到老年人的特殊需要，設計出符合老年人特徵的人性化的戶型。」

「居家養老在操作上比機構養老要更難，因為居家養老要求在最初的戶型和社區設計上就要考慮到老年人的需求，不能等到老齡化社會真正來臨時才想到這些問題，要長久規劃。理論指導和長期規劃是必需的。」吳顏媛表示。

當中國房地產報記者問及盈利模式不清的中國房地產開發商或保險企業如該何突破時，吳顏媛表示，「老年人從55歲到90歲是一個跨度非常大的群體，企業從一開始就要明白自己服務的到底是哪一類老人。另外，中國的企業拿地成本高，找不到清晰的盈利模式，這就要求政府政策一定要明晰，相關政策要落地；更要建立行業規範，行業規範樹立不起來，從上到下，大家可能都不知道幹什麼，會很迷惑。」