職業| 專業，體面，多勞多得，不會被老闆罵的工作，想幹嗎？

一、職業牌照制度

為了保證房地產經紀業的健康發展，美國建立了嚴格的職業牌照管理制度。這是美國最重要的一項房地產考試製度，美國法律規定除一些銀行、律師等法律規定可以替他人買賣房屋的個人和機構外，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照（license）後才能從事經營活動，取得執照就叫做「執照地產經紀人」（licensed real estate agent）。沒有執照營業是非法的，後果很嚴重。嚴格的制度保證了房地產經紀業從業人員的基本素質，避免了一些機構和個人擅自從事房地產交易的中介活動。在美國，申請取得房地產經紀職業牌照要符合一定的條件，其中包括年齡、品行、學歷、考試成績等方面的要求，不同職業牌照的條件也不盡相同。

美國的房地產經紀人一般分為經紀人（broker）和銷售員（sales person）。經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。

經紀人取得執照必須具備的條件是：年滿十八周歲，具有誠實正直的良好聲譽，大學畢業或同等學歷，受過專業知識訓練，從事房地產業兩年以上，修完有關房地產業的一定數目的核心課程（各州規定的具體數目有所不同），具有當銷售員的經驗，通過房地產經紀人考試。此外，取得執照的經紀人還要定期參加測驗考試，接受再教育，以保證房地產經紀人的專業水準和服務質量。

銷售員取得執照須具備的條件是：年滿十八周歲，具有誠實正直的良好聲譽，高中畢業或是同等學歷（各州對銷售員的教育程度及實際工作經驗年數的要求有所差異），完成所需課程並通過房地產考試，才能向州政府申請成為房地產經紀。

取得經紀人或銷售員牌照後，牌照持有人要定期更新自己牌照，更新的條件是完成規定的一定時數的有關房地產方面最新課程的培訓。在某些州，房地產經紀人或銷售員間斷執業超過二年或三年，須重新參加考試取得資格方能恢復執業。此外，美國有關法律還規定了一些暫停或吊銷房地產經紀人或銷售員執照的條款。同時，美國法律還規定了所有房地產經紀人牌照必須由房地產經紀機構保管，以確保房地產經紀人只在一個房地產經紀機構執業，因為，美國各州頒發的房地產經紀營業執照不能在全國通用。移居美國指南原創，轉載請註明出處。

在美國大約有80%的經紀公司的規模都比較小，人數大約為1- 4人左右，這點和中國大致相同。也有一些規模比較大的公司，他們的經紀人人數可以達到100人以上。美國的經紀人多數為女性，一般會在同一家公司工作5年以上。大約90%的房產經紀人有大學學歷，而45%的人擁有學士學位，20%的人擁有私人助理，另外有19%的經紀人在工作上使用英語以外的其他語言。

二、考試註冊制度

在美國，取得房地產經紀人牌照要通過考試，參加考試還須具備一定條件或資格。成年人參加銷售員考試沒有學歷限制，但需完成政府規定的成人培訓課程。這些課程內容主要包括合同、法律、金融及市場營銷等方面的知識，完成規定的相應培訓後方能參加考試。通過考試取得銷售員資格的人員，欲取得經紀人資格，必須具有銷售員工作的經驗，一般為在銷售員崗位工作2-4年並具備政府規定的經紀人應具備的學歷等條件。在考試資格確認過程中，美國特別重視對報名者職業道德的審查，凡有犯罪記錄或不良紀錄的人都不得參加房地產經紀人考試。

美國房地產經紀人考試內容主要包括：財產權利關係，土地利用控制與規劃，房地產估價與市場分析、理財，經紀人法律，法定信息披露，合同、產權轉讓、房地產實務、房地產應用數學以及相關領域的專業知識。考試一般由政府有關部門批准的非盈利機構組織，由房地產經紀方面的專業人士命題，確定合格標準，最後由政府部門審定。

美國負責考試、執照發放的部門都是州政府下的，叫做州務部執照處（Division of Licensing Service）。房地產銷售員和房地產經紀人考試是開放的，任何有興趣的人都可申請參加考試。考試採用標準化試卷，一般當天就能知道考試結果。考試的課程內容和選擇的上課學校以及考試題目等由州房地產理事會（State Board of Real Estate）審定和批准。

房地產經紀人通過考試取得資格後，申請人申請牌照時，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時學習的證明，如果是申請經紀人資格考試，則要提供工作經驗證明，要達到規定的經驗分數，經審核符合條件後，方能取得資格。備齊所有文件資料，經房地產經紀機構報到州政府執照審核部門進行註冊後，即時申請執業牌照。

