美国这三个州，房地产市场最危险

近日全美房价指数显示，2022年4月份房价攀升了20.4%，但增幅低于3月份的20.6%。

4月份的数据显示，美国只有9个城市的价格增长仍在继续加快。其中有五个城市——包括亚特兰大、达拉斯和北卡罗来纳州的夏洛特在内——基本都位于美国南部。

而另外几个地区的房地产风险比较大。

房地产数据公司ATTOM近日发布了一份特别住房风险报告，显示2022年第一季度，新泽西州、伊利诺州和加州内陆是风险最高的房地产市场集中地区——其中纽约市和芝加哥地区的集中群最大。

2022年第一季度评估——基于住房负担能力、水下（underwater）抵押贷款、止赎活动和失业率。

评估报告显示，前50个县中，新泽西州、伊利诺州和加州有34个县最容易受到潜在下降的影响。

风险最高的50个县包括芝加哥大都市区的8个县、纽约市附近的6个县和遍布加州北部、中部和南部的10个县。

在其它地方，排名前50位的其它县主要分布在东海岸和中西部。他们包括3个在俄亥俄州的克利夫兰和宾州费城的大都市地区，以及特拉华州3个县中的2个。

然而，低风险程度的县，南方的市场集中度最高，现在被认为最不容易受到房地产市场下跌的影响。

ATTOM的市场情报执行副总裁Rick Sharga表示：

虽然过去几年房地产市场异常强劲⋯⋯如果我们进入（经济）衰退，甚至面临更温和的衰退，那么负担能力差、失业率相对较高、水下贷款和止赎活动可能让房市面临风险。

自新冠疫情爆发以来，房地产市场一直是美国经济最强劲的组成部分之一。

但美联储在对抗41年来最高的通胀率行动中，正在对住房负担能力、销售和定价产生直接影响。

美联储能否实现相对软著陆，或无意中将经济带入衰退，将决定未来12-18个月房地产市场的命运。

在这种背景下，从2021年末到2022年初，全美房价中值仅上涨了3%，卖家利润开始下降，住房负担能力正在下降。贷方对拖欠抵押贷款的止赎也有所增加。

2022年第一季度，美国50个县中最容易受到住房市场问题影响的有32个县位于伊利诺伊州芝加哥周围的大都市区、纽约、俄亥俄州的克利夫兰、宾夕法尼亚州的费城，以及特拉华州和加州内陆。

其中包括：

芝加哥及其郊区的总共8个地区是伊利诺伊州的Cook County、De Kalb County、Kane County、Kendall County、Lake County、McHenry County和Will County）；

纽约市都市区的6个县是新泽西州的Bergen County、Essex County、Ocean County、Passaic County、Sussex County和Union County）；

宾夕法尼亚州费城地区的3个县是Philadelphia County、 Camden County和Gloucester County）；

克利夫兰地区的3个县是俄亥俄州的Cuyahoga County、Lake County和Lorain County；

加州的10个县是Butte County (Chico)、San Joaquin County (Stockton)、Shasta County (Redding)、Solano County (萨克拉门托外)、Fresno County、Kings County、Madera County、Merced County (outside Modesto)、Stanislaus County (Modesto) 以及Kern County (Bakersfield) 。

马里兰州3个县是Baltimore County、Charles County(华盛顿特区外)和Prince George’s County (华盛顿特区外)。

这50个县中有25个县的中位价独立房的拥有成本（抵押贷款、财产税和保险）消耗了当地平均工资的30%以上。

有22个县至少有10%的住宅抵押贷款处于水下，在全美范围是6.5%。

有29个县有超过千分之一的住宅物业面临止赎行动，在全美范围是1,795分之一。

另外，有29个县的失业率至少为5%，而全美的失业率为3.6%。