中國”房產稅”要來了? 美國這個稅怎麼收
12月5日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心共同發布《中國住房發展報告2017-2018》指出，近兩年全國住房市場總體穩中有升，為更好建設長效機制，建議明年將房產稅納入立法議程。
蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍預計，2018年將可能加快完成房產稅立法程序，2019年或2020年部分省市將可能正式進入房產稅全面徵收階段。
在此之前，據金融深度3日報道，寧夏出台《寧夏回族自治區房產稅實施細則》，明確寧夏房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區（包括各類開發區、各類園區）範圍內徵收，新細則自2018年1月1日起執行。
這標誌著中國正式和國際接軌，對70年使用期限的房子徵收房產稅，中國正式進入了房產稅時代。
而在房屋和土地有永久產權的美國，房產稅已有200多年的歷史，是房屋永久產權的最基本保障，也是房主的義務（不繳房產稅，房屋可能會被沒收並拍賣）。
據華爾街見聞報道，美國各州政府自行決定房產稅高低，每年都需要繳交，房產稅也是地方政府維持消防、教育、醫療、公共設施和福利等方面支出的重要來源。也就是說，美國房產稅「取之於民，用之於民」，房主可以享受到社區服務改善的好處。
在實際繳納過程中，各社區會根據實際情況不同而相應調整稅率。富人社區房產稅會稍高，這使當地學校、醫療等公共設施更好，形成良性循環。而中低收入社區的房屋則會由專業人士評估，適當減少繳納的房產稅。
下表是美國各州房產稅情況，美國各州的平均房產稅率在0.28%-2.35%之間，全國房產稅中位數為2149美元。
美國各州房產稅率（來源WalletHub，粗體字為熱門投資地）
各州中，房產稅最低的是旅遊勝地夏威夷，當地房產稅僅有0.28%，房東每年需繳納的房產稅中位數是1406美元。
與紐約曼哈頓一河之隔的新澤西州，是美國房產稅率最高的州，達2.35%。按照當地房價中位數估算，每年房產稅需繳納7410美元。擁有靠近紐約的便捷，新澤西近期也成為國人赴美買房的熱點城市，但當地的房產稅支出不容忽視。
有的州雖然房產稅高，但其它方面稅收較低，同樣對人口遷移和投資具有吸引力。德克薩斯州的房產稅達1.9%，但由於德州不徵收個人所得稅，使得當地居民稅負相對較輕，吸引大批年輕人和大企業前往。
而在熱門投資地點中，加州房產稅最低，僅有0.81%；氣候溫暖的佛羅里達州和西北部的華盛頓州房產稅分別是1.06%和1.08%，這兩個州也不徵收個人所得稅；紐約所在地紐約州房產稅率偏高，為1.62%。
美國各州房產稅分布圖（來源：Tax Foundation）
房產稅的高低，對人口遷移和房價也造成一定影響。一般來說，人們會傾向於定居在房產稅率較低的州，一些房產稅少的州房價上漲也就更快。
Attom Data公司副總裁達倫-布羅姆奎斯特表示，過去五年，美國房價漲了45%，但房產稅最高的新澤西州，房價同期僅上漲5%。而房產稅較低的科羅拉州和亞利桑那州，房價則分別大漲59%和83%，科羅拉多州首府丹佛也成為美國房價上漲最快的城市之一。
（圖片來源：Daily Herald）
房產稅是在美國不可避免要繳納的稅，繳納美國房產稅時，應該如何計算呢？據搜狐報道，通常是對區域內私人房產、空地的房子進行徵收。
房產稅率的確定會基於房產評估價值，往往各州會有不同的規則。房產稅繳納時間一般來說每年兩期，在4月和11月各繳納一次。
繳納房產稅前，首先要清楚一件事，美國絕大部分房產是房屋本身加土地，房屋地基、院落的土地所有權都歸屬在範圍之內。所以，房產稅實際上會對兩個部分繳納稅款，一是房屋本身價值，二是地產價值。
1. 評估房屋價值
