2018 美國房屋保險購買指南
在美國買房或租房，必懂房屋保險 Homeowner Insurance 細節。
以下帶領各位一起了解房屋保險、政策、理賠範圍、注意事項與如何降低保費等房屋保險大小事。
什麼是房屋保險？
房屋保險（Homeowner Insurance 或 Hazard Insurance）：
一般指買房者為自己房子購買的保險，為最基本的保險。主要保障屋主在房子遭遇意外或突發災難時，可得到補償理賠來降低因災害造成的財產損失。
小貼士：
房屋保險主要保賠火災對房屋造成的損失，故也有人稱之為火險（Fire Insurance）。但其實房屋保險亦保賠許多其它原因對房屋或個人財產造成的損失，以及客人甚至路人發生的意外。
房屋保險涵蓋的內容？
- 受災後賠償給屋主或貸款銀行的部份。
- 房屋建物，包括房屋本身、圍牆、車房、車道、泳池等。
- 私人財物，包含傢具、電器、書藉、收藏、文檔等。
- 因災難使屋主無法使用房屋，以及房屋修復期間所產生的額外生活開銷。
- 屋主意外責任險，保障屋主或來訪客人在房屋室內外發生意外時，可提供賠償。
小貼士：
購買房屋保險時，屋主須告知保險公司房子的用途是出租還是自住。
- 自住—保險公司會加上屋內私人財產的保險。
- 出租—屋主不需對屋內財物進行保險，可節約保費。（通常租客可自行購買「租戶保險」來保障在租屋處自己的財產利益不受損失）。
在美買房為何要買房屋保險？
- 貸款買房者：
貸款銀行一定會要求買房者在過戶前先購買房屋保險，否則不會通過貸款。 - 全額現金買房者：
雖然法律並未明文規定一定要買房屋保險，但為了避免房子發生事故所產生的損失，通常屋主也都會購買房屋保險作為保障。
美國房屋保險常見理賠範圍？
房屋保險常見的理賠涵蓋範圍可分為以下幾大範疇：
1、房屋架構（Coverage for the Home’s Structure）
- Coverage A – Dwelling Coverage：保房屋主體結構。（對 Condo Insurance 來說，這點不含外牆及公共區域，因為那些是 HOA 的責任）
- Coverage B – Other Structure on Your Property：保房屋主體以外的建築物，如獨立車庫、獨立工具間等。這部分保額通常是主保險的10%（實際依保單內容為準）。
2、個人財產（Individual Property Coverage）
Coverage C – Personal Property / Contents：保屋內所有個人財產，如傢具、家電、手機、衣物等，若因災害盜竊等事故造成私人財產損失可獲理賠。
3、暫時生活開支（Coverage for Temporary Living Expenses）
Coverage D – Loss of Use：因房屋損害或維修，導致投保人無法居住在屋內，所額外發生的住宿飲食等生活開銷。通常上限為主保險的20%（實際依保單內容為準）。
4、法律責任（Legal Responsibility）
Coverage E – Personal Liability Insurance：若有人在房屋受傷或發生事故，如在樓梯滑倒、工人作業受傷、小孩在家中玩球砸壞隔壁鄰居貴重物品等，被起訴所產生的法律糾紛等費用。
5、醫療費用（Medical Payment）
Coverage F – Medical Payment coverage：房屋造成他人損害但未被起訴的傷者醫療費。例如有人在你的台階上滑倒但沒有起訴你。無論屋主是否有責任，都可要求保險公司依據這一條款賠償。
6、其他
- Deductible (All Peril) 自付額 ：指的是以上各項，除非另外列明，全部自付額度為XX元；費用超出部分則由保險公司介入。
- Water Backup and Sump Overflow 淹水：指由下水道迴流或水溢出來所造成的損失。下水道破裂並不屬於 Water Backup 或 Sump Overflow。
美國房屋保險政策有哪幾種？
在美國，常使用的房屋保險政策（Policies）有以下幾類：（HO是 Home Owner 縮寫）
1、HO-1 基本險（Basic Coverage）
保賠因火災、雷擊、煙薰、風災、冰雹、搶劫、偷竊、爆炸、玻璃破碎、飛機、汽車、暴亂、騷動，及故意破壞對房屋造成的損壞。基本險也保賠人體受傷、損壞他人財產、律師費、醫藥費、室內個人財產、房屋損壞後的額外住房生活開銷。
2、HO-2 擴充險（Broad Coverage）
除了 HO-1，加保因電擊、冰雪重壓、水管凍壞、天空落體、熱水器或空調系統斷裂燒壞、室內漏水造成的損壞。
3、HO-3 全保險（Special Form）
