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美国买房流程详解(三)

身为中国人,无论身在美国还是中国,买房子这个槛总是要绕不过去的。

很多美国人租房子住一辈子,今朝有酒今朝醉,兜里可以空荡荡的潇潇洒洒浪迹天涯。

但是中国人骨子里则更喜欢房子带来的那一份安稳,舒心,以及家的感觉。

继上次说的 美国买房流程详解(一)和美国买房流程详解(二)后,我们继续聊聊这个话题。

美国买房流程详解

理清思路,明确自己的真正需求后,就能有针对性更高效的筛选房子了。当然如果有看上很中意的房子,应该立即让房产经纪人去约,尽快去看。

选中目标,出价并协商 (Make an Offer)

选择决定了中意房子后,接下来就是进行出价,并卖家开始协商议价阶段。经纪人会和买家讨论, 并帮助买家填写购房合约Purchase Agreement , 通俗点说就是下个offer给卖家。

里面包含:买家出价金、订金、是否需要贷款、贷多少、双方同意支付的手续费、过户日期、房屋检查保护期、其他附加条件等细节。

买家需签名并附上预先贷款批准信(或现金买家资金证明)与订金支票。

买家决定出价金与支付订金 (建议与经纪人共同讨论估价)。

卖家可针对买家的出价合约选择接受(Accept)、拒绝(Reject)或书面还价(Counter Offer);买家也可针对卖家的回价书选择接受、拒绝或再还价,直至双方共同可接受的条件为止;同时出现多位买家时也会出现上述情况。

此份出价合约具有法律效力,除非条件不满足(如房屋验收不合格、贷款失败等),否则不能撤回。买家只要签了字,就代表要按照上面的出价付款。

讨价还价的过程是由买卖家双方的经纪人去进行,并以书面形式完成议价动作。

需要注意的几点

出价要合理,建议与经纪人一同讨论并分析周边房价再去做决定。某些情况下,买家甚至会需要提出比起价更高的价格。好房子人人喜欢,卖家同时收到好几个offer也不是什么稀奇事,为了抢到中意的热门好房子,有时候买家就是一来拼手速,二来拼价格了。

卖家仍是较偏好现金买家,除了少了贷款估价等步骤交易流程更快速,更无须担心因贷款失败而交易被迫取消的风险。基本上现金买家拿到房子的机率较大,因没有贷款的不确定性,过户天数也较短,比贷款买家更具优势。有时候,两个offer同时进来,卖家宁愿选择出价低的现金买家,而非出价高的那个贷款买家,这个也是无可厚非的。

常见的三种附加条款(Contingency):Due diligence、Appraisal, Financing,这三项非买家主观意愿的情况下,可于约定期间内无条件中止交易并拿回Escrow中的全额订金。是保护买家的方式。

调查反悔期 Due Diligence Contingency买家需在这段时间内对房子进行各种检查,通常包括房屋检查Home Inspection,拿到验房报告后,买方经纪人可就维修事宜与卖方交涉,看是进行维修或补贴维修费等。在这段时间中若买家决定不买了,买家都可因任何因素中止合约、拿回全数订金。

鉴价附加条款 Appraisal Contingency在这段时间内,贷款银行会针对房屋做鉴价,确保价格合乎市值,最终贷款金额也是会以此鉴价金额为准。若鉴价金额低于成交价很多,买家可选择取消交易不买了、或自己补差价、或与卖家协调降价。

贷款保护期 Financing Contingency

签订合约后,买家需在规定的时间内成功贷款出来,这一环节不仅最重要、变量也最大,建议买家提前准备好相关材料。

签署正式合同并支付订金

当出价被接受并签订购屋合同后,买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司(Escrow),并开始后续的流程(贷款、过户、检查报告等等),直至一切手续皆合法完成后,Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。

Escrow 是第三方公证托管公司,为不受买方或卖方影响的中立公司。

其基本涵义是债务人/出让人/承诺人将书面文件、契据、钱款、证券等交给独立第三方(Escrow)保管。

当约定条件成就时或法律事件发生时,由该第三方(Escrow)将其保管的书面文件、契据、钱款、证券等交给债权人/受让人/受诺人。

或约定条件未成就时,则会将保管之物返回给债务人/出让人/承诺人。

Escrow的存在可确保买卖双方的利益都得到最大限度的保障。

买家需遵守双方协议的付款日期;买方则须确保房屋完整性与交屋日期,并通过买家安排的房屋检查。

Escrow可确保房地产中的两个重要环节:产权是否干净 & 交易资金是否安全,因此买家无须担心付钱却拿不到房子,卖家也无须担心房子过户后却拿不到钱的风险。

调查反悔期(Due diligence)基本上就是房屋检查 (Home Inspection)。

房产经纪人没有资格对房屋本身结构和材料进行鉴定,这些都不是她的工作内容。

在美国任何买卖双方在过户房屋时必须通过第三方的检查,英文里面叫Inspection,一般由具备相应资质的公司和检查员提供这种服务。

在等待贷款申请批准的同时,买方可以开始房屋检查。

你肯定不会希望买完房子,入住后发现里面一大堆东西需要维修,尤其是像屋顶,空调,热水器这类非常耗钱的维修,再加上美国的房子都是木头做的,感染白蚁如果不及时处理,后果十分严重,这些都使得常规房屋检查(Home Inspectionn)和白蚁检查(Termite Inspection)成为了二手房交易过程中买家必做的事情,其他还有Mold Inspection,Radon Inspection等,是否做就视情况而言了。

大部的Home Inspector都是应付了事,真正好的Home Inspector并不多见。

而口碑好的Inspector的工作往往非常多,更加需要提前预约。

此处强烈建议各位已然决心买房的小主们,选个靠谱的inspector,早早预约好房屋检查的时间,大不了之后再改时间或者取消预约,也比临到头约不到只得寻找其他不靠谱的Inspector要好。

房屋检查完成后,Inspector会出具一份详细的图文并用的检查报告,拿到这份报告后,你可以和房主协商维修的事宜,譬如要求他在交房前找人解决掉其中比较大的问题,或者让房主直接返给你一些费用(Credit),之后你自己找人维修。

Inspector查的越仔细,越有利于你与房主的讨价还价,这就是为什么要尽量找认真负责经验丰富的Home Inspector。

Due Diligence Contingency就是在这个环节起作用的,如果房屋检查的结果太过糟糕,或者无法就维修补偿与房主达成一致,你有权退出购房交易,取回全部定金。

房屋检查费用由买家支付,费用视房屋大小作计价,建议这笔不要太省,以免让自己权益受损。

敬请关注下一期的同一话题!

总结一下

相信这一篇长文看下来,大家应该对买房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限,很多只能泛泛而谈,当然以后如果有具体的问题,大家感兴趣的话,我们会做进一步讨论。

最后,千篇一律的结束语,希望大家把握好投资时机,理智合理的计算,争取早日达到财务自由!以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题,欢迎大家联系小编(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。

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本文由【北美海客生活网】独家约稿,由 梦尧 原文创作。欢迎转发或转载,分享给更多的海外华人。转载到其他网站时请注明出处!部分图片取自网络,版权属于原作者。

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