因為執照公開考，好像考駕駛執照一樣容易，所以好多人都會選點課程，之後考個執照，也是給自己經濟來源多留條後路。

三、收取傭金制度

美國房地產經紀業收取傭金通常根據總銷售額、銷售房地產的種類和房地產經紀契約的類型而定，一般對未開發土地的轉讓的銷售傭金率為6%—10%，獨戶住宅的傭金率為3%—8%；大型商用房地產的傭金率為3%—6%；商業性房產租賃，經紀人一般收取6%左右的年租金作為傭金，在隨後的幾年內每年按照遞減的比例收取。

房地產經紀人完成經紀業務後，傭金由房地產經紀機構統一收取，然後由房地產經紀機構依據一定的比例，一般是按收取傭金的50%—90%支付房地產經紀人。資歷越深或成交業績越突出的經紀人獲得的傭金比例相對就越高，同時因銷售和代理方式不同，經紀人最終獲取的傭金比例也會有所不同。

四、糾紛處理制度

房地產經紀人與消費者在房地產交易中發生糾紛，消費者投訴的渠道有兩個：一是房地產經紀人協會；二是州房地產局或房地產委員會下屬的房地產仲裁委員會。兩個組織都可以調處糾紛並做出處罰決定。但兩者又有所不同，房地產仲裁委員會經政府授權，依法可以做出吊銷牌照的處罰決定。房地產經紀人協會可對會員進行罰款或勸其退會，房地產經紀人協會雖無權吊銷房地產經紀人牌照，但由於協會在行業中的影響，受其處罰的人很難再在經紀行業中從業，因此消費者一般選擇到房地產協會進行投訴。房地產經紀機構與經紀人之間因傭金分配爭議也可由房地產經紀人協會裁決。

五、風險賠償制度

美國法律規定，房地產經紀人或銷售員在業務活動中有不良行為，諸如不實陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項不分、以不法手段騙取執照、有不良行為記載、做不實廣告、因疏忽大意使客戶權益受損、隱瞞實際利潤等均會受到暫停或吊銷執照的處罰。其中因不良行為或過失行為造成客戶經濟利益損失的還應承擔賠償責任。

為降低房地產經紀人的執業風險，切實保障客戶的合法權益，美國建立了較完善的房地產經紀執業保護機制。主要包括：一是個人信用保障制度。房地產經紀人可以通過政府有關機構提供的個人信用狀況報告書獲得購房者的個人信用狀況，從而避免由此帶來的風險；二是產權保險制度。通過產權保險公司負責查詢房屋產權記錄並提供產權保險憑證，來保障產權的合法性、真實性。因產權出現問題而導致的損失由產權保險公司承擔；三是房屋質量保證。房地產經紀人不對房屋質量進行承諾，要求買房者自己進行調查，一般房地產經紀人會建議購房者委託專業的房屋鑒定機構來對房屋質量進行鑒定並出具報告，由專業房屋鑒定機構對房屋質量問題負責。四是過失保險制度。房地產經紀機構一般通過過失保險轉移來自業務上的風險，該險種以一宗交易為一個保單。每個房地產經紀人進入房地產機構時都要交一筆保險費，然後以機構的名義向保險公司投保，這樣當責任發生時便可將風險轉移給保險公司，減少房地產經紀機構和從業人員的風險。

六、行業管理制度

美國房地產經紀業的行業管理，包括政府專門機構的管理和行業協會自律性管理兩個方面。美國各州政府多數都有專門的機構對房地產行業進行管理。它們的名稱和組織方式雖有所不同，比如有的州稱房地局，有的州稱房地產委員會，有的州還叫其他名稱，但其職能基本一致。這些專門機構負責經紀人和銷售員的執照頒發與管理，房地產交易客戶的投訴，以及對執業房地產經紀機構、房地產經紀人及房地產銷售員有關經濟活動的行政管理等，在房地產經紀人和銷售員執業資格考試中，負責審批培訓的有關學校和相關的課程，並審查執業資格考試的內容等。目前房地產行業的牌照主要有兩種，一是經紀人牌照，二是估價師牌照。房地產經紀（broker）是美國房地產行業中為數最龐大的群體，起著非常重要的作用。美國的大部分房地產轉讓、抵押、租賃等是通過經紀實現的，通常人們從廣告、招牌中見到的「某某房地產公司」，一般都是指中介經紀公司，而不是指開發公司。

在執業自律性管理中，最有影響的是1908年成立的美國房地產經紀人協會，其會員為有執照的經紀人。該協會的宗旨主要是促進經紀人與立法機關、行政機關的協調、溝通，經紀人協會與房地產業其他行業協會的交流，以及經紀人之間的溝通、協調，通過對執業行為的約束，提高房地產經紀業從業人員的專業水平，保持從業人員的倫理道德水準，以維護房地產經紀業的良好聲譽等。