投資美國房產：如何選擇回報高的房子？

眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會有「在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳「的觀念。其實這與美國的世紀情況不太相符。根據歷年平均統計，美國人大約7年左右就會換一次房屋。

換房的換房的原因多種多樣，比如工作地點改變。子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休後吧城區市中心換到偏遠安靜的郊區等。此外，美國換房頻繁的原因還在於沒有戶口的限制，同時城市鄉村差距小，住在哪裡都很方便。

那麼投資房產的主要收益體現在哪裡呢？事實上，在美國投資房產的收益體現在較高的租金回報率和房產的升值空間。因此，投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。

1. 美國的房子出租不難

在美國房子出租並不難。以西雅圖為例，這裡經濟繁華，外來人口很多又是旅遊城市，需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題，其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決於業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在於賣價是否符合市場。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東南兩岸的紐約，舊金山，洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。

2. 經紀人很關鍵

美國是一個資訊透明的地方，在看好一處房產後，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的價值。如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。

有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。因此，並不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，這需要一位好的經紀人協助。

一個好的經紀人可以幫助您實現投資的高收益，往往是事半功倍的效果。比方說，經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。買家要買房的時候,要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對於專業的經紀人來說沒有問題。

3. 外國人辦理房貸有差異

貸款投資，以房養房，是比較划算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由於每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，並不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家諮詢，多比較，選擇適合自己，對自己最有利的一家。

4. 了解美國文化很重要

在美國買房，不要為了砍價而挑毛病，許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較後，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。

每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱讚賣家的房子是博得賣主青睞的方法。

在美國，房子買賣與傢具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬於個人的物品, 比如沙發、桌椅等傢具，不包含在屋價內。

另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內。賣家賣了房子，不一定願意賣他的傢具。如果說屋內有自己喜歡的傢具或裝飾，買家可以提出購買建議。

外國買家最熱門的市場是什麼？

也許令人驚訝的是，國際大都市紐約市的主場狀態甚至沒有打破國際買家的前五名。相反，佛羅里達州名列榜首，約有22％的銷售額。其次是加利福尼亞州，為12％; 德克薩斯州，12％; 新澤西州，4％; 和亞利桑那州，在4％。紐約州排在第九位。

「休假買家通常會以合理的價格尋找溫暖的地點，」海爾說。「佛羅里達州和亞利桑那州都是他們發現的州。」 加拿大人喜歡佛羅里達州的令人羨慕的天氣，而中國買家選擇加利福尼亞州，這更容易從亞洲到達。得克薩斯州的邊界位置是墨西哥人的首選。

與此同時，新澤西很熱，因為它離紐約市很近 – 而且成本相對較低，她說。根據NAR的調查，外國買家中最大的份額 – 約49％ – 尋找住在大部分時間的家庭。此外，18％正在尋求投資物業，約12％需要度假屋。

據統計，中國買家連續四年，蟬聯外國買家在美購置房產交易額第一名，從之前一年的273億美元躍升至317億美元。

為什麼華人這麼偏愛美國房產呢？並不是因為我們瘋狂的購買慾和跟風心態趨勢，而是因為美國地產真的有良好的投資前景。數據統計，美國獨立屋是價格增長最快的，而且預計還將持續上漲，不僅如此，投資美國房產更有安全感。

1. 清楚自己的購房目的

在看房產廣告之前，想清楚自己的購房目的是什麼。是為了穩定的租金收入？是要翻新然後再出售？或是先出租，退休之後在此安度晚年？弄清楚這些問題十分重要。巴菲特曾說過：「民意調查無法代替思考。」

2. 購房時就考慮出手房產

在最終敲定之前要想清楚3年、5年或者10年之後誰會是下個買家。

如果下個買家是投資者，你的賣點就是豐厚的租金；

如果下個買家是遊客，他們可能變化不定，旅遊市場到時可能會飽和；

如果下個買家是當地人，那麼買家候選人可以有很多，但他們喜歡安全整潔的教育房。

3. 了解賣方中介的信息

買家總是大量研究房產，但是很少研究賣方中介。在美國，房屋中介必須持證上崗，所以充分了解房屋中介的專業資質以及口碑將對整個購房過程起到良好的作用。

4. 詳細地了解社區信息

這一點很重要 ，要對社區當地人口、家庭收入、租金預估和安全指數等房產和業務信息進行調查。如果你購買的房產在某社區內，那麼要一份租房表複印件，確定空置房產和抵押房產的數量。還需要一份住房所有權賬目複印件，查看周圍是否有很多延期維修或壞賬堆積。

5. 要有獨立檢驗報道

很有可能房產外觀不錯，社區環境也很好，但這並不代表內部也沒問題。需要邀請專家來確定空調是否完好、電線是否安全、屋頂是否堅固、排水有沒有問題、房屋是否受潮、暖爐是否損壞等等。這些問題一旦忽視，日後需要花費大量資金來修復。

這些檢驗安排起來十分方便，且價格不貴，250-300美元。只有預定之後才能進行檢驗，檢驗必須在押金期之內完成。

6. 找一個好的房產經理

房產經理一般有兩個作用：讓業主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量工作，十分不易。

能經年妥善管理投資和租客的房產經理是十分難得的。增加租客或延長租期都要多收費，所以在計算成本的時候要把這些算進去。房產經理公司能力越強，租客滿意度就越高，租期也就越長。而租客流動過快會消耗過多成本。

7. 尊重租客同時也要嚴格要求

好的業主要讓租客滿意，防患於未然。如果租客一直很合作，他有要求的話業主要有回應，這樣便於解決問題。

如果租客要求修繕房屋，請不要拒絕或拖延，否則將費時費力。要準備好這筆修繕的費用，記錄好所有的花銷。不縱容租客拖延交租。從第一天起就嚴格要求租客按時交租，如果租客不守租房合約，就毫不留情趕走他。

8. 盡量選擇最佳房產

在社區環境優美、房產價位適中的情況下，盡量選擇最佳的房產。如果高層的二卧公寓附送面積或帶大陽台，那麼就要選這樣的。如果之前的業主為地板和廚房花費了很多，那麼賣家開出的額外費用低於之前投入的前提下，買家可以接受。

如果社區有湖，選臨湖的房產。如果社區有大型設施（泳池、網球場、燒烤區）而且只比一般社區貴一點的話，選設施好的社區。

9. 避免「太好」的交易

如果交易「太划算」，那一定不能上當。有可能這真是筆好買賣，而你恰好又是第一個發現的人，但是可能性太小了。更多情況下，別人早就發現這筆好買賣了，但留到現在還沒賣出去肯定也是有原因的。

10. 一直掌握房產狀況

有時人們買下房產、租出去以後就不聞不問了，但是後來會發現很多問題。應該時刻關注，一旦有問題就立刻解決。隨時關注有關自己房產的資金流動，每個月都要更新文件記錄，確保每年都交稅單。