美國投資出租房大掃盲
最近一段時間以來，房地產已經成為一種越來越受歡迎的投資工具。
今天作者就為大家來介紹一下最普遍的基本出租物業（Basic Rental Properties）。
基本租賃物業（Basic Rental Properties）是一種一目了然的投資方法，就是投資人賣下房產，然後出租，靠收取租金獲利。
投資人（房東）得負責歸還房貸、付稅金和維修房產等。最理想的狀態是，租金除了支付所有以上提到的開支，還有盈餘，但基本的租金定價原則還是只要能與開支打平即可，因為很多時候欲速則不達，過高的租金會嚇跑租客。
這種投資方法需要耐心，基本的盈利來自於房貸付完後，租金的大部分就成了純利潤。另外， 房產增值也會給投資者帶來額外的利益。
投資者必須對目標市場非常了解，並充分研究。由於主要的利潤來源是租金，因此房產的位置和市場租金就成了考慮投資的最重要因素。
當然，這種投資方法也有一些風險。最大的風險是租客不足或乾脆沒有租客，其次是碰上壞租客。
很多地方的法律會使房東對那些不付房租的房客束手無策。
如果他們有什麼不可以趕走他們的正當理由，如失業、生病等，碰到這些情況，投資人就會面臨有支出無收入的問題。
另外，出租物業的管理也是一個麻煩事。廁所堵了，屋頂漏了，水管壞了……
諸如此類的事總是層出不窮，可能會在睡夢中被叫醒去通馬桶，或在游輪上接到房子起火的消息。
總之，投資人必須為此付出很大的精力和時間，有時很掃興甚至如遭雷劈。
作者在這裡向大家推薦可以雇專人或委託管理公司去管理 （property managers），雖然會付出一部分花費 （10%左右浮動），但是靠譜的property manager真的可以讓你放心輕鬆很多，畢竟人家是專業的管理。
從一開始就可以幫你招租，帶人看房，背景審查提交申請的租客，從中選擇合適的房客，每個月會按時收租，催款，而且手下也有contractor或者自己的employee專門去24小時接聽電話，上門維修服務。
如果遇到難纏的租客他們也會很有經驗的處理，幫你上庭eviction等等。
尤其是對於本身上班一族的投資者來說，簡直是不能再省心了。
如何計算出租房的現金流
言歸正傳，下面為大家介紹下如何計算出租房的現金流Cash Flow。
很多的出租房很漂亮，磚結構，實木地板，寬大的空間。
但是！！！重點來了，敲黑板！！！
這些並不是我們投資者的重點，重點是，這個房子能否為我們帶來正的現金流（Positive Cash Flow），這個才是重中之重。
當然也不是說外觀就完全不重要了，好的外觀可以吸引租客入住，但是如果是native cash flow的話，讓作者選，作者還是願意選擇其貌不揚，但是positive cash flow的房子，這樣就有源源不斷的cash flow流入賬戶，多美妙啊。
大家投資時候一定不要太emotion，要理智客觀分析數字才是王道。
很多投資者失敗甚至破產的原因，都在negative cash flow上，忽略各種開銷或者計算錯誤，盲目購買，導致每個月反而倒貼錢，入不敷出，都不是明智的。
有人把現金流（cash flow） 比喻成瀑布式的（waterfall)還蠻經典的。
投資者（你）在瀑布的最底端
1、收租金(Collect rent)
2、經營支出(Operating expenses payment)：稅、保險、日常維修費等等
3、資本支出（Capital expense payment）：更換房頂、暖氣空調等等
4、貸款支出（Mortgage payment）
5、收入所得稅（Income tax payment）
6、投資者（Pay owner /equity partner）
這麼長的一串瀑布式分流法，增加了很多因素減少你的cash flow。
而我們投資的最終目的就是讓處於最底層的投資者盡量多的積累cash flow。
所以這就要求我們投資者理解並且會計算每一層級的花費，這樣有助於我們商討合適合理的價格並且創造出穩定長久的positive cash flow。
學習時間現在開始
第一個要明確的概念就是凈營業收入（Net Operating Income），簡稱NOI。
凈營業收入NOI可以告訴我們總租金減去我們每天的經營支出（operating expenses），並且包含了空置費用（vacancy reserves）、管理費用（management fee）、不動產稅（property tax）、保險（insurance）、維護費用（maintenance）。
但是注意，這裡並沒有包含還貸款的費用（Mortgage expenses）和資本支出（capital expenses）。
以下是一個真實的例子，月租$1500的房子，最後凈營業收入（Net Operating Income)大概$925。
接下來，還記得瀑布的第三層級么？資本支出（Capital Expense Reserve），這是個很現實的問題。
資本支出就是針對那些開銷大的項目，比如更換屋頂，空調暖氣設備，還有其他一些類似的開銷。
當然如果你人品大爆發，很可能一切都完美，在擁有投資房的好多年內都不需要花費這筆錢，那真的恭喜你賺大發了。
現實生活中，這個資本支出其實是很正常的且避免不了的，而且這不是一筆小的開銷，一旦需要更換，動輒就是上千刀的花費了，所以投資者們要有心理預期，每個月從cash flow中考慮預留這筆錢作為日後的開銷，或者也可以理解為，將這筆開銷平均分攤到每個月上了。
在上面的例子中，投資者一年大概900刀的capital expenses,平攤到每個月大概$75。
絕大部分的投資者都是有貸款的，所以接下來是瀑布中的第4級Mortgage。
我們假設這個出租房交易價格$150,000,首付20%，貸款利率5%分30年還。那麼每個月的還款金額就是$644.19。
這樣，每年就有大概$2470的收入流入到投資者的賬戶中。
但是, 還沒有完，最重要的事情可千萬別忽略，那就是Tax！
如果你本人就是會計，平時認真嚴格的記賬，或者僱傭的專業會計幫你報稅抵稅，東扣西扣下來其實可以抵扣掉很多的，有時候甚至可以taxable income是0或者負的。
在上文的例子中，最後的該出租房的taxable income的每年taxable income是$776。
假設收入所得稅率是25%，25% x776 = $194. 那麼$194就是你要交的稅啦。最後剩下的真實收入是$2278一年。
作者提醒：
仔細想想當時首付20%也就是大概3萬，然後每年cash進入賬戶$2278，cash on cash return(2278/30,000)大概在7.5%。
然而這還沒有算你還的貸款而增加的equity的部分，因為你每個月還的貸款也包含了很多本金的，最後30年後房子就是你的了，或者不到30年你賣掉了房子。
你的equity也相應因為不斷還貸款增加了很多，這些都是你的投資收益。
並且最後賣掉房子時，本身房子自身價值的增長也是投資收益之一。
想必看到這裡你也大概明白了cash flow的重要性了。
比如：在現實生活中你的稅率是32.65% （25%的收入所得稅 7.65%的social security和Medicare tax）。
如果想拿到$2278的現金（稅後），你需要掙$3,379 ($2,278 ÷ 67.35%)。
如果每個月收入$7000的話，相當於辛辛苦苦工作了半個月了。
而擁有了這個出租房呢，還完貸你還保留了收入的92% ($2,278/$2,472)。
如果你擁有12戶這樣的投資房出租，那麼一年銀行就會多出來$27,312 (12 properties x $2,278 cash flow after tax）。
最後，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！
歡迎大家以後有問題聯繫作者微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。
關注我們獲得更多諮詢
更多精彩，敬請期待
