美國房產想貸款？先看這2種房產貸款有何不同！
中國人買房，也熱衷於將房產作為一種資產配置方式，這點在海外資產配置上也同樣有所體現。並且中國人還「創造」了一種更加聰明的海外房產資產配置方式——以租養貸，以房養房。但由於在美國買房，同樣是貸款，自住房的貸款和資產配置房的貸款還是有區別的，所以要做好區分。
一般來說，資產配置房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.25%-0.375%，相應地，申請條件也較高。
那麼如何區分資產配置房和自住房?資產配置房如何能達到自住房的要求，從而減少貸款利率呢?
一、如何鑒別資產配置房
銀行會依據一些條件來判定客戶購買的房產是用自住還是資產配置。
1、銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房;
2、過戶以後，60天內買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房;
3、一半自住、一半出租的情況也算做自住房。
二、怎麼以自住房的利息來購買資產配置房
如果你想要以自住房的利息來購買資產配置房，建議採用付點數利率的方式。所謂一個點數，就是貸款金額的1%。
舉例來說，對於40萬的資產配置房貸款，根據房利美(聯邦國民抵押貸款協會)的規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是40萬乘2%，也就是一次性付8000元。
是選擇一次性購買點數，還是較高的利率？這要看客戶保持資產配置房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子，資產配置房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數，大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那麼就沒必要購買點數了。
三、首付金額差別
資產配置房貸款最多只能申請到75%，也就是說購房者至少要付25%的首付;若購買資產配置房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，其中不允許有任何贈與款，申請人的信用要求也更高，通常要在660分以上。
自住房貸款有時可以達到90%之多，但銀行對其首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予，申請人的信用要求為620分。
四、資產配置房貸款和自住房貸款
1、申請資產配置房貸款最好曾經做過房東。資產配置房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。
例如，某人月收入5000元，當前自住房和未來的資產配置房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元，負債達到54%，就不能申請到這棟房的貸款了。
2、購房者選擇不同的房屋類型，如合作公寓(Co-op)、獨立產權公寓(Condo)等，對申請貸款都會有影響。
合作公寓用於資產配置而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風險太大。
獨立產權公寓能夠拿到貸款，銀行也是需要經過很多審核的，如果Condo預售率沒有達到50%，商業面積超過大樓面積的20%，裡面個人投資比例過高，那銀行也不會貸款給買家。
3、一到四家庭的房產是比較容易申請到資產配置房貸款的。 四家庭以上的在紐約(房價)就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的資產配置方式，但貸款更困難：貸款一般是五到七年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。