房屋價值通常由當地的專業的評估人員決定。為了了解房產的價值，可以聯繫當地評估員的辦公室或者當地的稅務機關。許多評估員都有在線工具，可以根據地址查找房產價值。有時屋主也可以從金融機構獲得價值估計。
大致說來，房地產評估的基本原則有3個：參考同地區，同類房屋最近一段時間的成交價格，這是評估房屋價值（包括土地價格）的主要參考因素；
房屋價格加上土地價格，即在當前建材成本和勞動力成本下，在同一塊地皮上修造同類房屋的造價，並根據相應的新舊狀況進行折舊處理；假定房屋用於出租，可以收到多少租金。
綜合以上三點，並結合當地經濟狀況，可以得到房屋的評估值。地方政府根據估價員的評估，會將新的房屋價值評估報告提前半年通知屋主，如果屋主覺得價值評估符合心理預期，就等著政府寄來新的稅表；如果覺得和心理預期相差太大，可以提出要求重新評估，政府會委託評估員，重新審核評估報告並將結果寄給屋主。屋主如果還不覺得不合適，可以要求上訴，由法庭最終裁定。
2. 評估土地價值和周邊設施獲得的總價值
在大城市，往往土地價值高於房屋價值，所以房產稅率一般會以土地的價值為基礎。土地越有價值，房產稅越高。因為土地的價值會隨著時間而改變，所以即使地方政府沒有具體改變房產稅稅率，屋主自己也應該大概了解擁有的土地值多少錢，提前預估房產稅率變化趨勢。
一塊土地的價值通常由兩件事決定：土地本身的價值和附加任何東西的價值。要知道財產性的總價值，就需要將這兩個值相加。通常，本地評估人員可以提供這兩個信息。
舉例來說，在美國A縣買了一所房子，預估價值為357000美元，由於靠近繁華商業區以及兩處便利的高速公路，預估價值是307000美元。加上這兩個值，我們的財產總價值為357000 307000 = 664000美元。在接下來的幾個步驟中，我們將使用這個值來計算我們的房產稅。
3. 查找房屋所在地區的地方政府稅率
房產稅稅率每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標準都不同，稅率在1%-3%左右浮動。有一個簡單的計算公式：房產稅稅率＝預算應徵收的房產稅稅額÷房產計稅價值總額。不過即便是同地區，房產稅稅率還會隨時間變化而變化，這取決於徵稅機構的需要。
比如A縣有預算短缺，就可能會提高稅率以使收支平衡。因此，了解房屋所在地區，政府的最新財政信息至關重要，與評估財產價值一樣，通常可以從當地稅務機關得到這些信息。
4. 發現其他地方機構的財產稅稅率
房產稅的總稅率一般由州稅率，市、縣稅率，學區稅率三部分共同組成。所以地方政府並不是唯一需要徵收房產稅的組織，其他為當地社區服務的組織也通常會設置相應的房產稅。值得注意的是，大多數公立學區的大部分開支都來自地方房產稅的財政來源支持，城市、城鎮和其他地方實體也可能需要繳納一定的房產稅。
在我們的例子中，假設我們生活在ABC州的D市，我們需要支付1%的州稅率，同時D市還擁有自己的2%的房產稅，最後，D市公立學校會以3%的稅率徵收自己的學區房產稅。
5. 計算總稅率
當知道所有不同類型，但必須支付的房產稅稅率類型時，計算全部的稅率就相當容易了。首先，將不同的稅率相加，以獲得需要支付的總房產稅率。
在例子中，由於我們有全州1%的財產稅，2%的市稅率，以及3%的學區稅。
我們總共需要支付1% 2% 3% = 6%的房產稅稅率。還有一個需要關注的稅項，那就是額外地產附加稅。
當購買的房子屬於新發展區，一般地稅在基礎稅率外還會有額外地產附加稅Mello Roos tax，這個稅主要用於該區域的基礎建設，如學校、公園等公用設施。對於額外地產附加稅繳納的年限可以在購房時和賣家或開發商確認，他們會準確告訴你。通常基礎稅率是1.2的話，額外地產附加稅是零點幾。
6. 計算總房產稅
把總財產稅率乘以正在計算的房屋與土地總估值，就將得到財產稅總共需要多少錢。在例子中，總房產稅率是6%，房產價值664000美元，0.06×664000美元=39840美元。則39840美元為最終的房產稅。
【僑報網12月15日綜合報道】
