美國房產稅 首套房和第二套房是否都要交？
相信很多人都知道目前美國房地產市場十分火爆，美國房產的投資價值也比較高。於是很多國內的有錢人，在美國買了一套房子之後，手上余錢多還想去買第二套。可是，在美國買二套房之前，你對美國房產稅了解多少呢? 你知道在美國買第二套房要交多少稅? 房產稅每年都要交嗎? 如果不知道的話，那就一起來看看下面知識的介紹吧。
在美國買第二套房要交多少稅、房產稅每年都要交嗎? 答案是肯定的。美國是一個稅收的國家，財政收入的主要來源就來自於稅賦，從你每天通話的電話費，日常生活中的吃穿住行的花費，到購置房產，都需要按照比例向國家納稅。買房以後最主要需要繳納的稅賦還是房產稅，美國人買房以後每年都要向政府繳納房產稅。房產稅是美國財政的主要收入來源。如果你不繳納房產稅，你的房子很快就會被易主，超期不繳納房產稅，還會繳納罰金。
在美國，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence)，即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，它區別於其他住宅(如投資出租房，度假公寓等)。根據美國稅務局IRS的稅務法令對首要住宅的定義，如果納稅人同時擁有兩套住宅，他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅。政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅貸款的利息從收入中減除，這相當於給了購房者一個很大的折扣，且首要住宅的貸款利率最低。一般房子到手後，業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那麼你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢？首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況複雜或者擁有多處房產，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在洛杉磯，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎麼算呢？所以在這裡我們又要科普一下房屋在稅務領域裡的分類了:
- 個人主要住宅（Principal Residence）
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。
- 第二套房（Second Home）
IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少於15天，並且自住（Personal Days）超過14天，那麽你這15天以內的租金收入IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬於自住房。若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到Sch E，而相關貸款利息，房產稅等等抵扣都需要分成Sch E 出租和Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道IRS 如何能追蹤你的出租天數，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的」證據」一定不會錯！
- 假日出租房（Vacation Rental）
你都已經有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那麼多天了吧。於是IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，並且你自住天數少於14天或是租期的10%，那麼這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在Sch E 上。
- 出租房（Rental Property）
這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部Sch E 報上。
- 投資房產或地產（Investment Property）
既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資（Investment Expense）而非運營，所有房產稅/地稅也只能報到Sch A 上抵扣。這裡需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣只有低於投資收入的部分能放到Sch A 抵扣，其他投資支出填入Sch A 雜項抵扣，受限於凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。
- 商業房產（Business Property）
顧名思義，就是用於商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅，屬於主動運營的生意，通常不受到房地產」被動生意（Passive Activity）」的規定限制。
分清楚自己房產類型之後，接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的：
- 房產稅/ 地稅（Property Tax）
你支付的地方與州的房產稅可放入Sch A 分項扣減額（適用於自住）或者Sch E（適用於出租）來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的HD-1 中，你會收到單獨一張資產稅單（Property Tax Statement）。
- 意外損失（Casualty Loss）
這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入Sch A 分項扣減額，經過限額計算後最終得到可以抵扣的額度。
- 裝修改裝費用（Improvement）
例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那麼房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
- 房屋節能環保裝修和改進（Residential Energy Credit）
美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器等，也可以獲得稅務減免（Residential Energy Credits）優惠。稅務減免（Credits）不同於各種稅務抵扣（Deductions），它是在前期步驟計算出來的應納稅所得（Taxable Income）的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠後的位置找到它。而商業房產基於醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，也可獲得部分抵稅或減稅優惠。
- 家庭辦公室（Home office）
如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所佔房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入Schedule C 作為生意支出(Business Expenses)，用於抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你覺得追蹤這麼多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺的家庭辦公室費用。
美國稅務整體來說是個非常複雜，需要高度專業性和判斷力才能完全理解的體系。合理避稅並非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據，票據是必須的，即使是商業地產的租約，也要租客提供維修等票據。否則在美國如果因為造假而被審計，處罰很嚴重。
我們從上述有關在美國買房房產稅的介紹中可以得知，在美買房不管是首套房還是二套房都是需要繳稅的。而且美國政府對二套房的定義與國內房地產也不一樣，希望購房者準備在美國購買二套房之前一定要對這些知識有所了解。
擴展閱讀：
應稅評估價值
納稅估算價值
市場評估價值
- 應稅評估價值 Tax Assessed Value
在美國，房產的應稅評估價值由所在的城市、縣或州級稅務部門決定。有時，該價值與市場評估價值相同，但有時則是由縣級（county）政府部門以「市場價值*評估比率」的計算方法來確定評估價值。通常情況下，應稅評估價值低於市場價值。
假設在你居住的地區，房屋按100% 的市場價值進行評估。如果你擁有一棟市場價值為15 萬美元的房屋，則你的房屋也將按15 萬美元進行評估。然而，如果稅務部門以市場價值的70% 來評估房屋，那麽房屋的應稅評估價值將為10.5 萬美元（即150,000 * 70%）。
華盛頓州 King County 稅務部門網站
美國的房產稅率較為複雜，除了到各縣政府的官網查詢具體稅率，一個快捷的查詢方式是通過Zilow 房源信息的頁面。以一棟位於西雅圖的房產為例，點擊打開房產詳情，找到「Price / Tax History」。下拉菜單的 Tax History （繳稅歷史）中可以看到房產的歷史繳稅記錄。
Property Taxes 為對應年份繳納的房產稅，Tax Assessment 則為當年政府部門確定的應稅評估價值。二者的比值（Property Taxes / Tax Assessment）即為當年適用於該房產的房產稅率。
- 納稅估算價值Tax Appraised Value
這是基於政府估稅員的估值得出的動產或不動產價值。
- 市場評估價值Market Assessed Value
這是政府估稅員估算的房產在公開市場中的售價，適用時限為應稅評估價值生效日起為期一年。估稅員根據特定期間內類似房產的歷史售價來估算房產的市場評估價值。
舉例來說，1 月1 日起生效的市場評估價值，可以由截至上一年9 月30 日的過去12 個月類似房屋的售價來確定。具體參考的售價記錄時限因不同的政府部門而異。由於市場評估價值採用了歷史銷售數據，因此往往會低於當前市場價值。(來源：Zillow)
