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美国这三个州,房地产市场最危险

近日全美房价指数显示,2022年4月份房价攀升了20.4%,但增幅低于3月份的20.6%。

4月份的数据显示,美国只有9个城市的价格增长仍在继续加快。其中有五个城市——包括亚特兰大、达拉斯和北卡罗来纳州的夏洛特在内——基本都位于美国南部。

而另外几个地区的房地产风险比较大。

房地产数据公司ATTOM近日发布了一份特别住房风险报告,显示2022年第一季度,新泽西州、伊利诺州和加州内陆是风险最高的房地产市场集中地区——其中纽约市和芝加哥地区的集中群最大。

2022年第一季度评估——基于住房负担能力、水下(underwater)抵押贷款、止赎活动和失业率。

评估报告显示,前50个县中,新泽西州、伊利诺州和加州有34个县最容易受到潜在下降的影响。

风险最高的50个县包括芝加哥大都市区的8个县、纽约市附近的6个县和遍布加州北部、中部和南部的10个县。

在其它地方,排名前50位的其它县主要分布在东海岸和中西部。他们包括3个在俄亥俄州的克利夫兰和宾州费城的大都市地区,以及特拉华州3个县中的2个。

然而,低风险程度的县,南方的市场集中度最高,现在被认为最不容易受到房地产市场下跌的影响。

ATTOM的市场情报执行副总裁Rick Sharga表示:

虽然过去几年房地产市场异常强劲⋯⋯如果我们进入(经济)衰退,甚至面临更温和的衰退,那么负担能力差、失业率相对较高、水下贷款和止赎活动可能让房市面临风险。

房地产投资也有周期?现在还是抢房的好时机吗?

自新冠疫情爆发以来,房地产市场一直是美国经济最强劲的组成部分之一。

但美联储在对抗41年来最高的通胀率行动中,正在对住房负担能力、销售和定价产生直接影响。

美联储能否实现相对软著陆,或无意中将经济带入衰退,将决定未来12-18个月房地产市场的命运。

在这种背景下,从2021年末到2022年初,全美房价中值仅上涨了3%,卖家利润开始下降,住房负担能力正在下降。贷方对拖欠抵押贷款的止赎也有所增加。

2022年第一季度,美国50个县中最容易受到住房市场问题影响的有32个县位于伊利诺伊州芝加哥周围的大都市区、纽约、俄亥俄州的克利夫兰、宾夕法尼亚州的费城,以及特拉华州和加州内陆。

其中包括:

芝加哥及其郊区的总共8个地区是伊利诺伊州的Cook County、De Kalb County、Kane County、Kendall County、Lake County、McHenry County和Will County);

纽约市都市区的6个县是新泽西州的Bergen County、Essex County、Ocean County、Passaic County、Sussex County和Union County);

宾夕法尼亚州费城地区的3个县是Philadelphia County、 Camden County和Gloucester County);

克利夫兰地区的3个县是俄亥俄州的Cuyahoga County、Lake County和Lorain County;

加州的10个县是Butte County (Chico)、San Joaquin County (Stockton)、Shasta County (Redding)、Solano County (萨克拉门托外)、Fresno County、Kings County、Madera County、Merced County (outside Modesto)、Stanislaus County (Modesto) 以及Kern County (Bakersfield) 。

马里兰州3个县是Baltimore County、Charles County(华盛顿特区外)和Prince George’s County (华盛顿特区外)。

这50个县中有25个县的中位价独立房的拥有成本(抵押贷款、财产税和保险)消耗了当地平均工资的30%以上。

有22个县至少有10%的住宅抵押贷款处于水下,在全美范围是6.5%。

有29个县有超过千分之一的住宅物业面临止赎行动,在全美范围是1,795分之一。

另外,有29个县的失业率至少为5%,而全美的失业率为3.6%。

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