想投資美國房產？解讀美國房產稅法政策
美國房產的稅務系統相較於全世界各地更為繁瑣。對於有意在美國買房投資的中國人，房產稅務知識的嚴重缺乏，成為投資的一大障礙。如何能夠合理避稅，是廣大投資者最關心的問題。本文將為大家對房產稅法政策做一個梳理，相信通過這篇文章，您將對美國地產的稅務稅法有一個新的認識。
大家都知道，美國地產的交易流程尤其是稅務流程較世界各地來說更為繁瑣。其中尤其是美國國家稅務局（IRS）的稅務政策一直是廣大客戶關心和想了解的問題，許多地產界同仁也是眾說紛紜，解答不一更是讓很多客戶多了一層疑惑。
讓我們一起來解讀一下在交易買賣美國房產時會遇見的稅務流程以及基本的合理避稅政策。
首先，重中之重的是，合法避稅不等同於偷稅漏稅。在美國偷稅漏稅的後果是很嚴重的，尤其是個人所得稅，會面臨高額罰款甚至10年刑事監禁。
美國個人稅務申報日期：美國公民必須在每年4月15日之前提交稅表。
外國公民也就是我們很多海外投資者則在6月15日之前進行提交。
在此提醒大家，哪怕您不會填寫，或者來不及請稅務師，也務必先寫下基本信息如期遞交稅表，因為在美國遲繳稅的罰款比例為0.5%，而遲申報稅表的罰款比例為5%，要高出10倍之多。
知道報稅時間節點之後，我們就從買房持有到出售分別來看會面臨的稅務流程和減免政策。在持有和出售美國房產時，海外投資者普遍會涉及兩個稅種，就是個人所得稅和房屋增值稅。
接下來我們分別來看下這兩個稅種：
一、個人所得稅
個人所得稅顧名思義就是所持有的房產出租收入部分視為其個人所得，這一部分要進行繳稅。
美國稅法收取海外房東租金收入所得稅時，分兩種計演算法：
1.純託管式管理
也就是房東本身委託了第三方進行房屋出租和管理，自己本身並不參與管理，這部分的海外投資者租金收入所得稅為統一租金收入的30%。
2.自主管理
針對這部分的海外業主，租金收入所得稅享有和美國公民一樣的凈額計算，也就是租金收入要抵扣一些管理費用如房貸，房產稅，維修費等日常支出。然後按美國公民的個人所得稅稅率來計算稅費。
所以在美國自主管理在稅收上要遠低於純託管式管理，所以我們重點講下自主管理的相關避稅抵扣政策。
明確房屋用途
首先來了解一下如何判定自己的房屋是作為出租用途還是自住用途。自住和出租房如何定義？如何繳稅？出租和出售房產時如何能最大化地合理避稅？這在美國的房產稅法里有明確細分：
1.個人主要住宅：通常為自己實際居住，一年出租時間少於15天的美國房產，被稱作為個人主要住宅，不涉及租金個人所得稅
2.二套房：在美國允許個人合理擁有兩套房，不過同樣要滿足自住並在一年內出租時間少於15天，這也不涉及租金個稅
3.假日房：當擁有兩套以上房產時，超過兩套的房產並且自住天數少於14天或租期大於14天的則會被認定為假日房，該房的所有租金收入需要上報個人所得稅
4.出租房：這個哪怕是首套房，但純粹用於出租用途的，則需要上報個人所得稅
5.投資房：這種房的定義為既不出租也不自住，就為了進行房產投資升值。這種房屋也不會牽涉到個人所得稅
避稅抵扣政策
當明確了自己所持有的房產類型細分時，我們來看看稅法里有哪些政策可以用來抵扣租金稅收的
- 房屋貸款
- 房貸保險
- 房產稅
- 意外損失
- 日常維修翻新節能改裝
- 房屋折舊
- 小額固定資產（通常為傢具）的添置
這其中意外損失是很多客戶並不知道的，比如你的房屋遭受了一次自然災害如雷電，受損10萬元，保險公司賠付了7萬，自己承擔了3萬，那麼這個3萬部分是可以抵扣收入減免所得稅的
二、房屋增值稅
房屋增值稅是當業主決定出售房屋時，出售價格和當初購買價格的差價被視作房屋的增值部分，這一部分也是需要繳稅的。
對非美國公民的海外業主，房屋增值稅的計算方式如下：
1.對外國人出售美國房產，如果持有不滿一年的，則增值收益按個人所得稅率來進行計算
2.如果持有超過一年的，則被視作長期持有房屋，會按照不超過15%的房屋增值稅進行稅率計算
3.同時，外國人出售房屋時，美國稅務局會先扣出售價格的10%一直到第二年納稅人按時報稅完畢時進行多退少補。
所以重點就是如果出售美國房產，最好保證持有一年以後，這樣可大大減少稅收支出。
最後我們來看下房屋增值部分具體如何計算：
購買階段
當購房交易完成後客戶會收到一張「房地產交易結算單」（簡稱HD1表格），表格上會標註各種交易的明細和金額，而此時與您有關的則是購買者的明細，包括成交價，傭金，產權登記費等等。在出售房產時，房屋增值稅就完全依據這份表格進行稅務申報和抵扣。
出售階段
當購房者在出售房屋期間，進行以下活動都可抵扣房屋增值稅
小於賣房前90天的裝修翻新和節能環保改裝
賣房相關費用如產權保險、房產經紀人傭金、刊登賣房廣告等
當了解了以上這些之後，您會發現了解和不了解美國稅法政策，繳稅會相差很多，合理地運用了這些政策之後，美國的稅收也會不再如傳聞這般嚴苛和可怕。希望這可以給到手機那邊的您更多啟發，以便更好地幫助您在投資美國地產時作出合理的選擇。
