在美國當房東不容易，這個租戶保護法必看！漲價、驅逐別踩雷！

近期房租上漲，不少房主計劃大幅度提高租金。由於不甚了解美國有些地區對現有租客的保護，租金漲幅上限規定，或有房主認為租約期限已到，簡單將租房合約終止。

殊不知租戶保護法有許多新的細則規定，房主必須知曉及執行。

因此，我們邀請了著名的房產經紀人對此進行了詳細解讀。

以加州為例。

一般信息：AB 1482（「2019 年加州租戶保護法」）的作用

• 這是適用於加州全州的法律，於 2020 年 1 月 1 日生效，於 2030 年 1 月 1 日到期。
• 要求房東有「正當理由」才能終止租約。
• 將年租金漲幅限制在不超過 5% + 當地 CPI（通貨膨脹率），或 10%，以較低者為準。
• 承租人不得放棄他們對這些保護的權利，並且承租人這樣做的任何協議都是無效的，因為這違反了公共政策。
• 如果某個居住單元已被舊金山當地的驅逐和/或租金上漲法規所涵蓋，則該單元仍受這些當地法規的約束，並且全州法律不會取消或取代這些對租戶的保護。

涵蓋哪些類型的住房？

AB 1482 涵蓋位於加利福尼亞州的所有住房，除非它屬於以下豁免類別之一：

在「正當理由」的規定之外，和不受租金上限限制的居住單位

• 在過去 15 年內建造的單元（這適用於如下所述的滾動基準，即 2006 年 1 月 1 日建造的單元自 2020 年 1 月 1 日起不涵蓋，但在 2021 年 1 月 1 日及之後涵蓋）。
• 受契約、監管限制或其他記錄文件限制的單位，限制了低收入或中等收入家庭的負擔能力。
• 某些宿舍。
• 一個單位的雙單元房產，前提是第二個單元在整個租賃期間由房產所有者佔用。
• 單戶住宅和公寓，只有當以下(A)和(B)都滿足時，才可豁免：

(A) 該物業不屬於下列任何一項：

(i) 房地產信託，或

(ii) 公司，或

(iii) 擁有至少一名公司成員的有限責任公司。

(B)  房東以書面形式通知租戶，租約不受民法第1946.2(e)(8)(B)( i )和 1947.12(d) (5)(B)( i )條具體描述的「正當理由」和租金增加限制的約束。請參閱下面的詳細信息。

• 單戶住宅的有限豁免不適用於同一地塊上有多個住宅單元，或建築物中的任何第二個住宅單元不能與標的單元分開出售（如姻親單元） .

不受租金上限限制的居住單位

• 已受當地租金管制條例約束的居住單位，該當地租金管制條例將年租金漲幅限制在低於 5% + CPI 的數額。

免於「正當理由」規定的單位

• 已經受當地法令約束的居住單元，該法令要求有「正當理由」才能終止租賃，並且比州法律更具保護性（例如舊金山租金條例的驅逐保護）。
• 業主的自住住宅，其出租不超過兩間卧室或單元的獨居單位，包括附屬住宅單元和初級附屬住宅單元。
• 租戶與業主共用浴室或廚房設施的住房住宿，如果業主以該物業作為他們的主要住所。
• 由非營利醫院、教堂、延伸護理機構、獲得許可的老年人延伸護理機構或成人住宅機構提供的住房。
• 民法第 1940(b) 條規定的臨時和旅遊酒店入住。

在AB 1482 下的驅逐規定

• 驅逐條款僅適用於所有租戶在該單元中居住 12 個月或以上，或至少一名租戶已在該單元中居住 24 個月的情況。
• 除非房東有允許的「正當理由」理由之一，否則不得終止租約，該理由必須在終止租約的通知中說明。
• 「正當理由」的理由分為「有過錯」理由或「無過錯」理由。「無過錯」的驅逐需要對搬遷予以援助。
• 僅僅租賃或租賃協議到期並不是終止租賃的「正當理由」。

