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用发展的眼光看买新房子的好处。

原文发表于万维读者网 2014-05-06 。

NewHouse05

2012 年有人问我,买新房好还是买旧房好,我写了《新房子 vs. 旧房子》作为回应。在文中,我把新房子比喻成“像女人,年青、漂亮、New Construction,一手货,从里到外都是新鲜的,没有被人使用过。旧房子像大叔,老成持重,笑傲江湖,虽经历多多,却依然旭日阳刚。” 文章结尾处,我还调侃了一句,“新房好还是旧房好? 适合于你的就是好房子。男人看女人喜欢她光鲜的外表,女人看男人更注重他内在的实力。借莫言这位本土作家首次获得诺贝尔文学奖之际,顺便问一句,你是喜欢 ‘丰乳 ’ 哪? 还是喜欢‘肥臀’ 呢?” 结果引来了一堆雄性激素的回帖:“新房象处女,旧房象半老徐娘。你喜欢哪一位?”还有“丰乳、肥臀我都要”,爱美(好色)之心溢于言表。

时过境迁,两年过去了,iPhone 手机都更新到6了,如果你今天还问我,买新房好还是买旧房好,我的回答也会不同了,下面就是我的正文。

首先我们从Market (市场) 谈起,两年前房地产才刚刚开始复苏,市面上还鲜有开发商在建房,可选的新建房源少得可怜。反过来,二手房在经过了经济衰退后终于迎来了春天,其房价低于市场行情,所以那两年,很多淘金者买到了现在看来相当不错的房产。但现在不同了,随着市场升温,建筑商、开发商、材料供应商都看到了商机,大量的土地被开发,大量的新房如雨后春笋破土而出,可选择的新建房源多起来了,亚特兰大到处可以看到新开垦的处女地,尤其是在 South Forsyth County 更是比比皆是。

对于要买新房的人来说自然是件好事,只是可怜了那一群群的梅花鹿和野生动物,它们被赶来赶去,瞪着惊恐的眼睛,看着人类把曾经是它们赖以生存的栖息地,一块一块地夺去。

话说回来,由于二手房源的价位已经达到(有的地区甚至超过)了市场行价,有人称之为“泡沫”,用今天的的眼光看,二手房源的价位与新建房源的价位相差不太大了,而且在二手房源并不多的情况下,买新房也是当今的一个选项。在我住的South Forsyth County地区,以前只看到$300s, $400s, $500s 的新房在开发(一般来说,起价$300s的新房,经过选型,内装修Upgrade,真正买到手的价位也在$400K左右了),现在也看到了$200s 起价的新建房源,可能政府和开发商也要做平衡,不能只建筑高级高价的住宅,也要为中低收入的人建些房。

那么买新房要注意那些问题呢?首先你要能接受新建房的Location (位置),其次你要等的起,三就是先下手为强。

我写的《买房三要素》,第一条就是Location。关于Location 也要用发展的眼光看。就拿建成并开业于2002年秋季Northview High School 来说, 也就花了不到10年的功夫,Northview High School 从默默无闻一跃成了Georgia (乔治亚州)顶尖的高中,据住在Northview High School 学区附近的老中回忆,2000年前后,I-120# 公路和I-141#公路交界处,也就是现在Northview High School 所处的地段(新成立的Johns Creek City),周围曾是一片荒地,到了夜晚黑灯瞎火的、渺无人迹,后来大批的白人,亚裔 (印度裔,韩裔,华裔,越南裔、菲律宾裔等)不断涌入,加上很多的高科技、软件开发公司在周边建立,发展成了亚特兰大现在最好的学区之一,几乎没地可建新房了。

那么下一步的“文化发展飞地”在那里?– South Forsyth County地区,你看South Forsyth High School 的SAT Score的排名已经从全州2012 年的17 上升到了2013年的第7名 (注:由于引用的资料不同,排名的先后可能会有些出入 ,但不影响文章的讨论)。还有Lambert High School, 最新的高中在 Forsyth County Georgia,它的一部分师资是从South Forsyth High School 分过去的,可以说,这两所坐落在McGinnis Ferry Rd以北、I-400#公路以东在South Forsyth County地区的高中是并驾齐驱的。South Forsyth County地区也和10年前的Northview High School周边地区非常相像,也是亚裔大量涌入。另外,新建的沃尔玛 (Walmart),地址:2395 Peachtree Parkway, Cumming, GA 30041 已经在2014年6月份开业,横贯Forsyth County 的好几条主要公路都在加宽,由一上一下改为双上双下,大大地缩短了交通通勤的时间,我相信在不久的将来,一些特色的中餐馆、类似大中华的超市也会瞄准这一地区,在这边安家落户。

如果我们把现在的大中华超市所辐射的 Duluth、Lawrenceville ( Gwinnet County) 地区比作北京商业化的朝阳区,那么South Forsyth County地区就相当于北京文化的海淀中关村以北地区,即北大、清华的北边一点。值得一提的是,在I-400#公路以西West Forsyth High School,随着道路的加宽,发展也很快,周边建了很多新房,房价要比I-400#公路以东的地区便宜很多,虽然学区的目前排名在Georgia 前20 ~30名以外,但别忘了,小卒子过河顶将军,将来也会有大的提升。