大眾最普遍購買的房屋保險類型。除了 HO-1 和 HO-2 之外，也加保除了戰爭、核災、水災、地震、地陷以外的幾乎所有內容。並也保賠客人在室內外發生的意外、路人在室外發生的意外、寵物咬傷人後的賠償醫藥費、律師費。
4、HO-4 房客險（Tenant’s/ Renter’s Policy）
保賠出租房產室內的房客個人財產。
5、HO-5 綜合險（Comprehensive）
比 HO-3 的涵蓋範疇更廣，保費也更貴。
6、HO-6 康斗險（Condominium Coverage）
保賠 Condo 屋主和室內個人財產、客人路人在室內外的事故、火災、盜竊、漏水的損失。屋主需仔細閱讀 Condo HOA 章程來決定須構買的保險費額。
7、HO-7 活動房險（Mobile Home Coverage）
保賠 Condo 屋主和室內個人財產、客人路人在室內外的事故、火災、盜竊、漏水的損失。屋主需仔細閱讀 Condo HOA 章程來決定須構買的保險費額。
8、HO-8 老房險（Older Home Policy）
老房子的市價要低於重建價格。老房險允許屋主以低於重建價格的市場價來保險。
我該買何種類型的房屋保險？以購買房型去做說明：
1、Single Family House：購買 HO-3
- 屋主擁有整棟房子、地基和地塊所有權，因此要對這一切負責。
- 在房產估價報告（Appraisal Report）中的 Cost Approach 里有一欄「Total Estimate of Cost-New」，是估計重建此房要多少錢。貸款銀行要求的保額是貸款額和 Total Estimate of Cost-New 中較低的那一個。
小貼士：
建議根據 Total Estimate of Cost-New 購買。有些保險公司並會提供120%、125%、150%的 Cost to Rebuild New/Replacement Cost 理賠的加購項目（或稱為20%、25%、50%的 Extended Dwelling Coverage）。舉例：在 150% 的 Replacement Cost Coverage 下，屋主購買 $200,000 的 Dwelling Coverage 的實際最大賠款額是 $300,000。
2、Townhouse：購買 HO-3
Townhouse 屋主的所有權與責任權跟 Single House 相似。若有 HOA 則須提供 Master/HOA Insurance 信息。
3、Condo：購買 HO-6
- 通常貸款銀行會要求提供 HO-6 及 Master/HOA Insurance。若 Condo 的 Master Insurance 除了公共區域外，也包含房屋內部的保險，那就不用再單獨購買 HO-6 了。
- Condo 屋主的所有權僅包括牆壁以內 (within the unit)，所以需負責的部分僅限牆壁以內，因此保險也僅管這部分。牆壁以外的樓頂、過道、電梯、牆壁間的下水管道、房屋結構、社區道路、公共設施等都屬於 HOA 責任，通常由 Master/HOA Insurance 負責。所以 Condo 房屋保費通常比 Single House 跟 Townhouse 便宜不少。
- 貸款銀行通常要求 HO-6 的 Dwelling Coverage 至少為房產鑒價 (Appraisal value) 的20%。
小貼士：
- 無論是上述何種保險，自付額度 (Deductible) 不應超過 Dwelling Coverage 的5%。
- 根據房產所在地區，有些還需要提供額外的地震險、洪水險等給貸款銀行。
4、其他注意點
- 無論何種保險，自付額度 (Deductible) 不應超過 Dwelling Coverage 的5%。
- 根據房產所在地區，有些還需要提供額外的地震險、洪水險等給貸款銀行。
選購房屋保險時的注意事項？
不懂就問！
無論購買何種保險，除了留意「保險費 Premium」，「保險涵蓋範圍 Coverage」和「自付額度 Deductible」也不容忽視，掌握以下細節去選擇房屋保險才不會讓自己吃虧。
- 了解保險涵蓋範圍與賠償金額上限：例如大多數保險不包含水災或地震，若有需要就應單獨購買。
- 了解保險公司理賠限制：例如很多保險公司不會理賠被盜珠寶，除非另行投保。
- 了解房屋重建成本：例如你為房子投保15萬，即使重建費用是18萬，保險公司也只會理賠15萬。
- 了解房屋實際現金價值：若房屋被迫壞，屋主選擇不重建，保險公司會理賠減去折舊的成見成本，此即實際現金價值。
如何降低房屋保險費？
房屋保險的保費會因為涵蓋範圍、自付額度與不同保險公司等因素而存在著數百元的差異，掌握以下細節去挑選房屋保險有助省下不少保費。
- 貨比三家不吃虧。雖然花時間，但也能為你省下不少開銷。多問多詢價，不僅能讓自己更加了解保險條款細節，也能了解各家保險公司的服務質量，買到最適合自己的房屋保險，也別忘了詢問他們可做什麼來為你節省保費。
