美國投資常見問題答疑

美國也是大多數人首選的投資目的地。那麼，投資美國房產，有哪些需要注意的稅費，我們又能採取什麼方式，合理避稅。

一、美國買房和貸款常見問題

1. 沒有綠卡可以買房嗎？

美國大部分投資項目都向非美國居民開放，所以有沒有綠卡不影響。

2. 沒有綠卡可以貸款嗎？

沒有綠卡也是能夠貸款的，並且由於貸款增加了槓桿，用好了還能提高投資收益。

3. 申請貸款需要什麼條件？

貸款，銀行主要看你的還款能力。對於美國當地居民來講，銀行會根據其過去兩年的工資證明和稅表來判斷是否發放貸款。

4. 移民前或移民後買房有區別嗎？

首先，我們要確定的一點是買房是一個投資行為，對於投資來講，要根據其他因素，即你的投資目的、投資時間點和個人需要去判斷，而不是看移民前後來決定。

5. 綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區別？

沒有區別，稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同，基本沒太大的區別。

6. 什麼時候買房合適，移民前還是移民後？

之前已經提到，移民前或移民後買房是沒有區別的。

但如果要貸款，就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。

對於新移民來說，我們需要將人民幣兌換成美元，這個過程會導致收入會有一個大比例的降低。

如兌換後顯示收入過少，銀行就可能不願意貸款給我們。

而在報稅或登錄之前，我們可以用中國的收入證明，有許多銀行是可以貸款的。

7. 哪些銀行可以用中國收入證明來貸款？

滙豐銀行，工行，華美銀行，國泰銀行都是可以的。

8. 已經報過稅了，但收入不高，還能貸款嗎？

對於已經報過稅但收入不高的朋友，也不用擔心，還是能夠貸款的。

有一些銀行不查收入，比如：我們在加州常見的sterling，不過它的利率會高一點，同樣的條件下，可能高出1%到2%。

9. 目前銀行貸款利息是多少？

目前美國整體利率比較低，利率大多數在百分之三點幾。

但具體貸款的利息取決於貸款的金額和貸款年限。

比如：貸款5年，其利率就會低一些，7年稍微高一點，15年就更高了。

10. 用公司還是個人名義買房？

用公司或個人名義買房，主要是看對責任的限定。

如用公司來買房，可能需要報公司的稅表，同時公司需要給股東開K1的稅表。

如果是個人，報稅就會簡單一些。

11. 一般新移民最多可以貸多少？

有綠卡，可以貸款70%的金額。如沒有移民，沒有綠卡，那麼每個銀行能貸到的數目不同，但大多數都在50%到60%。

美國買房到賣房，涉及到的美國稅費較多，想要達到省稅增加投資回報的目的，就要仔細了解這些法律法規。

提前諮詢，仔細規劃，是投資美國房產的必修課。

二、投資美國房地產有哪些稅費

買房的時候有很多費用是一次性的費用。這些費用主要有交易稅、交接費、產權費、產權保險等。

特彆強調，在買房的時候，買方是不用付給代理人傭金的。

因為賣方在賣房的時候，其賣房費用的5%到6%將作為雙方代理人的傭金，這個傭金會平分給雙方的代理人。

房屋持有期間產生的費用：房產稅，大概是買價的1%到3%不等。

比如：加州是1.25%。保險費，主要是火災保險，一年大概在1000~3000美元（若小區在洪水區，還有洪水險）。

物業費（如果小區有物業管理），費用從100到2000不等，看小區環境。

持有期間，有哪些費用可以抵稅？這裡從兩個角度來講：自住房和出租房。

1. 自住房

在發生的費用裡面，房地產稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

2. 出租房

所有與該房產的一些必要的和合理的費用都可以抵稅，如之前提到的地產稅、保險費、管理費、貸款利息等，這些都可以抵租金收入。

另一個最大的抵稅費用就是折舊費，折舊費按照年限換算。住宅折舊27.5年，商業地產是39年。

假如一套房子是275萬美元，那麼每年的折舊費就是10萬美元。

這裡需要注意的還有預扣稅，預扣稅是針對出租收入而言，由於中美之間有條約，稅率是10%。

當我們在第二年報稅時，如果第一年沒有凈利潤，那麼可以申請將第一年的預扣稅退回來。

三、如何保全美國房產、如何避稅從下面4方面來講：

1. 對自住房來講，可以充分利用免稅額的機制

比如有的朋友在房地產上升的時期，一旦這個房子有足夠的增值，每兩三年就會換一次房子，這樣倒騰幾次以後，免稅的幾十萬，就會這麼省出來了。

2. 對投資房，利用一個1031置換條款

舉例說明，如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內找到另外一棟投資房，並且在180天之內過戶，那麼第一棟房子的增值稅可以遞延，直到第二棟房子賣掉，才要交增值稅。

3. 投資人沒有綠卡，但子女有，又想將房產贈與子女

如果投資人想要將房產贈與給子女，千萬不要直接贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元。

正確做法應該是將房產賣掉，將存款贈與子女，由於存款是無形資產，外國人把無形資產轉贈美國人是沒有贈與稅的。

4. 對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣，過世後贈與給子女，子女可以免交這個增值稅

例如父母買了一棟房子，花費50萬，過世的時候，這個房子漲到了200萬，如果孩子拿到這一棟房子以後，馬上以200萬賣掉，中間的150萬都不需要交增值稅。

但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產裡面，所以我們避了贈與稅，同時要特別注意一下遺產稅的問題。

外國人在美國遺產稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產稅高達40%，如果在9個月內沒有補齊這40%的遺產稅，房產將在9個月內被迫賣掉，以繳納增值稅和遺產稅。

這裡有個解決方案就是，在購買美國的房產的時候，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產稅，房產可以留下來從容處理。

四、產權由誰持有：孩子、父母還是公司

1. 美國的房產上通常是沒有收益人的，如不幸意外過世，由誰繼承？

解決的方案是要做一個生前信託，一旦有意外，生前信託的條款裡面指名了誰為受益人，這就避免了費時、費錢的法庭認證的程序。

2. 買房時，用公司的名義還是個人名義去買房？

公司和自己買房的差異在於，假如是用公司來買房，職責就限定在公司裡面，不會跟自己別的財物交割在一同。

假如有兩棟房產你都放到一個有限職責公司，你其實是把這個職責並在了一同，並沒有達到切割這個職責的意圖。

假如在美國出資許多棟房產，假如每一棟房產都放到一個公司的名下，全部公司建立的費用，報稅的費用和申報的手續就變得非常的雜亂，一起假如房子是自住，你用公司的名義去買房就丟掉了25萬免稅的額度，所以是不是適合用公司買，還是用自己買，要根據每自己的不一樣情況而定。

3. 能否用孩子的名義購買呢?

首先要思考孩子的年紀，沒有超越18歲，是沒有簽字的權利的，房產證上不會呈現孩子的姓名。

其次，假如孩子過了18歲，還需要思考不穩定別的要素，比方喜歡冒險，婚姻疑問，或將來去創業有可能呈現的債款疑問等。

怎麼解決？

能夠建立一個信任，由信任來持有這個財產，孩子不論是由於債權債款，由於訴訟或許婚變，可能都不會有這個疑問。

但是詳細是不是應當建立這麼一個信任，也要依據自個家裡面的經濟情況、家庭的人員情況、詳細的婚姻的情況歸納來思考。