AB1482 下的租金增加限制

• 對於受到保護的居住單位，年租金漲幅不得超過 5% 加上物業所在地區生活成本的百分比變化，或 10%，以較低者為準。「生活成本百分比變化」是指美國勞工統計局公布的房產所在的都市所有城市消費者的消費者價格指數 (CPI) 百分比變化。如果沒有區域指數，則應使用由勞資關係部確定的所有城市消費者的 CPI 指數：www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm
• 對於在任何日曆年的 8 月 1 日之前生效的租金上漲，百分比變化是使用前一個日曆年的 4 月（或 3 月，如果沒有公布 4 月的金額）公布的金額和 4 月（或 3 月）公布的金額計算的那之前的一年。
• 對於在任何日曆年的 8 月 1 日或之後生效的租金上漲，百分比變化是使用該日曆年 4 月（或 3 月，如果沒有公布 4 月的金額）和 4 月（或 3 月）公布的金額計算的上一個日曆年。
• 百分比變化必須四捨五入到最接近的百分之一的十分之一。
• 12 個月內漲幅不超過兩次，合計不得超過5%+CPI上限。
• 舊金山當前適用的 CPI 漲幅（即從 2021 年 8 月 1 日至 2022 年 7 月 31 日）為 3.8%。因此，受 AB 1482 約束的居住單位的最大年增長率目前為 8.8% (5% + 3.8%)。如果上調在 2022 年 8 月 1 日或之後生效，則將適用不同的 CPI 上調。
• 如果租金在 2019 年 3 月 15 日至 2020 年 1 月 1 日期間上漲超過 5% + CPI，則在 2020 年 1 月 1 日租金將恢復為 2019 年 3 月 15 日的租金，加上允許上漲 5% +消費物價指數。房東不必退還 2019 年 3 月 15 日至 2020 年 1 月 1 日期間多付的租金。
• 分租客支付給主租客的總租金不能超過房東收取的租金。
• 空置單位的初始租金沒有限制。

根據 AB 1482，租戶需要收到哪些通知？

州法律涵蓋的居住單位中的所有租戶都必須收到解釋「正當理由」和租金上限保護的通知。對於 2020 年 7 月 1 日之前存在的租賃，必須在 2020 年 8 月 1 日之前以書面形式向租戶提供通知，或作為租賃或租賃協議的附錄。對於在 2020 年 7 月 1 日或之後開始或續簽的任何租賃，通知必須作為租賃或租賃協議的附錄提供，或作為由租戶簽署的書面通知並提供給租戶的副本。

通知語言必須為：

「加利福尼亞州的法律限制了您可以增加的租金金額。有關詳細信息，請參閱民法典第 1947.12 節。加州法律還規定，在所有租戶連續合法佔用房產 12 個月或以上或至少一名租戶連續合法佔用房產 24 個月或以上後，房東必須在任何終止租約的通知中提供原因說明。有關更多信息，請參閱民法典第 1946.2 節。」

此外，如果業主由於該物業是獨戶住宅或共管公寓而要求法律豁免，他必須向租戶提供書面通知。對於 2020 年 7 月 1 日之前存在的租賃，該通知可以但不是必須在租賃協議中提供。對於在 2020 年 7 月 1 日或之後開始或續簽的任何租賃，必須在租賃協議中提供此通知。如果業主沒有提供所需的通知，那麼單戶住宅或公寓不能免除「正當理由」或租金上限規定。

通知語言必須為：

「該房產不受《民法典》第 1947.12 條規定的租金限制，也不受《民法典》第 1946.2 條的正當理由要求的約束。該房產符合民法典第 1947.12 (d )( 5) 和 1946.2(e)(8) 條的要求，且所有者不屬於以下任何一種：(1)第 856 條定義的房地產投資信託《國內稅收法》；(2) 法人；(3) 至少一名成員為公司的有限責任公司。」

如果租戶認為房東違反 AB1482 增加了租金，他們該怎麼辦？

租戶可以通過聯繫租金委員會的諮詢熱線 415-252-4600 獲取有關其權利的信息。如果租戶認為租金上漲違反了州法律，租戶還可以根據《租戶保護法》向租金委員會提交一份關於租金過度上漲的報告，然後，委員會將向房東發送通知，確認收到租戶的報告並告知房東適用的法律。但是，租金委員會不提供法律建議，也不能執行州法律或就 AB 1482 的爭議舉行聽證會。

由於 AB 1482 只能在州法院執行，因此租戶可能還需要考慮聯繫律師或當地租戶維權組織，以幫助他們在法庭上行使權利。此外，參與通過 AB 1482 的租戶權利組織ACCE 已設立租戶熱線 (1-888-428-7615) 以獲取更多信息。