豪宅投資如何繼承？

非美國綠卡或公民一般只能享受約六萬美元的免稅額，餘額部分，最高可被徵收40%的遺產稅，若不慎做規劃，遺產稅將是給繼承人的極大的負擔。

當無美國綠卡的外籍人士以個人名義持有物業，不僅可以通過美國各地的土地產權登記中心被查詢到交易細節，更需要披露個人收入，一旦涉及房屋繼承產權變更時，還要依照房產的市值來計算和徵收遺產稅。

2008年金融危機後，隨著人民幣持續多年升值，以及美國房地產價格滑入周期性谷底，赴美購買房產的中國投資客越來越多。「熱炒房產」之後，資產傳承問題不可避免的出現了。

以家庭成員的國籍來劃分，赴美投資房產的國內高凈值人士包括三類：第一類是本人、配偶及子女皆已獲美國綠卡或公民身份；第二類是本人、配偶及子女皆無綠卡亦無計劃申請美國綠卡；第三類為本人及配偶均未持有美國綠卡或成為美國公民，但其子女已經或正計劃獲得美國綠卡。

「2001年之前，國內在美國購買房產的高凈值人士以第一類為主，當時他們出於分散投資的需要且有自用需求，以購買住宅為主，兼有購買小型商業廣場及倉庫。此後，第二、第三種買家陸續湧現，逐漸成為主流。」美國譚君隆律師事務所李翀鳴律師說。

純投資者：公司名義購房

對於不考慮移民的純投資者，在購入房產時，「一般需要考慮兩方面的風險。一方面，交易及持有物業的形式應儘可能保障其隱私；另一方面，要儘可能規避美國的遺產稅、贈與稅。」李翀鳴說。

因此，當無美國綠卡的外籍人士以個人名義持有物業，不僅可以通過美國各地的土地產權登記中心被查詢到交易細節，更需要披露個人收入，一旦涉及房屋繼承產權變更時，還要依照房產的市值來計算和徵收遺產稅。

「要規避這類稅務風險，一種較為普遍的做法是以公司名義持有物業，先在美國成立一家公司直接持有物業，再選擇一個與美國有稅務互惠條約國家，成立一家離岸公司，由離岸公司持有這家美國公司的股權。」李翀鳴解釋，根據美國遺產稅的規定，在房產所有人身故後，無論是直接轉移美國的房產，還是美國公司的股權都需要征遺產稅，但是非美國綠卡的外籍人士持有的非美國公司的股權，則不視為所有權人在美國境內的遺產。

一般的做法，是在離岸公司持股的作出安排並在遺囑中約定，在物業實際所有人身故後，其持有美國物業股權的離案公司的股權將過戶給繼承人。這種情況下，由於繼承中轉移的是美國境外公司的股權，而非美國公司的股權和物業所有權，美國一般不對有關物業徵收遺產稅。當繼承人日後想要賣出該物業時，一般只需以正常程序繳納公司及股東層面的利得稅，並且，最終出售物業所得也可以轉移到繼承人控制的資金平台中。

如果還有貸款問題，那就需要考慮更多細節。

申請貸款時，若買方以公司名義持有物業，並以個人名義擔保，如果希望同時保障個人隱私，就需要確保貸方不在美國的債權登記平台登記此擔保債權。

「依據美國法律，不論其是否在債權平台登記，個人擔保合同經公證後即具法律效力。不過，不少貸方為了獲得優先權和間接控制借貸方的槓桿率，還是會在政府債權登記平台對債務、擔保進行登記。一旦登記，公眾就可以查詢得到此擔保及房產交易的明細，這樣做雖然有利於貸方控制自身風險，但卻不利於保障買方的隱私。」李翀鳴表示。

遺產避稅上的綠卡「時間技巧」

對於不持有美國公民或綠卡身份的中國高凈值人士而言，在美國投資房產時，若其子女持有綠卡或已獲得美國公民身份，通過離岸公司進行不動產財富的繼承應是優先考慮的形式。

這種情況下，「買家選擇是否或者何時獲得美國綠卡對遺產稅之規劃尤其關鍵。」李翀鳴強調，一旦物業實際所有人持有美國綠卡，美國即可對其全球資產徵稅，屆時，雖然計算遺產稅時能夠享受更高的免稅額，但就超出免稅額部分還是有可能被征最高達40％的遺產稅。

在全球徵稅的原則下，將房產注入生前信託（LIVINGTRUST）也並不能完全規避稅收。不過，生前信託依然是相對簡單的辦法，在被繼承人生前將房產轉到一個信託名下，身故後，房產將自動按信託的條款轉到受益人名下，無需經法庭的程序，「不過這僅是過戶程序自動啟動，房屋產權人仍需就非免稅部分繳納遺產稅。」

「一般來說，物業所有人的房產最後都會轉給子女，很多時候，物業所有人是擔心時機尚未成熟，所以會設立離岸公司或提前擬定遺囑及信託安排，待物業所有人身故後，由受託人——一般是律師或會計師——處理後續事宜。」他說。

如果房產投資人本人、其配偶以及子女均為美國公民或持有美國綠卡，房產轉給子女時，簡單的離岸操作已無法幫助其有效避稅。「由於他們全都受到美國稅法的管轄，適用全球徵稅的原則，需要透過家族信託等形式進行稅務規劃。」李翀鳴指出。