一个学校的好坏,师资的水平相差不了太多,主要看生源的好坏,生源好自然“水涨船高”了。 据一个在Northview High School的学生家长提供的信息,2013年Northview High School 的族裔分布:

亚裔: Total: 占51% (其中:韩裔占25%;印裔占13%;华裔占10%;可能还有点越南裔、东南亚裔占3%,日本裔占多少不知道)

西方美国人: Total: 占49%  (其中:非洲美国裔、西班牙裔占5%;其余为白种裔约占44% )

2014年Northview High School 的族裔分布:

Student Demographics (Student Culture & Diversity)

https://k12.niche.com/northview-high-school-duluth-ga/student-culture-and-diversity/

Northview High School (Georgia, United States)
Asian:  44.0%
White:  39.0%
African American:  9.0%
Hispanic:  3.0%
Multiracial:  2.0%
Pacific Islander:  0%
Native American:  0%

如果你的小孩已经是Teenager (青少年) 的年龄,或是你们两口都在downtown 上班,我劝你还是考虑在Northview、Johns Creek 和Alpharetta High School 学区附近买房,可以马上利用那里的资源。如果你的孩子还小,4,5,6,7,8 ,9岁,而且Location 也不是问题,你可以考虑在South Forsyth County地区买房。之所以花这么多的笔墨谈学区、谈Location,就是想给那些不熟悉亚特兰大北部的人,提供一些参考,具体考量,还要请你们自己斟酌。

所谓“等的起”,买新房从你选址,到签下购屋合同,真正拿到手,搬进去住,至少要6个月8个月10个月,甚至更长的时间,一旦定下买新房的决定,就要早作打算。新房好,可你等不起,也是白搭。

第三个讲一讲“先下手为强”,买新房,什么房型啦、内装修啦都不是最重要的因素,因为建筑开发商会为你准备多款房子供你选用,一款不合适,总有一款会适合你,还可以根据你的要求,让建筑商为你改进,只是要加多少钱的问题。去年和今年我在新房的选型、内装修定材料方面,给了我的客户很多中肯的意见,帮助他们把“好钢用到了刀刃上”。

买新房最重要的是Lot (地块),Lot (地块)关系到朝向,大小,隐秘性(Privacy)等。当一个小区满足了开工条件,即三通一平(通水、通电、通道路和平整场地) 完成后,下一步就是划分Lot (地块),每个Lot (地块)都是独一无二的,先下手为强就是要抢好Lot (地块),晚了好的Lot (地块)就被别人抢去了。

一般稍大一点的小区开发会分几个Phase(阶段),比如说Phase one (常常是model home 样板房还没有盖好) 起价$25 万,到了Phase two 就加价$2 万($27万了),到了Phase three 就$29万了。开发商说因为有了建成的Phase one 和model home,这些就成了活广告了,也好卖了,买的人也多了,自然要加价,确实好的小区加价也有人买。所以先下手为强,你可以以便宜的价格买到同样的房子。

再有就是新房与旧房相比,缺点是Location要比旧房相对于市中心远一些,优势是节能,新材料、新工艺、新设备、Greenhouse。举一个例子,在最近参观的model home,它的窗户采用了变色玻璃制作窗玻璃,就是把以前制作太阳镜片的变色玻璃工艺用到了窗户上,可使烈日下透过的光线变得柔和且有阴凉之感,真的很棒!还有以前的分区空调,上、中、下要装三组空调机,现在新材料的隔热性好了,工艺改进了,只要装一组冷量足够的空调机就行了,只是在每一层空调出风口都加装电动调节阀门,那一层不用就把那一层的出风口阀门关闭,同样达到了分层控制节能的目的,节省了多余的两组空调机。像这样节能的方法和材料在新建房中数不胜数。

与时俱进,今年(2014)听到许多人,说要把自己的座驾换成一片叶子(Leaf – Nissan,纯电动节能车 ),是否也为你的叶子配上Greenhouse? (笑)

乔治亚州2014年大学考试SAT前20名高中排名: New SAT scores released for Georgia schools by

http://www.ajc.com/news/news/new-sat-scores-released-for-georgia-schools/nhdGQ/

GoodSchoolDistrict_03

下面是我在网上找到的某人整理出的2013年亚特兰大地区学校排名,仅供参考:

GoodSchoolDistrict_04

下面是我在网上找到的

Top 25 Metro Atlanta High Schools SAT scores (2012)

http://www.city-data.com/forum/atlanta/1696771-top-metro-atlanta-high-schools-sat.html

GoodSchoolDistrict_05

Forsyth_County_GA_resized

ForsythCultureArea_19

NewHouse04

这是我房地产知识的文章第一次上了万维读者网置顶的“十大推荐文章” 导读版。

本来我还在想,我这次写的文章有点长,大家看起来会有些boring,没想到会上首页的导读版。但是想讲清楚我的观点,引用了许多数据和图表,又不得以而为之,请大家多多包涵吧。我会继续努力,写出更多更好的文章来答谢大家。

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本文由【北美海客生活网】整理编辑,原文转自Willy Rong (荣伟),若有侵权敬请联系我们;图片取自网络,版权属于原作者。转载请注明出处!

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