－寫給地產小白看的，資深地主可以跳過－
想投資房地產，很多人一臉茫然，覺得矽谷房價是天價。想買房，沒錢怎麼辦？看別的地主月月有錢進，又好心動。
囊中羞澀的投資小白也能開始投資房地產？真的假的呀？
我們化整為零來探討一下。
首先，弄清楚你的投資預算（手裡的錢有多少？）
矽谷地區房地產按價位可分為低中高三個段位。2016年開始以來，100萬左右的中端房最受大家歡迎。迫於三藩房價壓力，東灣的低端房子也比較火爆。
但是別忘了房價越高，購房後需要的維護費，地稅（適用於獨棟房），物業管理費（適用於公寓／康斗）會相應越高，當然租金（若用於出租賺租金的）也會越高。選合適自己的段位才會遊刃有餘。
其次，槓桿利器要學會用
想買房，沒錢怎麼辦？
世界上大多數人都沒錢。身處信息時代立足矽谷的好處就是沒錢可以借錢。美國從中國借了那麼多錢，沒說什麼時候還，還厚著臉一直借。所以想投資買房，貸款是一個非常划得來的選擇。
以下分析是說給自己人聽的，像萬達（幾個月前在矽谷現金買了個3000萬美元的樓，現金啊）那樣的自便。
大家都知道錢是會貶值的（就像某幣兌美元去年8月以來一直在貶),眼睜睜的錢就沒了。假如10年前貸款100萬(20年期)買了一套房子(先不看房子本身的升值問題),由於通貨膨脹等問題,10年前的100萬購買能力放到今天至少等於400萬吧(最少翻了4倍吧)。此20年期間連利息在內一共要還銀行200萬左右,那是否意味著貸款人從這筆交易中賺了?
對於投資收益率能超過貸款利率的人來說，這就是借用銀行的槓桿把利益擴大化了，還款期限越長越好、本金還的越慢越好、越晚還款越好。
古人云：「富人貸款越富，窮人存錢越窮。」
在美國貸款非常容易（以房產本身做抵押物的抵押性貸款），加上美聯儲考慮到大局而推遲升息，才不到3.5%（30年）的貸款利息，想想還有點小激動呢。
那麼問題來了，我不是美國公民，沒有綠卡，就拿個旅遊簽證也能貸款？？？
Yes！！！美國眾多銀行開始了各種針對外國人的貸款項目，拿著工資單，信用卡公司出的證明就這麼簡單。額，利息會高一點點啦。而且有工作簽證的話，可以和美國人一樣享受3.5%利息。
所以買個100萬美元的房子，首付25%，出租整套的話，還完貸款，還可能凈賺1500美元租金。
貸款不是還要首付嗎，連首付都沒有，是不是真的沒希望了？
噓，加到群里，我悄悄告訴你：做FHA loan，只要3.5% 首付嘿嘿如果不介意付點mortgage insurance premium.
首付也沒有的話怎麼辦？
趕緊跟群主daydreamer買bond。
嫌時間太長，考慮兩三年內買房的可以考慮REIT,看到回報率之後說不定就不想買房了，直接做REIT長線賺大錢去了。
REITs的核心其實很簡單，就是將有固定租金收益的物業資產打包上市證券化，讓普通投資人都能投資分享物業的租金和增值收益。
普通房地產投資者往往會認為，在美國所謂的房地產投資也就是購買整棟房屋。但矽谷多處有rent control,出租房的cap rate才5%，那麼房地產的投資回報率並不高。
REIT的歷史和種類我就不多說了，關鍵知道它怎麼幫你賺錢就行了。REIT收益主要來自於租金的高派息率。只要租金及出租率不出現大的波動，收益都是很穩定的。加上法律規定，REIT每年要將90%的收益分給股東，年平均派息率高達7—8%。特別值得注意的是，REIT基金經營物業所獲得的租金收益可以免交所得稅，這最大化地增加了REITs的整體收益率。
美國REIT主要投資標的還是辦公樓、商業中心、醫療中心這樣的非住宅物業。租金收益高而且穩定。你租房子，租客可能會不繳租金，一個學校租用地產，總不會不給錢吧。所以你買了REIT，擁有這個物業的一部分權益，上面這個例子里的學校繳了租金，你立馬就會得到錢。回報率大於股票，風險卻小於股票。
還不止這些……
1.投資門檻低，因為只是獲得物業的一部分權益，所以屌絲也可投幾萬或十幾萬。
2.流動性好。REIT都是標準化的權益證書，所以在二級市場很容易出售。一套房子可不容易轉手啊，大家都明白的。
3.運作方式：由負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營。不用擔心當散戶被宰，也不用擔心當地主操心，更不用擔心被騙，因為租金收入、利息收入都是比較透明的，支出方面也有章可循，其他的有法律保障，而且每季都要進行信息披露，因此投資者要預測其收益也會比較准。
（我不是realtor，也不做REIT, 不夠想打聽利率/做refi和cash out的可以問我。）
本文作者簡介：建築金融雙碩士，畢業於世界知名大學。設計作品曾被刊登在Abitare雜誌，San Francisco Chronicle等媒體，獲過國際小獎，寫過設計專欄，當過專業攝影師，在美國加州和歐洲有多處作品。金融方面，兼職於灣區最大貸款經紀公司和某科技私募startup。沒事喜歡volunteer和投資房子。
