美國這三個州，房地產市場最危險

近日全美房價指數顯示，2022年4月份房價攀升了20.4%，但增幅低於3月份的20.6%。

4月份的數據顯示，美國只有9個城市的價格增長仍在繼續加快。其中有五個城市——包括亞特蘭大、達拉斯和北卡羅來納州的夏洛特在內——基本都位於美國南部。

而另外幾個地區的房地產風險比較大。

房地產數據公司ATTOM近日發布了一份特別住房風險報告，顯示2022年第一季度，新澤西州、伊利諾州和加州內陸是風險最高的房地產市場集中地區——其中紐約市和芝加哥地區的集中群最大。

2022年第一季度評估——基於住房負擔能力、水下（underwater）抵押貸款、止贖活動和失業率。

評估報告顯示，前50個縣中，新澤西州、伊利諾州和加州有34個縣最容易受到潛在下降的影響。

風險最高的50個縣包括芝加哥大都市區的8個縣、紐約市附近的6個縣和遍布加州北部、中部和南部的10個縣。

在其它地方，排名前50位的其它縣主要分佈在東海岸和中西部。他們包括3個在俄亥俄州的克利夫蘭和賓州費城的大都市地區，以及特拉華州3個縣中的2個。

然而，低風險程度的縣，南方的市場集中度最高，現在被認為最不容易受到房地產市場下跌的影響。

ATTOM的市場情報執行副總裁Rick Sharga表示：

雖然過去幾年房地產市場異常強勁⋯⋯如果我們進入（經濟）衰退，甚至面臨更溫和的衰退，那麼負擔能力差、失業率相對較高、水下貸款和止贖活動可能讓房市面臨風險。

自新冠疫情爆發以來，房地產市場一直是美國經濟最強勁的組成部分之一。

但美聯儲在對抗41年來最高的通脹率行動中，正在對住房負擔能力、銷售和定價產生直接影響。

美聯儲能否實現相對軟著陸，或無意中將經濟帶入衰退，將決定未來12-18個月房地產市場的命運。

在這種背景下，從2021年末到2022年初，全美房價中值僅上漲了3%，賣家利潤開始下降，住房負擔能力正在下降。貸方對拖欠抵押貸款的止贖也有所增加。

2022年第一季度，美國50個縣中最容易受到住房市場問題影響的有32個縣位於伊利諾伊州芝加哥周圍的大都市區、紐約、俄亥俄州的克利夫蘭、賓夕法尼亞州的費城，以及特拉華州和加州內陸。

其中包括：

芝加哥及其郊區的總共8個地區是伊利諾伊州的Cook County、De Kalb County、Kane County、Kendall County、Lake County、McHenry County和Will County）；

紐約市都市區的6個縣是新澤西州的Bergen County、Essex County、Ocean County、Passaic County、Sussex County和Union County）；

賓夕法尼亞州費城地區的3個縣是Philadelphia County、 Camden County和Gloucester County）；

克利夫蘭地區的3個縣是俄亥俄州的Cuyahoga County、Lake County和Lorain County；

加州的10個縣是Butte County (Chico)、San Joaquin County (Stockton)、Shasta County (Redding)、Solano County (薩克拉門托外)、Fresno County、Kings County、Madera County、Merced County (outside Modesto)、Stanislaus County (Modesto) 以及Kern County (Bakersfield) 。

馬里蘭州3個縣是Baltimore County、Charles County(華盛頓特區外)和Prince George』s County (華盛頓特區外)。

這50個縣中有25個縣的中位價獨立房的擁有成本（抵押貸款、財產稅和保險）消耗了當地平均工資的30%以上。

有22個縣至少有10%的住宅抵押貸款處於水下，在全美範圍是6.5%。

有29個縣有超過千分之一的住宅物業面臨止贖行動，在全美範圍是1,795分之一。

另外，有29個縣的失業率至少為5%，而全美的失業率為3.6%。