我們為什麼會認為美國房價距離下跌還遠！

四分之一房屋售價高於標價

2017 年全美售出的房屋中，24.1% 的房產售價超過標價，賣家售房所得平均比他們最初獲得的報價多 7,000 美元。而在 2012 年，以高於標價成交的房產比例僅為六分之一（17.8%）。隨著房產市場的復甦，這一比例在2012-2017年間增長了 6.3 個百分點。

這種情況是多種因素作用下形成的，其中包括房源的供不應求、人口結構轉變、強勁的經濟增長與利好的融資條件。儘管價格相對便宜的房屋面臨著嚴重的庫存短缺，但完全沒有抑制購房需求，特別是年輕人和首次購房者。他們的事業處在上升期，同時也在準備組建自己的家庭，因此選擇在這個階段購買屬於自己的房子，告別租房生活也是理所當然的事。此外，較低的按揭利率減輕了還款負擔，增強了他們的住房購買力和購房意願。

然而，改變無法發生在一夜之間。根據目前市場的火熱程度，想要解除美國的庫存危機，也不是幾天時間就能做到的。
真需求還是真泡沫？

市場火熱是好事，但過了頭一定是壞事。時間撥回10年前，房地產泡沫的破滅讓美國陷入了百年一遇的經濟危機。直至2012年，美國樓市才得以觸底反彈。那麼今天房地產價格的快速增長是不是意味著下一場經濟危機就要來了呢？

對於這個問題，我們持否定的態度，我們不認為美國房市正在處於一個泡沫之中。

一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱”泡沫經濟”。而房地產”泡沫”是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲。

我們把判斷房地產泡沫的標準歸納為”五高”，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地產投資所佔比重高及房價收入比明顯偏高。

綜述，房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。

庫存短缺是房價上漲的主因

雖然這幾年、特別是2017年房價激增讓人們產生對泡沫的擔憂。但實際上推動房價上漲的最大原因是庫存短缺。

較低的基準利率和強勁增長的就業市場促使美國購房者數量急劇增加，但另一方面，美國建築商面臨的勞動力短缺，土地供應短缺，建築材料成本上升，新房建造許可證缺乏等問題卻使得旺盛的購房需求一直得不到充分的庫存供應。

美國房源供應速度跟不上飆升的購房需求，導致市場的供需極不平衡，最終推動了房價的飆升。

2018年的美國樓市比任何時候都要堅挺

房價的迅速躥升使人們認為我們正在製造又一個房產泡沫。但是，如果一個「泡沫」永遠不會破裂，那麼它本身就不是真正意義上的泡沫。最基本的供求關係原理告訴我們，有兩種方式能使價格上漲：需求上移，或者供給下移。

當我們看到價格上升時，如果背後的推動力是理性的，並且有合理的經濟學解釋可以解釋這種局面，不會引起房地產市場的崩盤，那麼我們所處的市場就是相對安全的。在08年，引起市場崩盤的是過度寬鬆的借貸審核：買家可以輕易獲得資金，由此引發的就是對於房產市場的需求迅速擴張。是因為太多商業銀行向還款能力較弱的人群發放了過多的次級貸款，當槓桿達到一定程度之後，銀行開始恐慌，借貸人選擇終止貸款、將房屋歸還給銀行，但是整個市場的房價都因為需求過度高於實際價值而充滿泡沫，銀行無法處理手中的不動產，之後的多米諾效應使大面積商業銀行倒閉。

日益增強的就業市場以和低失業率使越來越多的租房者進入購房市場，房屋所有率開始增長。

雖然新房建設在 2018 年會有所增長，但庫存數量仍然無法跟上購房需求，尤其是新房建設腳步滯後，供不應求的市場狀況加劇了市場的競爭，最終導致房價逐步上漲。

但這種競爭是理性的，當供給平衡後，市場就會趨於穩定。

美國房價距離頂端還有多遠？
美國GDP的高速增長推動了住房購買力的上漲。2008年次貸危機爆發之前，美國的人均收入僅有37000美元。而時至今日，美國的人均收入已經達到了56000美元。全美房價去年才剛剛恢復到危機前的水平，想必美國房地產價格的上漲勢頭，才剛剛開始。

此外，美聯儲加息，促使更多海外資本迴流美國。美國的勞動力市場景氣、消費支出不斷增加、工資上漲穩定且國內需求持續上升。這些都證實了美國經濟的發展潛力，而這樣的經濟前景勢必會推動美國購房需求的增加。

因此，對於美國房產投資者來說，如今的美國市場仍然是一個穩健投資的絕佳選擇，美國房價的頂端或許還有很遠！