- 提高自付額（Deductible）。自付額是保險公司開始索賠前，屋主須自行負責的損失金額。現在大多數保險公司推薦$500的自付額，若將自付額提高到$1000，大約可省下25%的保費用。※ 但若居住在災害頻發地區，則建議保險條款中最好有對這些特殊種類損失有單獨的自付額。例如住在地震頻發區，則地震自付額最好是獨立出來。
- 不要把買房房金額與重建成本混淆。房子下面的土地並沒有盜竊、風暴、火災和其它包含在你的房屋保險條款中的風險。所以在決定保險金額時，不要將土地價值包含進來，否則要支付的保費將會更高。
- 將房屋保險和汽車保險綁在一起。若跟同一間保險公司一同購買房屋保險與汽車保險，通常保險公司會提供5%到15%的保費優惠。（部份情況例外，所以請先做比較再決定）
- 提高房屋抗災力。例如增加風暴百葉窗、加強屋頂、老房翻新、強化電力系統等方式來節省保費。
- 提高家庭安全。例如安裝煙霧報警器、防盜報警器和防盜鎖，約可獲得5%的保費折扣。某些保險公司甚至會對安裝自動噴水滅火系統、通知員警消防或監測站的防火防盜報警器，提供15%到20%的保費折扣。※ 但這類系統通常不便宜，也並非每個系通都可得到折扣，所以請自己先計算清楚是否真的話算，並了解保險公司支持的系統有哪些再去作決定。
- 了解其他折扣。例如退休人員通常待在家的時間較長，因此可降低被盜風險或及早發現火災等優勢。有些保險公司會針對55歲以上退休人士提供部分保費折扣。
- 良好信用記錄。除了房屋保險，只要擁有良好信用紀錄，無論是選購何種保險，都有助降低保費。
- 成為保險公司老客戶。有些保險公司會提供3到5年的老客戶約5%的保費優惠，6年以上老客戶甚至也有可能得到10%的優惠。（當然還是建議可多比價，了解是否真的有划算到）
- 房子本身條件。若房子鄰近消防栓或位於有專業消防部門的社區里，則可少支付點保費；或電力、暖氣和管道系統用不到十年，保費也會便宜一點；抑或是在東部抗風性較強的混磚房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等，也都能將保費降低約5%到15%。
在美國與房屋相關的保險有哪些？
簡單說，與房屋有關的保險大致可分為以下幾種：
1、買賣屋前 | 業主產權保險（Owner’s Title Insurance）
賣方用來向買方保證待售房的產權，並保證賣方確實擁有待售房的產權，並保證待售房沒有任何隱藏風險，如財產權屬第三方、無法進入所有土地、地產無法上市買賣、該產權有末繳清帳單的抵押權等。投保金額是房子買價，保費為一次性費用，由賣方支付。
2、買到屋後 | 房屋保險（Home Insurance）
只要買房，買家都要購買房屋保險來作為保障，貸款機構也都會要求在保單上附加房屋保險條款。
3、附加保障 | 地震保險（Earthquake Insurance）
通常是那些被大多數保險條款排除之外的天災意外，包括地震、戰爭、洪災等。標準的房屋保險中多未含水災險和地震損失，因此若房產位於水災頻繁地區，屋主就應額外購買水災險。多數保險公司都會提供單獨的地震險，例如加州法律規定保險業者須提供地震保險，保費取決於該地區地震可能性。
房屋保險常見問題
Q: 如果我想換房屋保險應如何操作？
在你選定新的房屋保險並確定新保單生效日期後，打電話給原來的保險公司進行取消保險（”I would like to cancel my policy as of [date].”），同時也別忘了要通知貸款銀行。
Q: 屋頂漏水理賠嗎？
若出現屋頂漏水，房屋保險僅能理賠傢具、地板、地毯等因泡水而造成的財務損失，並不會理賠維修屋頂的費用，因為這是起因於屋頂年久失修所致的損失，因此不在保險理賠範圍內。但如果是因為暴風雨、大風、路樹或電線竿壓壞屋頂，則房屋保險會進行理賠與維修屋頂的費用。
同理，若家中水管因為老化爆裂造成屋內淹水，保險僅會理賠淹水所導致的財物損失，但更換新水管等方面的維修費用是不會理賠的。
小貼士：
一般的標準房屋保單對於管道中水體的意外流出提供損失財物的理賠（Water Damage）；但並不賠償任何管道系統本身的修理費用，僅會賠償水體損壞。水體損壞的主因往往不易界定，通常屋主向保險公司通報後，保險公司會派專員前往住所進行調查，以界定是否為保單理賠內容。
Q: 污水倒流理賠嗎？
在一般的房屋保險中基本上是不提供污水倒流（Sewage Backup）損失的理賠，多需要屋主自行加保。污水倒流有可能是因為污水排放系統堵塞故障或是大樹樹根插入等因素導致。
Q: 屋內的珠寶和其它珍貴物品可以被保險嗎？
通常一般標準保單只會提供失竊珠寶約1,000到2,000元保險（視保單而定），如果屋內珠寶或其他收藏品價值更高，則建議另買更高等級的保險。
