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美國30年期房貸利率創新高 房價不降反升

截至10月6日,美國的30年固定抵押貸款利率已經達到了7.81%,創下自2000年以來的最高水平。然而,儘管房貸利率上升,全美的房價並沒有出現下降的跡象。在洛杉磯地區,8月份的售價與要價比率達到了101.5%,這意味著大多數買家必須願意支付溢價才能購買到房屋。

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根據房地美(Freddie Mac)的數據,本周的貸款利率為7.49%,而抵押貸款銀行家協會(MBA)記錄的本周最高利率為7.41%。隨著房貸利率的上升、房屋供應有限以及房價持續上漲,美國房地產市場正逐漸成為有史以來最難負擔的市場之一。

由於購房貸款成本的不斷上升,本周的抵押貸款申請率比一周前下降了6%,比去年同期下降了22%,降至自1996年以來的最低水平。越來越多的潛在購房者因此被迫退出了房地產市場。

最近房貸利率持續上升的一個推動因素是美國10年期國債利率的上升。本周三,美國10年期國債收益率達到了自2007年以來的最高水平,原因在於市場擔憂美國政府可能關閉,同時美聯儲本周一也表示將在更長時間內維持高利率,進一步加劇了市場對利率上升的擔憂。

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美聯儲已經連續升息,自去年以來的18個月內,將基準利率從0%~0.25%提高到了5.25%~5.5%。美國10年期公債收益率也一度升至4.8%,創下自2007年以來的新高。這被認為是導致房貸利率上升的主要原因。由於銀行定期存款收益較高且風險較低,許多投資者將資金投向了定期儲蓄。隨著資金流向銀行,債券得到拋售,導致債券價格下跌。因此,為了吸引投資者繼續投資,債券利率也相應上升。

較高的利率還抑制了那些擁有低利率貸款的賣家出售房屋的積極性,他們不願意放棄手頭的低利率貸款,這導致了市場上的房屋供應持續短缺,需求大於供應,從而房價沒有因為利率上升而下跌。

此外,強勁的就業數據也推動了房貸利率的上升。根據本周五發布的就業數據,全美失業率僅為3.8%;而在9月份,新增非農就業人數達到了33.6萬人,遠超市場預期。所有這些因素都增加了市場對美聯儲進一步加息的預期。

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截至9月,全美的房地產中位數價格為43萬美元。儘管前一周的房價較去年同期增長了0.7%,但與去年6月創下的44.9萬美元的歷史最高價相比,仍然存在一定差距。

Realtor.com的經濟研究分析師漢娜·瓊斯(Hannah Jones)指出,自5月中旬以來,中位數房價波動範圍在-0.9%~ 1.1%之間,突顯了買方需求下降和房屋供應有限之間的博弈。她認為,儘管利率上升導致購房需求下降,但未來幾周房屋可能會比一年前更快地售出。近幾個月來,租金價格略有下降,她估計更多家庭將在租賃市場停留更長時間,以儲備未來購房所需的資金。

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