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美国买房流程详解(四)

身为中国人,无论身在美国还是中国,买房子这个槛总是要绕不过去的。

很多美国人租房子住一辈子,今朝有酒今朝醉,兜里可以空荡荡的潇潇洒洒浪迹天涯。

但是中国人骨子里则更喜欢房子带来的那一份安稳,舒心,以及家的感觉。

继上次说的 美国买房流程详解(一)、美国买房流程详解(二)和美国买房流程详解(三)后,我们继续聊聊这个话题。

取得贷款、房屋估价与购买房屋保险

首先,银行会直接指定一家房屋估价机构来对房子进行估价(Appraisal),估价结果若高于购房合同上商定的价格自然没有问题。

一旦估价结果低于合同价格,那么银行只会批给估价金额的贷款,价格溢出的部分买家要自己补齐。

如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款,而卖家也不肯降低售价,那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。

其次,银行将通过调取你的信用报告(此时会再Hard Pull一次),并且通常会查询你过去两个月的银行账单(Bank Statement),以及过去两年的报税记录和房租缴纳情况等信息,以评估你的贷款偿付风险。

这个过程中,你需要按照银行的要求提供各种资料,最近两个个月的银行账单、工资单、最近两年的W-2表格、房租支票记录、非公民/绿卡居民还需要提供护照、签证、I-94等身份证明材料。

贷款审核工作是由银行的Underwriter负责。

若信用报告上显示你最近三个月有过Hard Pull,Underwriter就会要求你就Hard Pull的原因给出合理解释。

若银行账单上显示你有大额进账,Underwriter会要求你解释这些钱的来源。

若你的租房记录显示你有过迟交历史(Late Payment),没有合理的解释,Underwriter很有可能因此拒掉你的申请。

你的Loan Agent是你与Underwriter之间的中介,他只能协助你提供资料,以及与Underwriter沟通以推动审核进程,对申请能否通过并无决定权。

为了避免贷款进度延误,请务必精确的按照Underwriter的要求提供资料,不要心存侥幸,Underwriter一定只会在你的所有资料都符合了要求后才会给予放行。

记住,虽然Loan Agent没有能力决定你的贷款能否获得批准,但是一个好的Loan Agent可以根据自己的经验,判断你获得贷款的难易程度,提早告诉你需要准备哪些材料,准备的材料是否合格等,以帮助你降低贷款被拒的风险,减少与Underwriter来回沟通的时间从推动整个流程在约定时间内完成。

如果是向银行贷款的房子在过户前必须购买相应等级的保险(Home insurance),确保房子在使用过程中不出问题。

想嘛,贷款没有还完一天其实这个房子都属于银行。

而现金买房则没有这个要求,自己的房子看着办,不过还是推荐大家购买。

产权过户调查(Ownership Inspection)

产权保险 (Title Insurance)的出现和应用和美国国情及历史有很大关系。因为在美国买房子的同时,地也一并购买。而一个房子或地在前面几百年历史发生过什么情况并不能充分了解,也没有能力完全了解,所以当产权有问题的时候这份就起到作用了。 美国专业产权过户机构会进行过户调查,调查卖家产权是否清晰,确认没有问题后会出具产权过户档。透过专业机构把关,买家无须担心一房两卖或产权不清晰等情况,就当买个安心吧。

完成过户手续并交屋

买方通常需要支付产权调查和保险、法律以及记录费用,总计约为总交易额的1%-2.25%。例如,如果购买了价值30万美金的房产,需要交额外的3000至6750美金。

银行在你的贷款申请Final Approval后,会将贷款文件邮寄给Escrow公司,叫做HUD-1的表格,之后Escrow就会分别通知买方去签署贷款文件,卖方去签署产权转让文件等。

银行收到Escrow公司寄回的签署过的贷款文件后,就会进行放款,Escrow收到银行放款后,一般当天就会去County登记房子的产权转让,一旦产权转让登记在案了,就表示房屋过户完成了,之后Escrow会通知你去取新家的钥匙,然后你就可以享受你的新房子了。

大概会在房屋过户后一个月左右,你会收到一份由County Clerk-Recorder寄给你的平信:Grant Deed,俗称转让契约,类似房产证。如果没收到也没有关系,随时都可以去County再要一份。

交屋入住 (Move In)

恭喜你!过户完成后,接下来就是依合约规定时间取得钥匙,完成交屋动作。买家同时应提早通知水、电、瓦斯、电话等相关服务变更屋主数据。

总结一下

相信这一篇长文看下来,大家应该对买房的基本流程有了大概的印象。篇幅有限,很多只能泛泛而谈,当然以后如果有具体的问题,大家感兴趣的话,我们会做进一步讨论。

最后,千篇一律的结束语,希望大家把握好投资时机,理智合理的计算,争取早日达到财务自由!以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题,欢迎大家联系小编(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。

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本文由【北美海客生活网】独家约稿,由 梦尧 原文创作。欢迎转发或转载,分享给更多的海外华人。转载到其他网站时请注明出处!部分图片取自网络,版权属于原作者。

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